COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[V] c/ [P]

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03851 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P745

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Faustine JACOMINO

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Frédéri CANDAU

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [T], [N] [V]

né le 17 Septembre 1978 à PARIS

23 avenue Professeur Henri Chrétien

06300 NICE

représenté par M^e Faustine JACOMINO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [H] [P] veuve [F]

née le 04 Janvier 1946 à ORAN (ALG)

Représentée par son Tuteur l’Udaf 06

Ehpad Victor Nicolaï – 15 Bd Aristide Briand

06440 PEILLE

représentée par M^e Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 12 mars 2020, [T] [N] [V] a acquis un studio constituant le lot numéro 70 au sein de la copropriété sis 21-23, Avenue Giacobi 06300 NICE.

Cet appartement été vendu occupé en vertu d’un bail d’habitation en date du 15 juillet 2015, signé entre les vendeurs [Z] [A] et [K] [Y] d’une part et [H] [P] veuve [F] d’autre part, consenti pour trois ans renouvelable, moyennant un loyer de 420 euros outre 50 euros à titre de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 13 juillet 2015 et [H] [P] veuve [F] a versé un dépôt de garantie de 420 € lors de la conclusion du bail.

Le 29 avril 2022, [H] [P] veuve [F] a été placée sous sauvegarde de justice, puis sous curatelle renforcée par jugement du 4 août 2022. Le 30 juin 2023, elle a été placée sous tutelle une durée de 60 mois et l’association UDAF 06 désignée pour exercer la fonction de tuteur.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 9 juillet 2024 par Maître [E], commissaire de justice à Drap.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2024, le conseil de [T] [N] [V] a mis en demeure l’UDAF, ès-qualités de tuteur de [H] [P] veuve [F] d’avoir à régler dans un délai de huit jours la somme de 8.653 €

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, [T] [N] [V] a fait assigner [H] [P] veuve [F]devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 30 janvier 2025 à 15 heures aux fins, de:

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF à lui payer la somme de 10.353 €, au titre des dégradations locatives causées au cours de l’exécution du bail avec intérêts de droit à compter du 31 juillet 2024 ;

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF à lui payer la somme de 880 €, au titre des frais de ménage des parties communes mis à la charge de [T] [N] [V] par le syndic suite aux incivilités commises par [H] [P] veuve [F];

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF, au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 2.000 euros pour perte de chance de louer le bien pendant la durée des travaux ;

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 08 juin 2023, [T] [N] [V], représenté par son conseil, demande de:

— rejeter les demandes de [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF;

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF à lui payer la somme de 10.353 €, au titre des dégradations locatives causées au cours de l’exécution du bail avec intérêts de droit à compter du 31 juillet 2024 ;

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF à lui payer la somme de 1.276 €, au titre des frais de ménage des parties communes et le traitement contre les punaises de lit mis à la charge de [T] [N] [V] par le syndic suite aux incivilités commises par [H] [P] veuve [F];

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF, au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 2.000 euros pour chance de louer le bien pendant la durée des travaux ;

— condamner [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En défense, [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF demande de:

A titre principal:

— débouter [T] [N] [V] de ses demandes,

A titre subsidiaire:

— fixer le montant des réparations à la somme de 560 €, correspondant au remplacement du mobilier après application du coefficient de vétusté,

— débouter [T] [N] [V] des autres demandes de réparations, qui ne sont pas justifiées et/ou dont la durée de vie a été dépassée (les peintures notamment)

— débouter [T] [N] [V] de ses demandes relatives aux frais de ménage des parties communes,

— débouter [T] [N] [V] de la demande formée au titre d’un prétendu préjudice,

En toute hypothèse:

— juger que le dépôt de garantie versée par [H] [P] veuve [F] lors de la conclusion du bail doit être déduit des éventuelles condamnations à intervenir et autant que de besoin, condamner [T] [N] [V] à le restituer à [H] [P] veuve [F],

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu des conséquences excessives qu’elle pourrait avoir pour [H] [P] veuve [F],

— condamner [T] [N] [V] à payer à [H] [P] veuve [F] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur les dégradations locatives

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit en outre prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives déterminées par décret sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (…)

En l’espèce, [T] [N] [V] verse aux débats le contrat de bail du logement conclu entre ses vendeurs et [H] [P] veuve [F], l’état des lieux d’entrée établi le 12 juillet 2015 et le procès-verbal de constat établi par commissaire de Justice le 9 juillet 2024.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat dressé par le commissaire de Justice permet de constater que:

— dans l’entrée, la face intérieure de la porte palière comporte des traces noires (elle est notée initialement notée A, signifiant très bon état)

— dans l’entrée/ séjour:

* les murs sont hors d’usage, d’importantes traces brunâtres et de brûlures sont visibles. A l’entrée, il était noté des traces légères, des trous rebouchés.

* le plafond est dégradé, présentant des traces noirâtres. A l’entrée, le plafond était noté A

* une prise électrique est calcinée. Les deux prises électriques étaient notées A à l’entrée.

* les portes coulissantes du placard encastré sont démises et présentent des traces de brûlures. A l’entrée, ces portes étaient notées A.

* la manivelle du rideau roulant est cassée, son ouverture et sa fermeture ne peuvent pas être testée. A l’entrée, le volet et le vitrage étaient notés A

— sur le balconnet: les dalles de carrelage ainsi que les murets au sol sont sales et encrassés. Rien ne figurait sur ce point à l’entrée,

— dans le coin cuisine:

* le carrelage présente des traces brûnatres. A l’entrée, il était noté comme « sale »

* les murs sont dégradés présentant des tâches noirâtres, des coulures, les résidus de graisse et autres.

A l’entrée, il était noté des traces légères, des trous rebouchés et une trace devant la porte de l’évier.

* un évier en inox dont le mitigeur présent une importante fuite d’eau et un plan de travail fendu derrière l’évier. Rien ne figurait concernant le plan de travail à l’entrée et l’évier était noté A.

* la plaque électrique deux feux est encrassée. À l’entrée, les feux de la plaque étaient usés.

* une série de meubles hauts, sales. Les portes étaient notées B (bon état) à l’entrée, avec des traces sur le fond du meuble.

— dans la salle d’eau:

* la porte d’accès présente des brunissements. Rien ne figure sur l’état des lieux d’entrée.

* le sol en carrelage est à l’état d’usage mais sale (la même mention figure sur l’état des lieux d’entrée)

* les murs de couleur blanche présente des traces brunâtres (l’état des lieux d’entrée mentionne des traces)

* le lavabo est sale et le robinet mitigeur est entartré. Ces deux éléments étaient notés A à l’entrée.

* le meuble sous lavabo est sale et affecté d’importants brunissements. Il était noté très sale à l’entrée.

* la douche avec porte vitrée ne ferme plus complètement, les joints sont détériorés, le mitigeur et la colonne sont sales et le flexible de douche comporte des fuites. A l’entrée, il était relevé que la douche était sale; que les joints, la robinetterie et le flexible étaient en bon état.

L’état des lieux mentionnait en outre que la poignée de la porte du freezeur était HS, que les étagères du meuble sous-évier étaient très sales.

[T] [N] [V] a précisé au commissaire de justice que le four micro-ondes et le réfrigérateur étaient manquants.

Il est donc établi que [H] [P] veuve [F] a failli à ses obligations de locataire, durant la période d’un peu moins de dix années d’occupation.

Le 15 juillet 2024, l’UDAF a partiellement validé le devis envoyé préalablement par [T] [N] [V] à hauteur de 10.080 euros (contestant certains postes de dépenses et trouvant les autres trop élevés). Le 18 juillet 2024, [T] [N] [V] indiquait à l’association qu’il prenait en compte ces remarques et présentait un nouveau devis à hauteur de 7.580 euros. Le même jour, l’association répondait que les tarifs du prestataire étaient trop élevés et qu’en toute hypothèse, [H] [P] veuve [F] n’était pas en capacité de prendre en charge les réparations, dans la mesure où elle était admise à l’EHPAD au titre de l’aide sociale.

Il est d’usage d’appliquer un coefficient de vétusté défini comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements dont est constitué le logement. Il est néanmoins nécessaire de pondérer ce coefficient concernant notamment les murs de l’appartement, particulièrement sales comme en atteste le commissaire de justice et les photographies qu’il a prises et l’entreprise SELEVESTRU qui indique que le support des murs est très sale et que s’en dégage une odeur très forte d’excréments.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’article 1731 du code civil établit une présomption de délivrance des locaux en bon état et que ce principe sera appliqué lorsque l’état des lieux ne mentionnait rien (concernant le balconnet et les meubles hauts de la cuisine)

[H] [P] veuve [F] est donc redevable des sommes de :

—  700 euros pour le lavabo,

—  100 euros pour les joints,

—  650 euros pour la peinture de la salle de bains,

—  400 euros pour la peinture de l’entrée,

—  150 euros pour les portes de placard,

—  2.000 euros pour la peinture de la pièce principale,

—  1.200 euros pour la kitchenette,

—  200 euros pour la manivelle du volet,

—  400 euros pur la protection et la mise en déchetterie,

—  50 euros pour la chasse d’eau,

—  500 euros pour le nettoyage des carrelages,

—  56 euros pour les vigik,

—  300 euros pour l’électro ménager manquant,

—  1.700 euros pour le changement de la porte-fenêtre, soit 8.406 euros.

Néanmoins, il y a lieu de déduire de la somme due le dépôt de garantie à hauteur de 420 €, soit une somme restant due de 7.986 euros.

Elle devra en outre payer 149,17 euros au titre du loyer de juillet 2024 prorata temporis et 546,94 euros au titre de la régularisation des charges du 1er octobre 2023 au 7 juillet 2024, soit 696,11 euros.

Sur la demande formée au titre des frais de ménage des parties communes et le traitement des punaises de lit

Le 06 mars 2022, [W] (copropriétaire et membre du conseil syndical) indiquait à [T] [N] [V] qu’il devrait lui facturer des frais supplémentaires de nettoyage compte tenu du fait que sa locataire stockait ses poubelles dans la cage d’escalier du dernier étage.

Le 17 juin 2022, [C] [I] indiquait à [T] [N] [V] que sa locataire se plaignait de ce que [H] [P] veuve [F] avait jeté par sa fenêtre des poubelles et laissait couler un liquide noirâtre semblable à des excréments, outre de l’urine. Il faisait par ailleurs état d’insultes proférées par [H] [P] veuve [F] à l’encontre de sa propre locataire.

Le 6 juillet 2022, [C] [I] l’alerte et qu’il avait dû en urgence faire intervenir une entreprise spécialisée dans l’éradication des punaises de lit, en provenance du logement de [H] [P] veuve [F].

[T] [N] [V] produit en outre les courriers que lui a fait parvenir la copropriété les 13 juillet 2022 et 29 septembre 2022 indiquant que sa locataire provoquait des nuisances sonores et olfactives, qu’elle déversait des poubelles dans les parties communes, qu’elle jetait par sa fenêtre des détritus et excréments proféraient des insultes et que des punaises de lit son appartement.

Le 20 mars 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires demandait à [T] [N] [V] d’initier une procédure en résiliation de bail à l’encontre de [H] [P] veuve [F].

Contrairement à ce que prétend la défenderesse, il est établi que ces frais lui sont personnellement imputables. Elle devra à ce titre payer les sommes de 1.276 euros correspondant aux deux factures des frais de ménage des parties communes et de traitement contre les punaises de lit.

Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages intérêts

[T] [N] [V] sollicite la condamnation de [H] [P] veuve [F] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil.

La résistance abusive n’est pas justifiée, [H] [P] veuve [F] étant une personne âgée placée sous la tutelle d’un organisme et bénéficiant de revenus peu élevés (dans la mesure où il n’est pas contesté qu’elle a été admise à l’EHPAD au titre de l’aide sociale)

En revanche, [T] [N] [V] a nécessairement subi un préjudice liée à son impossibilité de louer le studio compte tenu de la nécessité d’engager d’importants travaux de rénovation, entre le 9 juillet et le 30 août 2024.

A ce titre, il lui est alloué la somme de 800 euros.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [H] [P] veuve [F], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens.

— Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable de condamner [H] [P] veuve [F] à ce titre au paiement de la somme de 1.000 €

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas démontré qu’elle soit incompatible avec la nature de l’affaire, nonobstant la situation financière de [H] [P] veuve [F].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF 06, à payer à [T] [N] [V] la somme de 7.986 € au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF 06, à payer à [T] [N] [V] la somme de 149,17 euros au titre du loyer de juillet 2024 prorata temporis et 546,94 euros au titre de la régularisation des charges du 1er octobre 2023 au 7 juillet 2024, soit 696,11 euros ;

CONDAMNE [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF 06, à payer à [T] [N] [V] la somme de 1.276 € au titre des frais de ménage des parties communes et de traitement contre les punaises de lit;

CONDAMNE [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF 06, à payer à [T] [N] [V] la somme de 800 € au titre de l’impossibilité de louer le bien pendant la durée des travaux;

REJETTE la demande de [T] [N] [V] formée au titre des dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée;

CONDAMNE [H] [P] veuve [F],représentée par son tuteur l’UDAF 06, à payer à [T] [N] [V] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [H] [P] veuve [F], représentée par son tuteur l’UDAF 06, au paiement des dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu à l’écarter.

La greffière Le juge