TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/50061 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWAU

N° : 1/MM

Assignation du :

9 juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 13 février 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Minas MAKRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SUD EST ETANCHEITE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS – #C2477, M^e Claire LEJARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

et pour signification au :[Adresse 3]

représentée par M^e Hervé LETELLIER, avocat au barreau de PARIS – #R0254

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge, assisté de Minas MAKRIS, Greffier,

1. Par acte du 9 juillet 2025, la société SAS Sud Est Etanchéité a assigné la société SA CDC Habitat devant le juge du référé précontractuel du tribunal judiciaire de Marseille.

2. Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 3 décembre 2025, ce juge s’est déclaré matériellement incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris.

3. Le dossier a été appelé et plaidé à l’audience du 14 janvier 2026.

4. Par jugement avant dire droit du 29 janvier 2026, statuant selon la procédure accélérée au fond, le juge du référé précontractuel du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

« -ordonne à la société SA CDC Habitat de communiquer au seul juge les extraits du rapport d’analyse des offres et les documents relatifs à l’examen du caractère anormalement bas de l’offre, sans les communiquer à la société SAS Sud Est Etanchéité, au plus tard le 4 février 2026,

— ordonne la réouverture des débats à l’audience du 11 février 2026 à 10h00 (salle des référés sur rendez-vous) aux seules fins :

— de recueillir les observations de la société SAS Sud Est Etanchéité sur le recours à la procédure de l’article L. 153-1 du code de commerce,

— d’examen du moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation sur le caractère anormalement bas de l’offre,

— réserve les demandes et les dépens ».

4.1 Par courriel du 3 février 2026, la société SA CDC Habitat a communiqué au seul juge les éléments visés au dispositif du jugement avant dire droit.

5. A l’audience du 11 février 2026, la société SAS Sud Est Etanchéité comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge du référé précontractuel de :

— lui communiquer les pièces versées à titre confidentiel en exécution du jugement avant dire droit,

— annuler la décision d’attribution portant sur la « réfection étanchéité toitures des tours A, B et C de la [Adresse 4] » à [Localité 4] prise par la société SA CDC Habitat,

— annuler la décision de rejet de son offre,

— enjoindre à la société SA CDC Habitat de reprendre la procédure au stade de l’examen des offres et de réexaminer son offre, « à la lumière de la motivation de l’ordonnance à intervenir »,

— condamner la société SA CDC Habitat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

5.1 La société SAS Sud Est Etanchéité soutient que les caractéristiques et avantages de l’offre retenue ne lui ont pas été communiquées à l’exception de sa note et du prix de l’attributaire ce qu’elle qualifie de manquement par l’entité adjudicatrice à ses obligations de publicité et de mise en concurrence. Elle estime en outre que l’offre de l’attribution aurait dût être écartée comme anormalement basse.

6. A cette même audience, la société SA CDC Habitat comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge du référé précontractuel de :

— rejeter la demande,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

6.1. Elle conteste les manquements aux obligations de publicité et de mise en concurrence estimant en particulier s’agissant de l’offre anormalement basse qu’elle a bien demandé des précisions à l’attributaire et a pu constater à l’issue de ses explications et, selon une analyse globale, que l’offre était recevable.

7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

8. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIVATION

9. Aux termes de l’article 2 de l’ordonnance n°2009-515 du 7 mai 2009 « en cas de manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence auxquelles est soumise la passation par des pouvoirs adjudicateurs des contrats de droit privé ayant pour objet l’exécution de travaux, la livraison de fournitures ou la prestation de services, avec une contrepartie économique constituée par un prix ou un droit d’exploitation, les personnes ayant intérêt à conclure l’un de ces contrats et susceptibles d’être lésées par ce manquement peuvent saisir le juge avant la conclusion du contrat. / La demande est portée devant la juridiction judiciaire ».

10. Selon l’article 3 de l’ordonnance n°2009-515 du 7 mai 2009 « à la demande du requérant, le juge peut prendre les mesures provisoires tendant à ce qu’il soit ordonné à la personne morale responsable du manquement de se conformer à ses obligations et, le cas échéant, à ce que soit suspendue la procédure de passation du contrat ou l’exécution de toute décision qui s’y rapporte, sauf s’il estime, en considération de l’ensemble des intérêts en présence et notamment de l’intérêt public, que les conséquences négatives de ces mesures pourraient l’emporter sur leurs avantages. / Le requérant peut également demander l’annulation des décisions qui se rapportent à la passation du contrat et la suppression des clauses ou prescriptions destinées à figurer dans le contrat et qui méconnaissent les obligations mentionnées à l’article 2 ».

11. Vu les articles 1441-1, 1441-2 et 1441-3 du code de procédure civile.

I . Le moyen tiré de l’absence de communication des caractéristiques et avantages de l’offre retenue

12. Aux termes de l’article R. 2181-2 du code de la commande publique « Tout candidat ou soumissionnaire dont la candidature ou l’offre a été rejetée peut obtenir les motifs de ce rejet dans un délai de quinze jours à compter de la réception de sa demande à l’acheteur. / Lorsque l’offre de ce soumissionnaire n’était ni inappropriée, ni irrégulière, ni inacceptable, l’acheteur lui communique en outre les caractéristiques et avantages de l’offre retenue ainsi que le nom de l’attributaire du marché ».

13. Il n’entre pas dans l’office du juge des référés précontractuels d’ordonner la communication de documents relatifs à la procédure de passation du marché, tels que le rapport de présentation des offres et le procès-verbal de la commission de sélection des offres. L’acheteur soumis aux règles de la commande publique doit communiquer aux candidats dont l’offre a été écartée pour un autre motif que son caractère inapproprié, irrégulier ou inacceptable les caractéristiques et les avantages relatifs de l’offre retenue et notamment, dans le cadre d’un appel d’offres mettant en œuvre des critères de sélection fondés sur cet élément, son prix, sauf à établir, ce qui n’était pas invoqué en l’espèce, qu’une telle divulgation serait contraire à la loi, en particulier violerait le secret industriel et commercial, serait contraire à l’intérêt public, ou pourrait nuire à une concurrence loyale entre les opérateurs économiques. Le juge du référé précontractuel apprécie souverainement si les éléments figurant dans la notification du rejet de l’offre de celle-ci lui permettaient suffisamment d’en connaître les motifs (v. en ce sens Com., 6 décembre 2016, pourvoi n° 15-26.414, Bull. 2016, IV, n° 155 ; Com., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-10.440).

14. En l’espèce, le pouvoir adjudicateur a informé la société soumissionnaire de sa note, de la note de l’attributaire ainsi que du prix de ce dernier. Il produit également en cours de procédure le détail des notes attribuées aux sous-critères techniques.

15. Il se déduit de ces circonstances que les éléments exigés par l’article R. 2181-2 du code de la commande publique ont été communiqués en temps utiles et que le pouvoir adjudicateur n’a pas manqué à ses obligations de publicité et de mise en concurrence.

16. Le moyen est écarté.

II . Le moyen tiré de l’offre anormalement basse de l’attributaire.

17. Selon l’article L. 2152-5 du code de la commande publique « Une offre anormalement basse est une offre dont le prix est manifestement sous-évalué et de nature à compromettre la bonne exécution du marché ».

18. Selon l’article L. 2152-6 du code de la commande publique « L’acheteur met en œuvre tous moyens lui permettant de détecter les offres anormalement basses. / Lorsque une offre semble anormalement basse, l’acheteur exige que l’opérateur économique fournisse des précisions et justifications sur le montant de son offre. / Si, après vérification des justifications fournies par l’opérateur économique, l’acheteur établit que l’offre est anormalement basse, il la rejette dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat ».

19. Selon l’article R. 2152-1 du code de la commande publique « dans les procédures adaptées sans négociation et les procédures d’appel d’offres, les offres irrégulières, inappropriées ou inacceptables sont éliminées. / Dans les autres procédures, les offres inappropriées sont éliminées. Les offres irrégulières ou inacceptables peuvent devenir régulières ou acceptables au cours de la négociation ou du dialogue, à condition qu’elles ne soient pas anormalement basses. Lorsque la négociation ou le dialogue a pris fin, les offres qui demeurent irrégulières ou inacceptables sont éliminées ».

20. Aux termes de l’article R. 2152-4 du même code « l’acheteur rejette l’offre comme anormalement basse dans les cas suivants :

1° Lorsque les éléments fournis par le soumissionnaire ne justifient pas de manière satisfaisante le bas niveau du prix ou des coûts proposés ;

2° Lorsqu’il établit que celle-ci est anormalement basse parce qu’elle contrevient en matière de droit de l’environnement, de droit social et de droit du travail aux obligations imposées par le droit français, y compris la ou les conventions collectives applicables, par le droit de l’Union européenne ou par les stipulations des accords ou traités internationaux mentionnées dans un avis qui figure en annexe du présent code ».

21. Le contrôle du juge du référé précontractuel sur le caractère anormalement bas de l’offre consiste à vérifier si, en rejetant cette offre, l’acheteur a entaché sa décision d’une erreur manifeste dans l’appréciation qu’il devait porter sur ce point à partir, notamment, des explications données par la société évincée (v. en ce sens Com., 14 novembre 2024, pourvoi n° 23-17.609).

22. En l’espèce, il est constant que l’offre de la société attributaire est mieux disante d’environ 25% par rapport à l’offre de la société SAS Sud Est Etanchéité. Ce seul fait ne peut justifier à du caractère anormalement bas de l’offre et de l’erreur manifeste d’appréciation alléguée de la société attributaire.

23. La charge de la preuve repose sur la société SAS Sud Est Etanchéité, demanderesse à l’action. Cette société explique, sans être contredite, que cet écart d’environ 25% avec l’attributaire ne concerne pas seulement son offre mais également celle de tous les autres soumissionnaires. Un tel écart caractérise une sous-évaluation.

24. Les spécificités du marché précisées dans l’appel d’offre (tracé et implantation, fourniture de matériaux, chargement transport, stockage, grutage) rendent peu vraisemblable un tel écart de prix qui compromet la bonne exécution du marché.

25. Dans cette situation, il appartient au pouvoir adjudicateur de prouver qu’il a vérifié le caractère anormalement bas de l’offre.

26. La société SA CDC Habitat justifie avoir opéré ce contrôle entre le 28 avril 2025 et le 5 mai 2025 par des échanges avec l’attributaire lors de la procédure de passation consignés dans le rapport d’analyse des offres dont un extrait indique « l’entreprise fournit des sous-détails de prix cohérents. Les prix ayant fait l’objet des interrogations sont confirmés. La réponse fournie par l’entreprise est satisfaisante. L’analyse des éléments transmis dans les délais (…) a permis de démontrer que son offre est viable économiquement et ne peut être considérée comme anormalement basse ».

27. Ces justifications, sont précisées par les documents versés par la société SA CDC Habitat en exécution du jugement avant dire droit qui précisent les prix des postes considérés et une explication de plusieurs pages reprenant, pour l’essentiel, les caractéristiques de son offre.

28. La société SA CDC Habitat sollicite, à bon droit, qu’une appréciation globale de ces éléments communiqués par l’attributaire soir réalisée alors qu’ils ne peuvent, à raison du seul écart avec les autres offres, conduire à la qualification d’offre anormalement basse.

29. L’analyse globale, est appréciée selon les règles de preuve précitées qui imposent au pouvoir adjudicateur de démontrer qu’il a effectué ce contrôle. Or, les documents communiqués se limitent à une présentation générale de l’offre et des prix sans expliquer l’incidence de ces prix, moins élevés, sur la bonne exécution du marché. En l’état, le juge du référé précontractuel ne peut constater que ce contrôle a bien été effectué sauf à s’en remettre à l’appréciation de l’attributaire lui-même sur son offre.

30. En l’état de ces documents généraux, n’expliquant pas un écart de prix de plus de 25% avec l’ensemble des soumissionnaires, le pouvoir adjudicateur devait considérer que l’offre était à l’évidence irrecevable car compromettant la bonne exécution du marché et a commis, par voie de conséquence, une erreur manifeste d’appréciation.

31. La décision d’attribution est annulée. Il appartient au pouvoir adjudicateur, s’il entend poursuivre le marché, de le reprendre au stade de l’analyse des offres et du contrôle, circonstancié, des offres anormalement basses qui lui sont soumises.

32. Il n’y a pas lieu d’ordonner la communication des documents produits en exécution des dispositions relatives au secret des affaires, le principe de la contradiction devant ici être écarté pour protéger le secret d’affaires de l’attributaire. Une telle communication apparait, en outre, disproportionnée puisqu’il est fait droit à la demande principale.

33. Partie perdante, la société SA CDC Habitat est condamnée aux dépens et à payer à la société SAS Sud Est Etanchéité la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement, rendu selon la procédure accélérée au fond, contradictoire, et en dernier ressort :

Rejette la demande de la société SAS Sud Est Etanchéité tendant à la communication des pièces remises au juge en exécution du jugement avant dire droit du 29 janvier 2026,

Annule l’attribution du marché « toiture des bâtiments [Localité 5] remplacement de l’étanchéité, de l’isolation et mise en place de garde-corps sur les toitures des 3 tours »,

Ordonne à la société SA CDC Habitat si elle entend poursuivre la procédure d’attribution, de la reprendre au stade de l’analyse des offres et du contrôle, circonstancié, des offres anormalement basses qui lui sont soumises,

Condamne la société SA CDC Habitat à payer à la société SAS Sud Est Etanchéité la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SA CDC Habitat aux dépens.

Fait à [Localité 1] le 13 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Minas MAKRIS Malik CHAPUIS