COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [J] c/ [R] [Y]

MINUTE N°

Du 07 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/03067 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OH2T

Grosse délivrée à

M^e Gérard BAUDOUX

expédition délivrée à

M^e Sophie JONQUET

le 7 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Février 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [C] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Gérard BAUDOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 25 juillet 2022 par lequel madame [C] [J] a fait assigner monsieur [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [J] (rpva 12 octobre 2023) qui sollicite de voir :

Vu les articles 251-l et 271-2 du Code de la construction et de l’habitation

Vu l’article 1122 du Code civil

Vu l’article l589-l du Code civil

Vu la proposition d’achat en date du 5 avril 2021,

Vu le reçu de paiement de Monsieur [Y] en date du 9 avril 2021 de la somme de 25 000 € au titre « d’un acompte sur l’achat »,

Vu la mise en demeure en date du 15 novembre 2021,

Vu la non-réalisation de la vente,

— Prononcer la nullité de la proposition d’achat en date du 5 avril 2021.

— En conséquence, condamner Monsieur [Y] à lui restituer la somme de 25.000 € augmentée des intéréts au taux légal, à compter de la mise en demeure en date du 15 novembre 2021.

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Débouter Monsieur [Y] de l’intégralité de ses demandes.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner Monsieur [Y] au paiement d’une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [Y] (rpva 29 décembre 2023) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1122, 1124 et 1589-1 du code civil

Vu lajurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

— JUGER que l’acte du 5 avril 2022 signé par Madame [J] et lui-même constitue une promesse unilatérale d’achat

— DEBOUTER Madame [J] de l’ensemble de ses dernandes fins et conclusions

A titre reconventionnel,

— JUGER que Madame [J] a contracté avec lui de mauvaise foi

— JUGER que Madame [J] a commis une faute contractuelle

— CONDAMNER Madame [J] à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi

En tout etat de cause,

— CONDAMNER Madame [J] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 mars 2024, fixant la clôture différée au 13 septembre 2024 ;

MOTIFS :

En date du 5 avril 2021, Madame [J] a signé une promesse d’achat du bien immobilier dont Monsieur [Y] est propriétaire, [Adresse 3] à [Localité 6], acceptée par Monsieur [Y] le jour même, pour le prix de 1.250.000 €, à payer intégralement le jour de la signature de l’acte authentique.

Il était prévu dans cet acte qu’en cas d’absence d’acceptation de l’offre d’achat, celle-ci s’éteindrait 1e 15 avril 2021 avant minuit, et que l’offre était valable sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de 1.250.000 €, et soumise à l’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du bien.

Par document établi 1e 9 avril 2021, Monsieur [Y] a attesté avoir reçu la somme de 25000 € dans l’attente de la réalisation de la vente.

Madame [J] fait valoir que la vente n’a pu se réaliser, et que nonobstant les mises en demeure de restituer la somme de 25.000 €, Monsieur [Y] ne s’est pas exécuté.

Elle invoque la nullité de la proposition d’achat du 5 avril 2021 au motif de l’absence de mention d’un délai de rétractation à son bénéfice, et au motif de la demande de versement de la somme de 25000 € à titre d’acompte sur l’achat du bien le 9 avril 2021, non prévue à la proposition d’achat du 5 avril 2021 et exigée par monsieur [Y], qui viole l’interdiction d’ordre public pour le vendeur de recevoir directement ou indirectement un versement avant l’expiration du délai de rétractation.

Elle rappelle qu’en matière d’offre d’achat entre particuliers, il n’existe aucune possibilité d’indemnité d’immobilisation laquelle ne peut être éventuellement prévue qu’au stade du compromis ou de la promesse signés devant Notaire sous réserve que les délais de rétractation aient été notifiés régulièrement à l’acheteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle soutient que la promesse litigieuse est un acte unilatéral qui l’a engagée exclusivement en qualité d’acquéreur potentiel d’un bien, que monsieur [Y] ne s’est engagé à aucune obligation, que la promesse n’est donc pas réciproque.

Elle ajoute qu’aucun diagnostic n’a été remis par Monsieur [Y] malgré ses demandes, qu’il a refusé les nécessaires expertises sollicitées dans le cadre du montage financier permettant d’obtenir le prêt, et indique que le bien objet de la présente procédure a finalement ensuite été vendu.

Elle indique être de bonne foi, précisant que l’affirmation suivant laquelle elle n’a jamais eu la capacité financière d’acheter le bien est fausse.

En réponse, monsieur [Y] conclut au débouté de la demande de nullité de la proposition unilatérale d’achat pour défaut de mention du délai de rétractation, au motif qu’il s’agit en réalité d’une promesse unilatérale d’achat, et que les dispositions évoquées par la demanderesse au soutien de sa nullité qui concernent le régime de l’offre, ne prévoient aucune nullité pour le défaut de mention d’un délai de rétractation.

Il indique que l’article 1122 du code civil ne prévoit la faculté de prévoir un délai de rétractation.

Il ajoute qu’il ne peut y avoir de nullité sans texte, que Madame [J] conclut que la nullité serait fondée sur la meconnaissance d’une formalité substantielle, sans indiquer laquelle, et se contente de faire état d’un pretendu grief.

Il fait valoir que madame [J] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, qu’elle est elle même l’auteur de l’acte, qu’elle ne peut donc pas en soulever la nullité.

Il conclut au débouté de la demande de remboursement de la somme de 25.000 euros versée par la demanderesse, au motif que l’acte litigieux s’analyse non en une offre d’achat mais en une promesse unilatérale d’achat, soumise à des conditions suspensives, que ce n’est pas la promesse unilatérale du 5 avril 2021 qui stipule le versement de la somme de 25.000 euros, mais l’acte postérieur du 9 avril 2021 qui ne constitue pas un acte d’engagement unilatéral.

A titre reconventionnel, il sollicite l’indemnisation de son préjudice, au motif que le bien en cause a été immobilisé durant plus de huit mois.

Il conclut que la demanderesse est de mauvaise foi, qu’elle savait qu’elle n’avait pas les capacités fmancières pour acquérir ce bien, qu’il a été contraint de renoncer à deux acquéreurs potentiels et a dû payer une commission d’agence plus importante.

Sur la demande principale de madame [J] :

Aux termes de l’article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

Ce texte prévoit une faculté de rétractation au profit des acquéreurs non professionnels de logements qui signent un avant-contrat de vente d’immeuble par acte authentique ou sous seing privé.

Il est applicable quelle que soit la qualité du vendeur, au seul acquéreur non professionnel.

Il est d’ordre public, et concerne notamment la promesse unilatérale d’achat, contrat par lequel le futur et éventuel acquéreur promettant prend l’engagement d’acheter mais la formation du contrat reste subordonnée à la levée de l’option par le vendeur bénéficiaire.

La purge du droit de rétractation doit être opérée à la suite de cet avant contrat, dès lors qu’il a été signé par toutes les parties.

Aux termes de l’article 1589-1 du code civil, est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme.

En l’espèce, l’acte signé entre les parties le 5 avril 2021 constitue une promesse unilatérale d’achat qui a été acceptée le 5 avril 2021 par le vendeur monsieur [Y].

Or, l’acte litigieux n’a pas prévu le droit de rétractation de madame [J], comme cela aurait du l’être à la suite de l’acceptation par monsieur [Y].

De plus, la demande de versement de la somme de 25000 € à titre d’acompte sur l’achat du bien le 9 avril 2021, exigée par monsieur [Y], a violé l’interdiction d’ordre public pour le vendeur de recevoir directement ou indirectement un versement avant l’expiration du délai de rétractation.

Monsieur [Y] ne peut de façon artificielle, indiquer que les 2 actes litigieux (celui du 5 avril et celui du 9 avril 2021) sont distincts pour écarter les dispositions d’ordre public qui ont été violées.

En effet, en matière d’offre d’achat entre particuliers, il n’existe aucune possibilité d’obtenir le versement d’une indemnité d’immobilisatio, laquelle ne peut être éventuellement prévue qu’au stade du compromis ou de la promesse signés devant Notaire, sous réserve impérative que le délai de rétractation dont doit bénéficier l’acheteur lui ait été notifié régulièrement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la proposition d’achat du 5 avril 2021, et de condamner Monsieur [Y] à restituer à madame [J] la somme de 25.000 €, avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 novembre 2021 (date de réception par monsieur [Y] de la mise en demeure).

Il convient de faire application de l’article 1343-2 du code civil, et de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

En conséquence, eu égard à la solution du litige, monsieur [Y] sera débouté de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, considérant que madame [J] n’a pas agi de mauvaise foi.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [Y] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il sera condamné à payer à la demanderesse la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, il sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la proposition d’achat du 5 avril 2021,

CONDAMNE monsieur [R] [Y] à restituer à madame [C] [J] la somme de 25.000 € avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 novembre 2021,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

DEBOUTE monsieur [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE monsieur [R] [Y] à payer à madame [C] [J] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [R] [Y] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT