MINUTE N° : 26/00032

JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 24/00314 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C7NY

NAC : 5AF

AFFAIRE :, [R], [I],, [Z], [I] C/, [X], [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Elodie MERYANNE Vice-Présidente placée déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES greffier lors des débats et Madame Patricia MAUREL cadre- greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame, [R], [I],

[Adresse 1],

[Localité 1]

Madame, [Z], [I],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentées par Maître Emmanuel GIL de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur, [X], [F],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par Maître Angéline BINEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

Débats tenus à l’audience du : 08 Janvier 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 juin 2023, Monsieur, [X], [D], représenté par REBERGA IMMOBILIER, a donné à bail à Mesdames, [Z], [I] et, [R], [I] un logement situé, [Adresse 1] à, [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros hors charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 750 euros a été versé par les locataires.

Par acte de Commissaire de justice en date du 2 juin 2024, Mesdames, [R], [I] et, [Z], [I] ont fait assigner Monsieur, [X], [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir :

Condamner Monsieur, [X], [F] au titre de sa responsabilité contractuelle à procéder aux travaux de réparations et d’entretiens suivants :Faire vérifier la solidité de la structure de l’immeuble par un professionnel du bâtiment, notamment eu égard à la présence de nombreuses fissures. Procéder à l’établissement d’un programme de consolidation des problématiques identifiées le cas échéant, Traiter les fissures sur les murs extérieurs, Réparer à défaut changer les menuiseries défaillantes de l’immeuble (poignée de la porte d’entrée, poignée d’accès à la cave portes d’accès à la salle de bain, au garage et à la chambre 3, fermeture des volets de la chambre du rez-de-chaussée, réparation de la porte coulissante du placard du rez-de-chaussée, Maintenir en bon état d’entretien les clôtures périphériques de l’immeuble et les moyens d’accès, nettoyer le jardin, changer la boîte aux lettres, Traiter la prise électrique par sa suppression ou sa remise en état, Rendre la ventilation mécanique contrôlée fonctionnelle, Résoudre la fuite du ballon de production d’eau chaude sanitaire et celle de l’évier du garage, -garantir la bonne fixation des équipements de chauffage et changer les quatre chauffages non fonctionnels, -résoudre les problématiques de maintien et de solidité des équipements de cuisine (meuble sous évier, tiroir sous la plaque de cuisson).

Assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, faute d’y avoir procéder dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,Autoriser Mesdames, [R], [I] et Madame, [Z], [I] à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’exécution des travaux, Condamner Monsieur, [X], [F] à verser à Madame, [R], [I] et à Madame, [Z], [I] la somme de 800 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, Enjoindre à Monsieur, [X], [F] de remettre à Madame, [R], [I] et à Madame, [Z], [I] les diagnostics obligatoires, et ce, sous astreint de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner Monsieur, [X], [F] à payer à Madame, [R], [I] et à Madame, [Z], [I] une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur, [X], [F] aux dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Mesdames, [R] et, [Z], [I], représentées par leur Conseil, ont renvoyé à leurs dernières conclusions écrites, aux termes desquelles, elles sollicitent que Monsieur, [X], [F] soit :

— débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné sous astreinte de 100 euros par jour de retard à effectuer les réparations avec mise en conformité pour les désordres suivants :

>fissures au niveau du gros œuvre sur le bien immobilier,

>pièce du haut : défaut de fermeture porte intérieure qui est hors d’usage tel que cela a été mentionné dans le constat d’huissier du 12 juin 2023,

>porte de la douche non étanche à la fermeture, fermeture non complète, système coulissant hors service et robinetterie douche instable,

>portail extérieur : l’entreprise DG MULTI SERVICES a enlevé la poignée et la serrure avec un portail laissé en l’état,

>porte de service garage maison : fermeture de la porte impossible,

>chambre du rez-de-chaussée : porte du placard hors service.

— condamné au paiement d’une indemnité de 2 000 euros à Madame, [Z], [I] en indemnisation du préjudice moral et du préjudice de jouissance causé,

— condamné au paiement de la somme de 6 000 euros à Madame, [R], [I] en dédommagement des préjudices subis,

— rappelé que le jugement à intervenir est de droit assorti de l’exécution provisoire,

— condamné à verser aux consorts, [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989, elles entendent faire valoir que les désordres ont été constatés par Commissaire de justice le 12 juin 2023 et par les services de la ville de, [Localité 5] en novembre 2023 et l’agence SOLIHA Tarn au mois d’octobre 2023. Si des travaux ont été réalisés, le compte-rendu de mise en conformité de la CAF n’a été établi que le 23 octobre 2024. Pour autant, il reste encore des travaux à réaliser afin que le bailleur satisfasse à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible aux locataires. Ce n’est que sous la contrainte que le défendeur s’exécute. Les comportements du bailleur ont causé des préjudices qui doivent donc être indemnisés.

Monsieur, [X], [F], représenté par son conseil, a renvoyé à ses dernières conclusions et sollicite que les demanderesses soient déboutées de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il entend faire valoir que l’ensemble des travaux ont été engagés et ce avec célérité dès qu’il a été informé des désordres.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur le manquement contractuel allégué du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Par application combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence d’une relation contractuelle entre les parties, qui n’est pas contestée, est parfaitement établie.

Mesdames, [Z] et, [R], [I] ont constaté divers désordres dans le logement loué et déclarent en avoir avisé à plusieurs reprises leur propriétaire via l’agence immobilière. Elles produisent ainsi une lettre datée du 7 juin 2023 listant les désordres, une du 9 juin 2023 sollicitant la réalisation d’un nouvel état des lieux, une lettre du cabinet d’assurance BPCE enjoignant sous 15 jours à réaliser un complément d’état des lieux d’entrée, un avenant daté du 21 juillet 2023 et non signé par elles, une lettre de mise en demeure de faire réaliser des travaux le 15 janvier 2024.

Elles produisent en outre un procès-verbal de Commissaire de justice en date du 12 juin 2023, attestant des désordres préalablement constatés par les locataires, notamment que le portail est hors d’usage, comme la boîte aux lettres, le jardin n’est pas entretenu, la prise électrique extérieure est dangereuse, une fissure en façade, la poignée de la porte d’entrée est branlante, un radiateur est descellé, le mobilier de la cuisine est hors d’usage, la poignée est en mauvais état, l’aspiration de la VMC n’est pas effective, dans la chambre du rez-de-chaussée, le système de fermeture des volets est grippé, le système coulissant du placard est défaillant, le radiateur est en mauvais état, dans la salle de bain, les joints du lavabo sont hors d’état, le bouchon du lavabo est inadapté, la barre de douche est descellée et en mauvais état, le pare douche est hors d’état de fermeture, la fermeture de la porte de la salle de bain est impossible, la fermeture de la porte du garage est impossible, le cumulus est brûlant, le lavabo du garage est hors d’état, dans la chambre gauche à l’étage le radiateur est descellé et en mauvais état, il est aussi en mauvais état dans les deux autres chambres et une des portes est hors d’usage.

Elles produisent également un rapport des services de la Ville de, [Localité 5] à la suite d’une visite le 4 septembre 2023 à la demande des locataires. Le logement n’est pas qualifié d’insalubre mais il ne répond pas aux prescriptions fixées par le règlement sanitaire départemental du Tarn. Il est demandé au propriétaire de mettre un terme à la non-conformité selon les délais suivants :

— dans un délai de deux mois, faire vérifier la solidité de la structure par un professionnel du bâtiment, traiter les fissures sur les murs extérieurs, maintenir dans un bon état d’entretien les menuiseries, les clôtures périphériques et les moyens d’accès,

— dans un délai d’un mois la prise électrique extérieure,

— dans un délai de trois mois, rendre la ventilation mécanique fonctionnelle, résoudre la fuite du ballon de production d’eau chaude, garantir la bonne fixation des équipements de chauffage, résoudre les problématiques de maintien et de solidité des équipements.

Elles produisent aussi le diagnostic de non-conformité réalisé le 11 octobre 2023 par les services de la CAF concernant l’entretien des murs périphériques, les installations électriques, la ventilation et une fuite d’eau du cumulus. Les travaux de mise en conformité devaient être réalisés au plus tard le 31 mai 2025.

Le bailleur ne dénie pas que des travaux devaient être réalisés mais renvoie l’opposition de Madame, [I] quant aux entreprises mandatées. Il produit une lettre de REBERGA IMMOBILIER datée du 16 juin 2023 faisant état de la nécessité de réaliser un avenant à l’état des lieux et du fait que la société DG MULTISERVICES a été mandatée pour la tonte du jardin et la réparation du portail à charge pour elle de convenir d’un rendez-vous. Cette société a indiqué à l’agence immobilière dans un courrier électronique daté du 16 juin 2023 que la locataire a réalisé l’entretien du jardin et qu’elle ne veut pas que le portail soit réparé mais changé. Dans un courrier électronique du 25 juillet 2023, l’agence immobilière confirme à Madame, [R], [I] que des entreprises ont été mandatées la veille pour le changement des radiateurs, la prise électrique et le chauffe-eau, la fissure du garage, la poignée de porte et le portail. Le 9 août 2023, une entreprise informait l’agence immobilière de l’impossibilité de joindre la locataire. Le 19 septembre 2023, la société ARNAUD ELECTRICITE a informé l’agence que la locataire a indiqué vouloir attendre le passage d’un expert de la CAF et qu’elle rappellera si elle souhaite un nouveau rendez-vous. Par courrier du 19 septembre 2023, l’agence immobilière rappelait à la locataire qu’elle refusait toutes les actions de sa part. Il est ensuite joint différentes factures du premier semestre 2024.

Nonobstant ces éléments quant au comportement des locataires, il existe un manquement aux obligations contractuelles du bailleur telles que définies ci-avant par les textes applicables en la matière et qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Sur les préjudices réparables invoqués

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demanderesses ne sollicitent plus que la réalisation des travaux suivants :

>fissures au niveau du gros œuvre sur le bien immobilier,

>pièce du haut : défaut de fermeture porte intérieure qui est hors d’usage tel que cela a été mentionné dans le constat d’huissier du 12 juin 2023,

>porte de la douche non étanche à la fermeture, fermeture non complète, système coulissant hors service et robinetterie douche instable,

>portail extérieur : l’entreprise DG MULTI SERVICES a enlevé la poignée et la serrure avec un portail laissé en l’état,

>porte de service garage maison : fermeture de la porte impossible,

>chambre du rez-de-chaussée : porte du placard hors service.

Monsieur, [X], [F] affirme avoir réalisé tous les travaux.

Concernant les fissures sur le bien immobilier, le défendeur a fait réaliser un diagnostic par la société APAVE le 21 juin 2024 qui mentionne le fait que les fissures sont liées à un mouvement de terrain en lien avec des épisodes de sécheresse sur un bâtiment particulièrement sensible à ces phénomènes compte tenu de sa conception. Il est recommandé de réaliser un diagnostic géotechnique G5. Dans le cas où les fissures n’évolueraient plus, il pourra être engagé des professionnels qualifiés pour leur réparation en utilisant des techniques adaptées. Le rapport de la CAF daté du 23 octobre 2024 mentionne que le logement a été mis en conformité et plus spécifiquement concernant ce sujet « prise en charge par l’assurance en cours (cf rapport APAVE avec devis signé) », « Compte tenu de la durée administrative longue et fastidieuse des démarches entreprises par le propriétaire, on peut considérer que le traitement des fissures est en cours. Il n’a pas été constaté d’aggravation et il est demandé au propriétaire de surveiller l’évolution des fissures ». Dès lors, Monsieur, [F] a entrepris toutes les démarches nécessaires pour traiter ce désordre et il ne sera donc pas condamné à la réparation des fissures en l’état.

Concernant la pièce du haut avec un défaut de fermeture de la porte intérieure, il est indiqué dans le rapport de la CAF du 23 octobre 2024 « portes intérieures révisées » et Mesdames, [Z] et, [R], [I] ne démontrent pas qu’une des portes ne l’aurait pas été, se référant à un constat dressé par Commissaire de justice antérieurement.

Il en est de même pour la porte de service garage-maison dont la fermeture serait impossible.

Concernant la porte de la douche non étanche à la fermeture, fermeture non complète, système coulissant hors service et robinetterie douche instable, il n’est pas démontré que des travaux auraient été réalisés sur ces éléments.

Mesdames, [Z] et, [R], [I] sont titulaires d’un bail d’habitation depuis le 2 juin 2023. L’état des lieux rédigé le même jour mentionne un flexible de douche et un support en bon état, une robinetterie en bon état mais un pare douche qui ne se replie pas. Le procès-verbal dressé par Commissaire de justice en date du 12 juin 2023 mentionne pour la salle de bain une barre de douche descellée et en mauvais état et un pare douche défaillant comme hors d’état, sa fermeture n’est pas complète et le système coulissant est défaillant. Dans l’avenant à l’état des lieux du 21 juillet 2023 uniquement signé par l’agence immobilière, il est indiqué que la colonne de douche bouge beaucoup à terme elle va être changée par le locataire à ses frais ». Dans le premier rapport de la CAF il est indiqué « porte de douche non étanche » et rien n’est précisé sur le sujet dans le rapport final.

Dès lors et même si ces éléments ne figurent ensuite pas dans les critères analysés et vérifiés par la Mairie de, [Localité 5] et par la CAF, cela ne dispense pas le propriétaire de ses obligations. Monsieur, [F] sera donc condamné à effectuer les travaux de réparation concernant la porte de douche non étanche à la fermeture, concernant le système de fermeture coulissant de celle-ci qui est hors service et la robinetterie de la douche qui est instable.

Concernant le portail extérieur, Mesdames, [I] reprochent à la société DG MULTI SERVICES d’avoir enlevé la poignée et la serrure et laissé en l’état le portail. Le défendeur produit une facture de cette société datée du 4 juin 2024 comprenant notamment un forfait de 250 euros pour « arranger le portail coulissant ». Dans la mesure où les demanderesses ne produisent aucun élément postérieur de nature à prouver leurs affirmations, elles ne peuvent qu’être déboutées de leurs demandes.

Concernant la porte du placard de la chambre du rez-de-chaussée, l’état des lieux contradictoire d’entrée du 2 juin 2023, indique que les portes coulissantes s’ouvrent difficilement. Dans le constat de Commissaire de justice, il est indiqué « le système coulissant du placard est défaillant, impossibilité d’ouvrir les portes ». Sur l’avenant à l’état des lieux, il est indiqué « une des deux portes coulissantes du placard ne fonctionne pas ».

Il n’est pas démontré que des travaux auraient été effectués sur les portes coulissantes de ce placard. Dès lors et même si ces éléments ne figurent ensuite pas dans les critères analysés et vérifiés par la Mairie de, [Localité 5] et par la CAF, cela ne dispense pas le propriétaire de ses obligations. Monsieur, [F] sera donc condamné à effectuer les travaux de réparation de la porte du placard de la chambre du rez-de-chaussée.

Compte tenu des diligences accomplies par le bailleur, de la célérité avec laquelle il a souhaité engager des entreprises pour la réalisation de travaux, refusés dans un premier temps par les locataires qui ont préféré attendre les diagnostics de la Ville de, [Localité 5] et de la CAF requis par elles, de la réalisation des travaux prescrits par ceux-ci avant même la fin du délai laissé, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Sur les autres préjudices

Madame, [R], [I] sollicite, au terme du dispositif de ses conclusions, la somme de 6 000 euros en réparation des préjudices subis. Dans le corps, elle ne qualifie pas davantage les préjudices qu’elle aurait subis, écrivant « 6000 euros à titre de dommages ». La lecture du paragraphe y afférent tend à faire comprendre qu’il s’agirait d’un préjudice financier et moral. Or, concernant le préjudice financier aucun élément de preuve n’est apporté et concernant le préjudice moral, il n’est pas démontré qu’il serait distinct de celui entièrement réparé par la présente décision au titre du préjudice de jouissance.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

Madame, [Z], [I] sollicite, la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance. Il s’agit en réalité de deux postes de préjudice distinct et il n’appartient pas au juge de déterminer ce qui est demandé pour chaque poste. Au demeurant rien ne démontre qu’elle n’a jamais pu habiter ce logement et il n’est pas justifié d’un préjudice qui serait distinct de celui entièrement réparé par la présente décision au titre du préjudice de jouissance.

En conséquence, Mesdames, [R], [I] et, [Z], [I] seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la partie de la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard des circonstances de l’affaire et du fait que la présente action a entraîné pour Mesdames, [R], [I] et, [Z], [I] des frais non couverts par les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, une somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du CPC, somme à laquelle Monsieur, [X], [F] sera condamné. En conséquence, ce dernier sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [X], [F] qui succombe sera condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’occurrence, l’exécution provisoire ne saurait être écartée car elle est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [X], [F] à procéder aux travaux de réparations et d’entretiens portant sur :

Dans la salle de bain : la porte de douche non étanche à la fermeture, le système coulissant de fermeture hors service et l’instabilité de la robinetterie de douche, Dans la chambre du rez-de-chaussée : la porte de placard hors service.

CONDAMNE Monsieur, [X], [F] à payer à Mesdames, [R], [I] et, [Z], [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [F] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 5 mars 2026.

En application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé

LE GREFFIER LE JUGE

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