COUR D’APPEL D'[Localité 18]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [B] épouse [Y] c/ [K] [A], [E] [A] épouse [Z], [X] [J], [U] [A]

MINUTE N° 25/

Du 18 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/02103 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OERV

Grosse délivrée à

M^e Anne MANCEL

, Maître Charlotte SOUCI-GUEDJ de la SELARL [23]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 20255 en audience publique , devant:

Président : Madame GILIS

Assesseur : Madame ROLLAND

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : [D] GILIS

Assesseur : Justine ROLLAND

Assesseur : Anne VINCENT,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2025 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [F] [B] épouse [Y]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [A]

[Adresse 16]

[Localité 1]

représenté par Maître Charlotte SOUCI-GUEDJ de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [E] [A] épouse [Z]

[Adresse 13]

[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte SOUCI-GUEDJ de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [X] [J]

[Adresse 9]

[Localité 17]

représentée par Maître Charlotte SOUCI-GUEDJ de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [U] [A]

[Adresse 16]

[Localité 1]

représenté par Maître Charlotte SOUCI-GUEDJ de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

[W] [Y] et [F] [B] ont contracté mariage le [Date mariage 4] 1966 à [Localité 20].

De cette union sont issus deux enfants :

— [D] [Y] née le [Date naissance 12] 1967 à [Localité 20] et décédée le [Date décès 3] 2021 à [Localité 20],

— [G] [Y] né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 20].

De l’union de [D] [Y] et de [W] [L] est issue une fille:

— [X] [L] le [Date naissance 7] 1989.

De l’union de [D] [Y] et de [U] [A] sont nés:

— [E] [A] le [Date naissance 8] 1994,

— [K] [A] né le [Date naissance 5] 1997

Par acte du 26 juin 2017, [F] [B] a fait donation en avancement de part successorale, par acte authentique reçu par Maître [V], notaire à [Localité 19], à sa fille [D] [Y], d’une maison d’habitation (élevée d’un étage sur rez-de-jardin avec terrain autour) située [Adresse 15].

Cette donation s’est faite en nue-propriété, avec réserve de l’usufruit au bénéfice de [F] [B] épouse [Y].

[F] [B] déplore qu’à compter de 2019 les relations avec sa fille et son gendre se sont dégradées, à tel point qu’elle ne pouvait plus avoir de contacts réguliers et normaux avec eux ni avec ses petits-enfants, qu’elle n’a pas été informée de l’évolution de la grave maladie dont était atteinte sa fille, ni informée de son décès et qu’aucun membre de la famille n’a été autorisé à être présent lors de ses obsèques; elle précise qu’extrêmement peiné de la situation son époux [W] [Y] s’est éteint dans les semaines qui ont suivi le 12 octobre 2021 des suites d’un accident vasculaire cérébral.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 avril 2022 et 10 et 13 mai 2022 [F] [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] aux fins d’obtenir la révocation de la donation intervenue le 26 juin 2017 pour cause d’ingratitude et que soit ordonné en conséquence le retour du bien immobilier dans le patrimoine de la demanderesse, avec condamnation au besoin des défendeurs au paiement des éventuels frais relatifs au transfert de propriété, sollicitant également que soit ordonnée l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux et sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 145 000 € à titre d’indemnité d’occupation, de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de jouissance du bien et de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec condamnation aux dépens et exécution provisoire de la décision.

Selon ordonnance du juge la mise en état du 15 juin 2023 :

– la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière a été rejetée,

– l’action en révocation de la donation consentie selon acte authentique en date du 26 juin 2017 a été déclarée irrecevable,

– la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 18 juillet 2018 à avril 2022 a été dite non prescrite et la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été rejetée,

– la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’indemnités antérieures au 28 avril 2017 a été déclarée sans objet.

En raison des termes de ladite ordonnance, selon ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 juillet 2025, [F] [B] demande au tribunal de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 192 500 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 avril 2017 jusqu’à la date des présentes avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 9 décembre 2021, de les condamner au paiement de la somme de 6974 € au titre des taxes foncières réglées pour la période 2018 à 2023, et la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de jouissance du bien, et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec maintien de la demande d’expulsion, condamnation aux dépens et exécution provisoire de la décision.

Selon conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 3 septembre 2025, les défendeurs demandent au tribunal le rejet de l’ensemble des demandes présentées par [F] [B]. À titre reconventionnel et principal, ils demandent au tribunal de constater l’acquisition par usucapion de la propriété reçue par donation le 26 juin 2017 par [U] [A] en son nom et en sa qualité d’héritier de feue [D] [Y] et par les trois enfants en qualité d’héritiers de leur défunte mère. À titre reconventionnel et subsidiaire, d’ordonner la déchéance d’usufruit de [F] [B] sur la dite propriété et de déclarer les défendeurs propriétaires des droits immobiliers susvisés. À titre infiniment subsidiaire, de débouter [F] [B] de l’intégralité de ses demandes et en tout état de cause de la condamner au paiement d’une somme à chacun de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge la mise en état du 13 janvier 2025 l’affaire a été clôturée au 2 septembre 2025 et fixée à l’audience collégiale du tribunal du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que [F] [B] a par acte notarié du 26 juin 2017, consenti à sa fille [D] [Y] la donation en nue-propriété de la maison située [Adresse 15], se réservant l’usufruit de ce bien immobilier.

Il n’est pas discuté que [D] [Y] occupait avec l’autorisation de sa grand-mère ladite maison depuis 1987, avec son premier époux [W] [L], puis ensuite avec son second époux [U] [A] et ses enfants,sans jamais avoir versé une quelconque indemnité, ni même postérieurement au décès de sa grand mère survenu le [Date décès 10] 2015, alors que [F] [B] en a hérité suivant acte de successsion du 12 novembre 2015, et n’a jamais expressément autorisé cette occupation gratuite y compris en qualité d’usufruitière à compter du 26 juin 2017.

À la suite du décès de [D] [Y] le [Date décès 3] 2021, [U] [A] et ses enfants, ont poursuivi l’occupation des lieux.

[F] [B] soutient qu’elle a ainsi été privée de la jouissance de son usufruit et sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 2500 € par mois du 28 avril 2017 jusqu’à la date des présentes, soit la somme de 192 500 €, avec intérêts au taux légal depuis le 9 décembre 2021. Elle sollicite également le paiement d’une somme de 5000 € à titre de perte de revenus locatifs.

Les défendeurs ne contestent pas n’avoir jamais versé une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 578 du Code civil “l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.”

En l’espèce, l’usufruitière [F] [B], dispose du droit exclusif d’user du bien et d’en percevoir les fruits.

Dans la mesure où sa fille [D] [Y], nue-propriétaire, ne pouvait sans le consentement de [F] [B], l’usufruitière, jouir matériellement du bien objet de la donation, l’occupation du bien par celle-ci, puis par son époux seul et leurs enfants, sans titre ni autorisation, a de toute évidence privé [F] [B] de la jouissance effective de son usufruit.

Il s’ensuit qu’une indemnité d’occupation est due à l’usufruitière par les occupants sans droit ni titre.

La donation ayant été consentie le 26 juin 2017, la privation de jouissance ne peut être invoquée qu’à compter de cette date. Toutefois, [D] [Y] étant décédée le [Date décès 3] 2021 c’est à compter de cette date que l’occupation des lieux par le mari et les enfants est devenue sans titre et qu’il sont personnellement tenus du paiement de l’indemnité.

En effet, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que [F] [B] ait formulé une réclamation préalable à sa fille, avant la présente instance, en réglement d’une indemnité d’occupation et la tolérance prolongée de l’occupation par celle-ci et sa famille traduit un consentement tacite de [F] [B], jusqu’à la première mise en demeure du 9 décembre 2021 ( Pièce n°30).

Dans ces conditions, en équité, il convient de faire courir l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2021, mois suivant le décès de [D] [Y], s’agissant d’un événement mettant fin à toute tolérance implicite.

La valeur locative mensuelle du bien est fixée à 2500 €, selon deux attestations immobilières non sérieusement contestées ( pièces n°21 et n°22).

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle de 2500 € depuis le 1er septembre 2021 jusqu’à la date du présent jugement; cela représente 50,5 mois, soit une somme due à hauteur de 126 250 €.

L’indemnité d’occupation allouée à la demanderesse constitue une créance indemnitaire compensant la privation de jouissance de son droit d’usufruit; ainsi, elle porte intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-6 du Code civil. Compte tenu de la mise en demeure adressée le 9 décembre 2021, les intérêts courront à compter de cette date jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande au titre de la perte de revenus locatifs

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation a pour objet de réparer la privation de jouissance subie par l’usufruitière.

Il ne peut y avoir cumul d’une demande en paiment d’indemnités d’occupation avec une demande distincte de perte de revenus locatifs, laquelle constitue le même préjudice. Dans ces conditions, [F] [B] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de jouissance du bien.

Sur le paiement des taxes foncières

Aux termes de l’article 605 du Code civil, l’usufruitière n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire.

En vertu d’une jurisprudence constante, la taxe foncière et les charges foncières ordinaires sont à la charge de l’usufruitier, sauf stipulation contraire dans l’acte constitutif de l’usufruit.

En l’espèce,[F] [B] ne produit aucun élément établissant que les dépenses dont elle demande le remboursement, soit le règlement des taxes foncières, constituerait des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, ni qu’une convention contraire aurait été convenue.

Il s’ensuit que sa demande en remboursement de la somme de 6974 € réglée au titre des taxes foncières ne saurait être accueillie.

Sur la demande d’expulsion

Selon les dispositions de l’article 578 du Code civil, l’usufruit a seul le droit de jouir du bien grevé d’usufruit.

En l’espèce, il n’est pas contestable que [F] [B] s’est réservé l’usufruit du bien litigieux lors de la donation consentie à sa fille [D] [Y] le 26 juin 2017. Cette dernière, qui était nue-propriétaire, est décédée le [Date décès 3] 2021, laissant pour héritiers son époux [U] [A] et ses enfants [X] [L], [E] [A] et [K] [A]. Ceux-ci devenus nus-propriétaires par le fait de la succession, ne justifient toutefois d’aucun titre les autorisant à se maintenir dans la maison sise [Adresse 14] à [Adresse 21], qui est grevé d’usufruit appartenant à [F] [B] et ils privent celle-ci de la jouissance de son droit.

Les défendeurs doivent en conséquence être considérés comme occupants sans droit ni titre.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion des défendeurs du bien litigieux, dans les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle principale : l’acquisition par usucapion

Les défendeurs soutiennent que [D] [Y] aurait acquis la propriété du bien litigieux par l’effet d’une possession trentenaire.

Cependant il est constant que l’occupation par [D] [Y] de la maison sise [Adresse 15] s’est d’abord exercée avec la tolérance de sa grand-mère maternelle, puis avec celle de sa mère, [F] [B], propriétaire et ensuite usufruitière, de sorte que sa fille ne résidait pas dans cette maison à titre de propriétaire, mais comme détentrice d’un droit d’habitation précaire. De surcroît aucun élément produit aux débats ne démontre qu’elle ait manifesté sa volonté non équivoque de se comporter en véritable propriétaire notamment à l’égard de sa mère, [F] [B]. Au contraire, par l’acte de donation du 26 juin 2017, [D] [C] a expressément reconnu les droits de sa mère en acceptant la donation en nu-propriété avec réserve d’usufruit, ce qui constitue bien une reconnaissance du droit d’autrui et interrompt toute prescription.

Dès lors, la prescription acquisitive trentenaire n’a pas pu courir, ni s’accomplir au profit de la défunte, ni être transmis à ses héritiers.

En conséquence, la demande des défendeurs tendant à voir constater la prescription acquisitive trentenaire doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire: la déchéance d’usufruit

Selon l’article 617 du Code civil, les causes d’extinction de l’usufruit sont énumérées précisément :

« l’usufruit s’éteint :

1°) par la mort de l’usufruitier ;

2°) par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé,

3°) par la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire,

4°) par le non-usage du droit pendant 30 ans,

5°) par la perte totale de la chose sur laquelle usufruit est établi »

Selon l’article 618 alinéa 1 du Code civil la déchéance de l’usufruit n’est possible seulement en cas d’abus de jouissance. En effet, l’article est ainsi libellé « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien ». Il s’agit d’une déchéance qui n’est pas automatique et suppose bien évidemment une faute grave et caractérisée.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que [F] [B] ne s’est pas occupé du bien litigieux, qu’elle n’a fait réaliser aucun travaux, et que [D] [Y] et [U] [A] ont financé seuls toutes les améliorations apportées à la maison.

En réalité, même à supposer ces faits exacts, ils ne sauraient constituer un abus de jouissance au sens de l’article 618 du Code civil. En effet, il convient de rappeler que [F] [B] n’a jamais jouit matériellement de cette maison car elle en a été privée du fait même de l’occupation qui en a été faite par sa fille, avec ses époux successifs et leurs enfants; qu’ainsi [F] [B] ne pouvait pas entretenir ce logement, d’autant qu’il n’est pas contesté par les défendeurs et cela est confirmé par les 8 attestations produites par [F] [B] , qu’ils ont entendu cesser toutes relations familiales avec elle, refusé de la voir et de la recevoir, du fait qu’elle n’avait pu se rendre avec son époux au mariage de sa petite-fille [E] [A] ; en tout état de cause, sans se prononcer sur le bien fondé d’un tel grief, il serait paradoxal de priver [F] [B] de son droit d’usufruit alors que ce sont précisément les occupants de la maison qui l’ont empêché de l’exercer. Enfin, il convient d’observer que les travaux réalisés par [D] [Y] et son époux ne leur conféraient aucun droit de propriété sur la maison; en effet ils sont réputés les avoir été faits dans leur intérêt, notamment pour [D] [Y] en sa qualité de nue-propriétaire.

En conséquence, la demande de déchéance de l’usufruit et de transfert de la pleine propriété au profit des héritiers de [D] [Y] doit être rejetée comme étant infondée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent à la procédure supporteront les dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [F] [B] les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposé pour faire valoir ses droits; il y a lieu en conséquence de condamner les défendeurs à lui verser une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] à payer à [F] [B] épouse [Y] la somme de 126 250 € au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er septembre 2021 jusqu’à la date du présent jugement,

Dit que ladite condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 9 décembre 2021,

Déboute [F] [B] épouse [Y] de sa demande en paiement de la somme de 6974€ au titre des taxes foncières,

Déboute [F] [B] épouse [Y] de sa demande en paiement de la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de jouissance du bien,

Ordonne l’expulsion de [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] et de tous occupants de leur chef des lieux situés à [Adresse 22] passé le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution par toutes fins et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique,

Déboute [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] de leurs demandes reconventionnelles principale et subsidiaire,

Déboute [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] de l’intégralité de leurs prétentions,

Condamne [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] à payer à [F] [B] épouse [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [X] [L], [E] [A] épouse [Z], [K] [A] et [U] [A] aux dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est de droit sortie de l’exécution provisoire,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE