TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

4ème Chambre civile

Date : 26 septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/01925 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXQ5

Affaire : La société GEF, prise en la personne de sa gérante en exercice

La société SCALETTA, prise en la personne de sa gérante en exercice

[F] [V]

[N] [K]

[O] [K]

[W] [L]

[H] [I]

[P] [E]

[A] [R]

C/ Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

DEMANDEURS AU PRINCIPAL ET DEFENDEURS À L’INCIDENT

La société GEF, prise en la personne de sa gérante en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

La société SCALETTA, prise en la personne de sa gérante en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [F] [V]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [N] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

Mme [O] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

Mme [W] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

Mme [P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [A] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 27 Juin 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 26 septembre 2025, a été rendue le 26 septembre 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

M^e Antoine PONCHARDIER

M^e Aude CALANDRI

M^e Nicolas DEUR

Expédition

Le

Mentions diverses :

RMEE 7/01/2026

Le « Royal Eden » est un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5]. Il se compose de deux bâtiments, de garages et de caves en sous-sol, d’un jardin et d’une piscine. Le bâtiment A est divisé en 47 lots et comprend une loge occupée par un gardien. Le bâtiment B est composé de 44 appartements composant l’unique lot 317 dont le propriétaire est la compagnie Cardiff Assurances.

Le cabinet [C] et [X] est le syndic de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 26 novembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 10 février 2021, la SCI GEF, la SCI Scaletta, M. [F] [V], M. [N] [K], Mme [O] [K], Mme [W] [L], [H] [I], Mme [P] [E] et M. [A] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires le Royal Eden devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019, l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 pour abus de majorité et la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance de mise en état du 7 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer sur le litige dans l’attente d’un arrêt de la cour d’appel d'[Localité 6] devant se prononcer sur l’annulation de l’assemblée générale du 29 novembre 2018 et a réservé les dépens.

Les copropriétaires requérants ont notifié le 28 mai 2024 des conclusions de reprise d’instance.

Par conclusions au fond notifiées le 2 janvier 2025, les copropriétaires requérants sollicitent de voir constater que le désistement d’instance et d’action de Mme [O] [K] est parfait, constater le décès de [H] [I] et de [U] [Z], gérante de la SCI GEF, prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019, désigner un expert judiciaire pour procéder à l’examen des comptes de la copropriété et désigner un administrateur provisoire.

Par conclusions d’incident notifiées le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par conclusions d’incident en réponse notifiées le 19 juin 2025, il sollicite de voir déclarer irrecevables la demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 dans son ensemble et la demande d’expertise judiciaire formulée par les copropriétaires. Il demande au juge de la mise en état de se déclarer incompétent pour en connaître et de condamner les copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les copropriétaires n’ont pas la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 et conclut que leur demande d’annulation de ladite assemblée générale dans son ensemble est irrecevable.

Il soutient que la demande d’expertise judiciaire est irrecevable en l’état de l’autorité de la chose jugée eu égard à l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024 et à l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 avril 2024 rendue dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/00198.

Subsidiairement, il sollicite le rejet de la demande d’expertise.

Il expose que les copropriétaires semblent avoir abandonné leur demande de désignation d’un administrateur provisoire et considère que le juge de la mise en état est incompétent pour juger que le syndic n’avait plus qualité pour convoquer l’assemblée générale du 26 novembre 2019.

Par conclusions d’incident notifiées le 15 juin 2025, la SCI GEF, la SCI Scaletta, M. [F] [V], M. [N] [K], Mme [O] [K], Mme [W] [L], [H] [I], Mme [P] [E], M. [A] [R] demandent au juge de la mise en état de :

constater le désistement d’instance et d’action de Mme [O] [K] et de M. [R], constater le décès de [H] [I] et de Mme [Z], gérante de la SCI GEF,déclarer leurs demandes recevables, juger que le syndic, le cabinet [C] ET [X], n’avait pas qualité ni pouvoir à convoquer l’assemblée générale du 26 novembre 2019,reconventionnellement, ordonner une expertise judiciaire, condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils concluent que Mme [O] [K] a vendu son lot, que celui de M. [A] [R] est en vente et qu’ils entendent se désister de la procédure.

Ils exposent que [H] [I] et [U] [Z], gérante de la SCI GEF, sont décédés et que les héritiers de [U] [Z] n’entendent pas poursuivre l’instance.

Ils font valoir que, par un arrêt du 20 mars 2024, la cour d’appel d'[Localité 6] a notamment annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018 du syndicat des copropriétaires Royal Eden qui portait sur la désignation de la société [C] et [X] en qualité de syndic. Ils ajoutent que la cour d’appel a également annulé le renouvellement de mandat du syndic [C] et [X] de telle sorte qu’il n’avait plus de pouvoir lui permettant de convoquer les assemblées générales postérieures de 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Ils affirment qu’une convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité de syndic entache de nullité l’assemblée générale. Ils concluent que les copropriétaires ayant voté en faveur d’une ou plusieurs résolutions lors d’une assemblée générale peuvent demander l’annulation de l’assemblée générale si un vice de forme ou une irrégularité substantielle est constatée, comme l’absence de mandat valide du syndic pour convoquer l’assemblée générale au cas d’espèce.

Ils font valoir que leur demande d’expertise est recevable et exposent que de nombreuses erreurs affectent le calcul et la répartition des tantièmes au sein de la copropriété.

L’incident a été retenu à l’audience du 27 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les demandes de voir « juger que »

Le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions.

Il appartient au tribunal d’apprécier si ces demandes sont des prétentions susceptibles d’emporter des conséquences juridiques ou des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

En l’espèce, les copropriétaires sollicitent de voir « juger de l’absence de mandat du syndic, le cabinet [C] et [X], lorsqu’il a convoqué l’assemblée générale du 26 novembre 2019 » et de « juger que le syndic [C] et [X] n’avait pas qualité ni pouvoir à convoquer l’assemblée générale du 26 novembre 2019 ».

Ces demandes ne sont pas des prétentions devant le juge de la mise en état en ce qu’elles constituent des moyens au soutien des prétentions de fond.

Par conséquent, elles ne seront pas examinées.

Sur le décès de [H] [I] et de la gérante de la SCI GEF

L’article 370 du code de procédure civile dispose que l’instance est interrompue notamment par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

La notification du décès doit émaner de la partie qui entend se prévaloir de l’interruption de l’instance et doit être adressée à la partie adverse. L’article 370 ne précise pas la forme que doit revêtir la notification du décès d’une partie.

Il est toutefois acquis qu’en cas de pluralité de parties dont l’une décède en cours d’instance, la procédure peut néanmoins continuer valablement à l’égard des autres parties si le litige est divisible. L’interruption de l’instance n’a d’effet qu’à l’égard de la partie au profit de laquelle elle avait été prévue, à savoir, en cas de décès, qu’au profit de ses ayants droit.

En l’espèce, il est indiqué que [H] [I] est décédé le 25 mars 2022, décès qui n’a pas été notifié aux défendeurs autrement que par les conclusions récapitulatives du 2 janvier 2025.

Il n’y a donc pas eu de notification régulière du décès de [H] [I] adressée à toutes les parties au litige.

A défaut, cet évènement n’a pas eu pour effet d’entraîner l’interruption de l’instance dans la mesure où le défunt n’était que l’un des demandeurs au litige.

Il s’ensuit qu’il convient de constater le décès de [H] [I] et la poursuite de l’instance entre les autres parties.

Quant au décès de Mme [U] [Z], gérante de la SCI GEF, les copropriétaires indiquent qu’elle est décédée et que ses héritiers n’entendent pas poursuivre la procédure.

Cependant, aucun justificatif n’est produit afin de permettre au juge de la mise en état de constater la disparition de la personnalité juridique de la SCI GEF. Le décès du gérant d’une personne morale n’entraîne pas de facto sa fin et aucun élément ne permet d’affirmer que Mme [U] [Z] était la seule associée de la SCI.

Il s’ensuit que la SCI GEF est toujours partie à la procédure tant qu’elle ne se désiste pas de l’instance.

Sur le désistement d’instance et d’action

En vertu des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur, peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En cas de pluralité de parties, le désistement de certains d’entre elles est valable, et n’empêche pas les autres de poursuivre l’instance, puisque chacun des liens juridiques d’instance conserve sa propre autonomie.

En l’espèce, Mme [O] [K] et M. [A] [R] ont fait part de leur volonté de se désister de l’instance et de l’action, désistement qui n’est pas expressément accepté par le syndicat des copropriétaires Le Royal Eden qui n’a toutefois aucun motif légitime de s’y opposer.

En conséquence, il convient de constater que les désistements d’instance et d’action de Mme [O] [K] et de M. [A] [R] sont parfaits et entraînent l’extinction partielle de l’instance qui, n’étant pas indivisible, se poursuit entre les autres parties.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Un copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité. Le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée.

Quelle que soit la cause de la nullité invoquée, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité à contester l’assemblée ou ses résolutions même si l’action est fondée sur le défaut de pouvoir du syndic qui a procédé à la convocation.

En l’espèce, M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L] et la SCI Scaletta font valoir à tort qu’un copropriétaire qui n’aurait pas qualité à agir, peut solliciter la nullité d’une assemblée générale lorsque la nullité est fondée sur l’absence de mandat valable du syndic pour convoquer l’assemblée générale.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 que :

M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L] étaient absents et non représentés, la SCI Scaletta a voté contre les résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 30 qui ont été adoptéesla SCI Scaletta a voté pour les résolutions n°7, 8, 15, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 27, 31, 32, 33 qui ont été adoptées,la SCI Scaletta a voté contre les résolutions n°14, qui ont été rejetées,les résolutions n°2, 11, 13, 18, 20, 25, 28, 29, 34, 35 n’ont pas donné lieu à un vote. Absents et non représentés, M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L] sont défaillants et ont qualité à agir en annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 dans son ensemble.

Présente lors des délibérations, la SCI Scaletta n’a pas la qualité d’opposante aux résolutions n°1, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 14 et 30 de l’assemblée générale du 26 novembre 2019.

Par conséquent, la SCI Scaletta sera déclarée irrecevable à agir en annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019.

En revanche, M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L] seront déclarés recevables à agir.

sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil rappelle que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement mais il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La chose jugée suppose donc une triple identité de parties, de cause et d’objet entre les deux instances. L’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que la demande d’expertise judicaire présentée au fond est irrecevable car elle se heurte à l’autorité de la chose jugée eu égard à une ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 et à une ordonnance de mise en état rendue le 24 avril 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 22/00198.

Il ressort de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024 que les parties à la procédure n’étaient pas les mêmes que celles de la présente instance.

Quant à l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 24 avril 2024 dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/00198, les parties n’étaient pas les mêmes et l’objet de la demande principale était l’assemblée générale du 30 novembre 2021, ce qui diffère de la présente instance.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée sera rejetée et la demande d’une mesure d’expertise judiciaire sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise judiciaire formulée dans le cadre de l’incident

En vertu de l’article 789 5 ° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’article 144 du même code prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code rappelle qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Ce texte ajoute qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’opportunité d’ordonner une mesure d’instruction doit donc être appréciée au regard des éléments produits. La faculté de l’ordonner trouve en effet ses limites dans la finalité, la proportionnalité et la subsidiarité de la mesure réclamée.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux demandeurs de prouver les faits nécessaires aux succès de leur prétention.

En l’espèce, les demandeurs ont fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 notamment pour défaut de mandat du syndic, abus de majorité et approbation de comptes inexacts.

Il apparaît que la mesure d’expertise qu’ils sollicitent tend à un examen des comptes de la copropriété et leur rectification.

Ils exposent des erreurs de calcul des millièmes dans les charges générales servant de base de calcul dans le décompte des voix de 9988/10000ème au lieu de 9983/10000ème, ce qui affecte les votes des copropriétaires. Ils ajoutent que plusieurs lots comportent des erreurs de millièmes et que les charges communes particulières du sous-sol sont incomplètes.

Au soutien de leur demande d’expertise, les requérants produisent la feuille de présence de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 portant des annotations manuscrites, le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2022, et une pièce intitulée « tableau rectificatif des millièmes erronés sur les feuilles de présence ».

Le juge de la mise en état, juge de l’évidence, n’est toutefois pas compétent pour examiner les pièces produites et apprécier les erreurs de calcul des tantièmes alléguées afin de se prononcer sur l’opportunité d’une mesure d’expertise.

La demande d’expertise est dès lors prématurée et sera rejetée.

Sur les autres demandes

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagée dans le cadre du présent incident.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens suivront le sort du principal.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

CONSTATONS que les désistements d’instance et d’action de Mme [O] [K] et de M. [A] [R] sont parfaits et entraînent l’extinction partielle de l’instance à leur égard, l’instance se poursuivant entre les autres parties ;

DECLARONS la SCI Scaletta irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 dans son ensemble ;

DECLARONS M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L] recevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 dans son ensemble ;

DECLARONS la demande d’une expertise judiciaire recevable ;

DEBOUTONS M. [N] [K], Mme [P] [E], M. [F] [V], la SCI GEF, Mme [W] [L], la SCI Scaletta de leur demande d’expertise ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 7 janvier 2026 à 09h00 (audience dématérialisée) et invitons le syndicat des copropriétaires à notifier des conclusions au fond avant cette date ;

La présente décision a été signée par le Greffier et par le Juge de la mise en état.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT