TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 2]

N° RG 25/00107 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BERK

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Madame [R] [T]

née le 06 Mars 1955 à [Localité 11],

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Dominique ESSARTIER, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE

ET :

DEFENDEUR(S)

Madame [J] [F]

née le 27 Avril 1989 à [Localité 9],

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [B] [F]

en qualité de caution solidaire

née le 14 Avril 1953 à [Localité 12],

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet le 11 octobre 2024, Madame [R] [T] a consenti un bail d’habitation en meublé à Madame [J] [F] sur des locaux situés au [Adresse 6], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [B] [F], par acte séparé en date du 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 980 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 18 mars 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [F] le 12 mars 2025.

Par assignations des 16 et 17 juillet 2025, Madame [R] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [F] et obtenir sa condamnation solidaire avec Madame [B] [F] au paiement :

— de la somme de 3 465 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2025,

— de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le commandement de payer, délivré à la locataire et à la caution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il est mentionné que Madame [J] [F] ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous, ni excusée. Le travailleur social mentionne toutefois avoir été en contact avec la locataire le 14 mai 2025, et que cette dernière lui a indiqué que sa mère Madame [B] [F], caution, devait prendre contact avec la bailleresse pour mettre en place un échéancier et qu’elle avait déposé le 22 avril 2025 une demande de logement social. Il est également mentionné que le 15 juillet 2025, Madame [B] [F] a pris contact par téléphone avec le service et qu’elle a fait part de sa surprise quant à la situation d’impayés pour le logement qu’occupe sa fille, ainsi qu’une absence de communication à ce sujet avec cette dernière. Il lui a été conseillé d’échanger avec sa fille sur cette situation et elle a été orientée vers l’ADIL.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025. A cette audience, Madame [R] [T], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 5 445 euros. Elle demande l’expulsion pour arrêter le décompte des loyers et sollicite une indemnité compensatoire de 450 euros. Madame [R] [T], représentée par son conseil, affirme que la locataire n’a rien réglé depuis son entrée dans les lieux en octobre 2024. Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement, faisant valoir l’absence de précision sur les ressources de Madame [J] [F] et indique que les échanges par sms avec la locataire ont eu lieu lors de la prise de bail.

Madame [J] [F] sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, en plus du loyer courant, ne contestant pas le montant des impayés locatifs. Elle reconnaît n’y avoir pas eu de paiement d’elle-même. Madame [J] [F] expose avoir dû quitter son emploi d’ouvrière dans l’agro-alimentaire en novembre 2024 et mentionne percevoir depuis l’ARE à hauteur de 626 euros. Elle fait part de son projet de quitter le département pour s’installer en région parisienne pour exercer son métier de coiffeuse et affirme avoir une promesse d’embauche pour début novembre 2025 aux Galeries Lafayette, avec une rémunération mensuelle de 1 949 euros net. Madame [J] [F], sans personne à charge, indique ne pas avoir effectué de demande auprès de la CAF et n’avoir pas d’autre ressource. Elle n’expose aucune autre charge que celles courantes. Madame [J] [F] soutient avoir pris contact plusieurs fois avec la bailleresse qui lui avait indiqué de se soigner avant tout et ajoute avoir effectué un dossier auprès d’une assistante sociale, sans avoir eu cependant de retour. Elle précise ne plus avoir eu de nouvelle de la bailleresse par la suite.

Madame [B] [F] remet en cause l’étendue de son obligation de caution et ne formule aucune demande de délais de paiement. Elle fait valoir que le montant demandé au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile est excessif, au vu du montant des impayés locatifs. Madame [B] [F] mentionne ne pas avoir eu connaissance des impayés locatifs et indique avoir pris à sa charge les frais d’agence, de dépôt de garantie et le reliquat du loyer d’octobre 2024. Elle indique être retraitée et percevoir uniquement la somme de 1 200 euros au titre de sa pension de retraite. Madame [B] [F] ajoute qu’elle est mariée et sans personne à charge et n’avoir pas déposé de dossier de surendettement.

Lors de l’audience, Madame [R] [T], représentée par son conseil, demande la date effective du départ de la locataire au vu des éléments qu’elle a communiqué concernant son projet de déménagement en région parisienne. Madame [J] [F] indique un départ au 1er octobre 2025.

Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été formée.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Madame [J] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 ; le tribunal ayant autorisé la production d’une note en délibéré avant le 6 octobre 2025 concernant la libération des lieux et la remise des clés. Aucune note n’est parvenue au tribunal.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de noter que le contrat de bail est un contrat de bail meublé et qu’aux termes de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [R] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 10 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 980 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2025.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi précitée dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il convient de constater l’absence de reprise de paiement des loyers courants ainsi que le fait que Madame [J] [F] n’établit pas qu’elle est en situation de régler sa dette locative, ne produisant aucun élément probant au soutien de ses affirmations.

Il convient, en effet, de rappeler que l’article 24 V-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une condition cumulative de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative. Or, en l’espèce, aucune des deux conditions n’est remplie.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, en l’absence de la condition cumulative de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [R] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La créance de Madame [R] [T] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, Madame [R] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, Madame [J] [F] lui devait la somme de 5 445 euros, mois de septembre 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Madame [J] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette, expliquant n’avoir effectué aucun paiement par elle-même depuis l’entrée dans les lieux, puisque les premiers versements (frais d’agence, dépôt de garantie, solde du premier mois de loyer) ont été faits par Madame [B] [F].

Madame [J] [F] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [J] [F], devenue occupante sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 22 avril 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [R] [T] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la validité de l’engagement de la caution

L’article 2288 alinéa 1 dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Selon les termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : " Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouve-lé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la men-tion prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

Ces dispositions, applicables au moment du contrat litigieux, ont pour finalité de protéger la caution, en privant d’effet un acte qui ne respecte pas les conditions de forme permettant de s’assurer du caractère éclairé de son consentement.

L’article 2297 du code civil dispose qu’ « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en princi-pal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

Par acte séparé sous signature électronique en date du 10 octobre 2024, Madame [B] [F] s’est engagée en qualité de caution de sa fille, Madame [J] [F], « à garantir le paiement des loyers, des charges des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites ». Il est précisé que cet « engagement de cautionnement est donné pour la première période du bail et de ses éventuels renouvellements et reconductions, soit pour tout le temps où le locataire occupera le logement ci-dessous indiqué et ce, même en cas de changement du bailleur ».

Il est reporté la mention par laquelle Madame [B] [F] s’engage « en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite d’un montant en principal et accessoires de dix sept mille huit cent vingt euros (17 820 euros). Renonçant aux bénéfices de discussion ou de division, (elle) reconnaît (qu’elle) ne pourrai pas exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions, s’il en existe ».

Dès lors, l’acte de cautionnement a été valablement conclu.

Il est justifié de la dénonciation du commandement à Madame [B] [F] dans les quinze jours de sa délivrance.

La validité de l’engagement de la caution solidaire de Madame [B] [F] étant démontrée avec l’évidence requise en référé, elle sera en conséquence solidairement condamnée avec Madame [J] [F] au paiement des sommes dues à Madame [R] [T].

Madame [B] [F] ne formule aucune demande de délais de paiement. Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, à octroi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] [F] et Madame [B] [F], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Madame [R] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet le 11 octobre 2024 entre Madame [R] [T], d’une part, et Madame [J] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] est résilié depuis le 22 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [J] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Madame [J] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DECLARE l’acte de cautionnement signé le 10 octobre 2024 par Madame [B] [F] valable ;

CONDAMNE Madame [J] [F] solidairement avec Madame [B] [F] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [R] [T] la somme de 5 445 euros (cinq mille quatre cent quarante-cinq euros) à titre de provision arrêté au 8 septembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de septembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [J] [F] solidairement avec Madame [B] [F] en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable à compter du 8 septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [B] [F], en l’absence de demande;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [F] et Madame [B] [F] en sa qualité de caution solidaire, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer des 10 et 18 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [F] et Madame [B] [F] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [R] [T] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge