Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 12 août 2025, n° 19/04587

TJ Nice 12 août 2025

Arguments

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Autre
Droit de propriété et matérialisation des places
Le tribunal a ordonné une expertise pour déterminer la possibilité de matérialiser les places de stationnement, en raison des positions contradictoires des parties sur la faisabilité de cette matérialisation.
Autre
Préjudice économique dû à l'absence de matérialisation
Le tribunal a réservé cette demande jusqu'à l'expertise qui déterminera le montant du préjudice économique éventuel.
Autre
Préjudice moral lié à la situation
Le tribunal a réservé cette demande jusqu'à l'expertise qui déterminera les éléments de fait et de droit nécessaires à la décision.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 12 août 2025, n° 19/04587
Numéro(s) :	19/04587
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Krystel MALLETVeronique POINEAU-CHANTRAITJean-Luc RICHARD
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIARICHARD-LOMBARDI ASSOCIES, AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. Société d'Etudes de Réalisations Touristiques et d ' Aménagements Portuaires ( SERAP ) c

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. Société d’Etudes de Réalisations Touristiques et d’ Aménagements Portuaires (SERAP) c/ Syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, S.A.R.L. Cabinet [L] [X]

N° 25/

Du 12 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 19/04587 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MPLX

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Krystel MALLET

, M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT

, la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

le 12 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 août 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. Société d’Etudes de Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaire (SERAP), représentée par son gérant en exercice,

Chez LOGGIA AZUR [Adresse 1] [Adresse 14]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

[Adresse 13] [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par Maître Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Cabinet [L] [X], représenté par son gérant en exercice

[Adresse 15]

[Localité 5]

représenté par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

La Société d’Etudes de Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuiaires (SERAP) est propriétaire des lots n°14 et 15 constitutifs de places de stationnement dans un immeuble dénommé [Adresse 11] et situé [Adresse 7] à [Adresse 12] [Localité 2].

Faisant valoir que deux places de stationnement à ciel ouvert lui ont été vendus mais qu’elles n’ont pas été matérialisées au sol du parking de la copropriété, la société SERAP a, par acte d’huissier en date du 10 octobre 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et le Cabinet [L] [X], syndic, devant le tribunal de grande instance de Nice afin d’obtenir principalement la matérialisation des lots n°14 et 15 au sol.

Par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge de la mise en état, saisi d’un incident par le syndicat des copropriétaires Le Diplomat, a :

déclaré recevable la société SERAP en son action intentée contre le syndicat des copropriétaires, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par la société SERAP,condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société SERAP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,a débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Par conclusions récapitulatives et en réplique n°3 notifiées le 18 mars 2024, la société SERAP demande au juge de la mise en état de :

A titre liminaire,

déclarer irrecevables les arguments et les demandes du syndicat des copropriétaires et du syndic sur lesquels le juge de la mise en état a d’ores et déjà statué selon ordonnance du 16 novembre 2021,En tout état de cause,

déclarer que son action est imprescriptible,A titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires et le syndic de toutes leurs demandes,condamner conjointement et solidairement le Cabinet Trabaut [X] et le syndicat des copropriétaires Le Diplomat à matérialiser au sol conformément au règlement de copropriété et cahier des charges du 13 mai 1974 les deux places de stationnement à ciel ouvert n°14 et 15, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer les sommes suivantes :la somme de 33.600 euros au titre de son préjudice financier correspondant au manque à gagner qu’elle subit depuis 14 ans, ladite somme devant être augmentée pour tenir compte de la période écoulée entre la date de l’assignation et celle de la décision à intervenir,30.000 euros au titre de son préjudice moral,7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires Le Diplomat demande au juge de la mise en état de :

déclarer les demandes de la société SERAP irrecevables car prescrites,la débouter de l’intégralité de ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société SERAP aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse notifiées le 12 décembre 2023, le cabinet Trabaud de Clerck demande au juge de la mise en état de :

In limine litis, sur la forme,

prononcer l’irrecevabilité de l’action de la société SERAP en raison de l’acquisition de la prescription,Sur le fond, à titre principal,

débouter la société SERAP de l’ensemble de ses prétentions, à défaut de rapporter la preuve d’une faute imputable au Cabinet Trabaud de Clerck,A titre subsidiaire,

la débouter de sa demande tendant à condamnation sous astreinte à matérialiser au sol les deux places de stationnement,la débouter de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral,la débouter de sa demande de condamnation au titre de son préjudice financier, et à titre subsidiaire, juger que le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance dont la réparation ne saurait être égale au montant de l’avantage perdu,En tout état de cause,

la condamner à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,la condamner à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture de l’affaire est intervenue le 7 novembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 11 mars 2025 prorogé au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2227 du code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le droit de propriété ne s’éteignant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Trabaud de Clerck font valoir que la prescription quinquennale de l’article 2224 est applicable à l’action en responsabilité délictuelle de la société SERAP puisqu’elle a eu connaissance des faits litigieux dès le 15 décembre 1983 dans le cadre de la promesse de vente et au plus tard lors de la seconde promesse de vente signé le 18 octobre 1985. Ils soutiennent que la société SERAP avait jusqu’au 19 juin 2013 pour agir. Ils estiment que le but de la présente action n’est pas de faire reconnaître le droit de propriété de la société SERAP sur les lots n°14 et 15 mais de contraindre le syndicat des copropriétaires et son syndic à lui délivrer les emplacements de stationnement correspondant.

La société SERAP réplique que les deux promesses de vente citées ne portaient pas sur les lots n°14 et 15, qu’elle est propriétaire de ces lots depuis un acte authentique signé le 18 octobre 2005 et que son action n’est par ailleurs pas soumise à la prescription applicable aux actions personnelles, mais qu’elle est imprescriptible.

Il convient de relever que l’action de la société SERAP tend principalement à obtenir l’usage effectif des places de stationnement dont elle est devenue propriétaire par acte authentique de vente du 28 avril 2005.

Cette action en revendication est imprescriptible et la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée. Les demandes de la société SERAP seront déclarées recevables.

Sur l’autorité de la chose jugée

En vertu de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, la société SERAP fait valoir que le syndicat des copropriétaires doit faire respecter la propriété des lots n°14 et 15 puisque ce dernier n’a pas interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 16 novembre 2021 laqulle s’est prononcée en sa faveur et qu’elle est désormais revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Le juge de la mise en état s’est toutefois uniquement prononcé sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir et non sur le droit de propriété de la société SERAP sur les deux places de stationnement litigieux.

Les demandes du syndicat des copropriétaires Le Diplomat et du Cabinet Trabaud de Clerck formées à cet égard seront déclarées recevables.

Sur la demande de matérialiser les places de stationnement au sol

En vertu de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, il est acquis que les lots n°14 et 15 vendus à la société SERAP par acte du 21 octobre 2005 figurent sur le plan de masse d’origine annexé au cahier des charges et au règlement de copropriété du 13 mai 1974.

Il est également acquis qu’un nouveau plan de masse a été dressé le 18 octobre 1985 par M. [I] et une nouvelle numérotation des places de stationnement a été réalisée. Il reste cependant à confirmer si les lots n°14 et 15 figurent dans cette nouvelle numérotation, comme le soutient la société SERAP.

Il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires Le Diplomat et du Cabinet Trabaud de Clerck qu’ils ne contestent pas la vente des deux lots à la société SERAP. Ils insistent cependant sur le fait que les deux places de stationnement vendues n’existent pas en réalité dans le parking de la copropriété et qu’il est matériellement impossible de les insérer dans l’espace physique disponible et déjà occupé par les places de stationnement appartenant aux autres copropriétaires. Ils affirment qu’il est donc impossible de matérialiser les deux places de stationnement au sol, comme le demande la société SERAP.

La société SERAP affirme au contraire qu’il est parfaitement possible de matérialiser les deux places de stationnement par un marquage au sol dans le parking situé au rez-de-chaussée de l’immeuble dans l’espace situé de part et d’autre de la rampe d’accès aux parkings des sous-sols, selon le plan de masse annexé au cahier des charges et au règlement de copropriété du 13 mai 1974.

Elle conteste les difficultés matérielles exposées par le syndicat des copropriétaires et le syndic quant à l’absence de place physique disponible pour réaliser un marquage au sol identifiant ces places de stationnement correspondant aux lots n°14 et 15.

Les positions contradictoires adoptées par les parties sur la possibilité matérielle d’identifier et de matérialiser les deux places de stationnement au sol du parking situé au rez-de-chaussée de la copropriété, les plans, les photographies et le constat d’huissier versés au débat sans analyse objective et indépendante ne permettent pas au tribunal de se prononcer sur la possibilité réelle de matérialiser au sol les deux places de stationnement concernés.

Il est dès lors nécessaire de recourir aux lumières d’un technicien pour disposer des éléments indispensables pour statuer sur le litige si bien qu’une expertise sera ordonnée aux frais avancés de la société SERAP dans les termes du dispositif.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARE recevables les demandes de la Société d’Etudes de Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP)

ORDONNE une expertise judiciaire et commet pour y procéder :

[M] [P]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX03], Mail : [Courriel 10]

avec mission de :

se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission tels que les plans de masse, constats d’huissier, photographies et autres, si besoin est, et d’une manière générale recueillir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie, de déterminer :

si les lots n°14 et 15, consistant en deux places de stationnement à ciel ouvert et figurant sur le plan de masse annexé au cahier des charges et au règlement de copropriété du 13 mai 1974 correspondent à des places de stationnement actuellement existant dans le parking situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

à défaut, s’il est matériellement possible, c’est-à-dire, s’il existe de l’espace disponible permettant de matérialiser ces deux places de stationnement de part et d’autre de la rampe d’accès aux parkings des sous-sols de l’immeuble,

à défaut, s’il est matériellement possible de créer ces deux places de stationnement à un autre endroit dans la copropriété,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie de déterminer la possibilité de matérialiser au sol les deux places de stationnement correspondant aux lots n°14 et 15 vendus à la société SERAP par acte du 18 octobre 2005 ;

1) recueillir les éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur le montant du préjudice économique éventuel subi par la société SERAP faute de pouvoir donner à location les deux places de stationnement litigieux,

DIT que l’expert procédera à sa mission sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accédit et l’informer de l’état d’avancement de ses opérations ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par le juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que les parties communiqueront à l’expert, dès qu’elles seront informées de l’acceptation de la mission, la totalité des pièces dont elles entendent faire état et en tout état de cause au plus tard huit jours après la convocation au premier accédit ;

De même elles devront répondre sous huitaine à toute demande de pièces complémentaires formulées par lui. À défaut par elles de ce faire, l’expert devra en informer au plus tôt le juge chargé du contrôle des expertises, afin qu’il soit plus amplement statué ;

DIT que la Société d’Etudes de Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nice la somme de 1.500 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce au plus tard dans le délai de 2 MOIS à compter de l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, et en tout état de cause avant le 12 OCTOBRE 2025 ;

A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DIT que l’expert devra, dans le délai de QUATRE MOIS à dater de son acceptation, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise, déposer au greffe son rapport et qu’il délivrera lui-même copie du tout à chacune des parties en cause ;

DIT qu’en cas d’impossibilité de terminer les opérations dans le délai susvisé, l’expert devra, avant la fin du délai, prendre attache avec le juge chargé du contrôle des expertises, afin de justifier des causes de cette impossibilité et solliciter un ultime délai précis pour le dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport, le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu. Il fixera aux parties, lors de cet envoi, un délai pour formuler leurs observations ou réclamations et ne sera pas tenu

de prendre en compte celles qui seraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il fera rapport au juge ;

Les dernières observations ou réclamations des parties adressées à l’expert dans ce délai, doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui auraient été présentées antérieurement. À défaut, lesdites observations ou réclamations antérieures sont réputées abandonnées par les parties ;

DIT que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle.

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

Les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais. Ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 2 septembre 2026 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) ;

RÉSERVE les autres demandes des parties et les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT