N° RG 25/02062 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5X7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR:

S.C.I. -JH INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [P] [U] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 24 mai 2024, la SCI JH INVEST est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à Montpellier (34000).

Ayant constaté l’occupation sans droit ni titre de son bien, la SCI JH INVEST a mandaté un commissaire de justice le 9 avril 2025 qui a constaté la présence sur les lieux de Mme [P] [U] [T].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, la SCI JH INVEST a fait assigner Mme [P] [U] [T], pour l’audience du 1er décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER et demande, sur le fondement des articles L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire et de l’article 544 du code civil :

— de déclarer Mme [P] [U] [T] occupante sans droit ni titre des lieux ;

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— d’ordonner la séquestration, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garde meuble aux frais, risques et périls des occupants ;

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros par mois à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux, et condamner Mme [P] [U] [T] à payer ces sommes à la SCI JH INVEST ;

— de condamner Mme [P] [U] [T] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Mme [P] [U] [T] aux dépens,

À l’audience du 1er décembre 2025, la SCI JH INVEST était représentée par son conseil. Mme [P] [U] [T], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La SCI JH INVEST a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par une personne de mauvaise foi ou par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte.

Sur l’occupation sans droit ni titre

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 9 avril 2025 fait état de la présence de Mme [P] [U] [T] qui lui a indiqué vivre dans le logement depuis la naissance de son fils maintenant âgé de 22 ans. Il a pu également constater que plusieurs courriers destinés à Mme [P] [U] [T] mentionnaient l’adresse du logement. Il apparaît en effet que le courrier de l’assurance maladie du 18 mai 2021, celui de la Caf du 15 janvier 2018 et celui de Pôle emploi du 18 août 2017 ont été envoyés à l’adresse de la SCI JH INVEST, dont copies sont annexées au procès-verbal de constat de commissaire de justice. Par ailleurs, Mme [P] [U] [T] a porté à la connaissance du commissaire de justice un contrat de bail conclu en 2004 entre elle et une dénommée Mme [W] [R] née le 14 mars 1940 portant sur le logement situé [Adresse 6].

Toutefois, il ne ressort pas de l’acte de propriété portant sur ledit logement, l’identité de cette dernière. Puis, à la date de la prétendue conclusion du contrat de bail, le bailleur ne pouvait être que Madame [X] [N] étant propriétaire du bien depuis une donation réalisée le 14 mars 1997. De plus, il est indiqué dans l’acte de propriété de la SCI JH INVEST en page 4 que « le bien est entièrement libre de location ou occupation ».

En outre, le commissaire de justice a fait le constat de l’absence d’identité sur la boîte aux lettres. Il apparaît également que le trou de la serrure a été obstrué par une pièce en bois et qu’une vitre a été brisée et sommairement réparée.

Il est ainsi possible de considérer que Mme [P] [U] [T] est occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l’exécution pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’existence de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La caractérisation d’une voie de fait, imposée par les textes du code des procédures civiles d’exécution précité, ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux. Elle suppose des actes matériels positifs de la part des occupants pour pénétrer dans les lieux, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, il ressort des éléments précédemment évoqués que le commissaire de justice a constaté plusieurs éléments matériels laissant apparaître que la porte d’entrée du logement a été forcée et notamment la présence d’une serrure obstruée par un morceau de bois et la présence de dégradations autour de la poignée du côté intérieur de la porte d’entrée. En outre, la fenêtre de la pièce principale a été brisée et sommairement réparée. Par ailleurs, il ne saurait être déduit des documents photographiés par le commissaire de justice, la bonne foi de Mme [P] [U] [T] au vu du contenu de l’acte de propriété daté du 24 mai 2024 précisant l’absence de locataire et d’occupant, de l’absence de nom sur la boîte aux lettres et de l’existence de dégradations au niveau de deux endroits de l’appartement s’ouvrant vers l’extérieur.

Dès lors, il convient de constater l’existence d’actes matériels positifs caractérisant des manœuvres et une voie de fait.

Ainsi, la preuve de l’utilisation de voie de fait étant rapportée, l’expulsion qui a été ordonnée sera immédiate sur le fondement des dispositions croisées des articles L 412-1 et L 412-6 susvisés, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié et l’expulsion ordonnée, Mme [P] [U] [T] sera également condamnée au paiement, à compter du 9 avril 2025, date du procès-verbal du commissaire de justice constatant sa présence sur les lieux, jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation.

S’agissant de son évaluation, s’il convient de tenir compte du montant des loyers et charges qui auraient pu être convenus dans le cadre de la conclusion d’un bail. Force est de constater que la partie demanderesse ne produit pas d’éléments démontrant le montant auquel l’appartement pourrait être loué. Toutefois, elle a versé aux débats des exemples de loyers de logements situés dans les alentours de son bien, qu’il conviendra néanmoins de diminuer compte tenu des différences de surface de 10 à 20 m2. De plus, les caractéristiques des biens ne sont pas détaillées et il apparaît des différences avec le bien de la SCI JH INVEST qui se situe au rez-de-chaussée et ne dispose pas de terrasse contrairement au bien loué à 973 euros pris en référence par la partie demanderesse. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir une somme inférieure à la somme sollicitée.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation à laquelle Mme [P] [U] [T] sera condamnée est fixée à 700 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [U] [T] partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [P] [U] [T], partie tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI JH INVEST la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Mme [P] [U] [T] occupante sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 9 avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [P] [U] [T] et de tous occupants de son chef à l’issue de ce délai et à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse ;

CONSTATE que les délais prévus aux articles L412-1 et 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne trouvent pas à s’appliquer en raison de l’usage de voie de fait ou de manœuvres ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant de 700 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation et CONDAMNE Mme [P] [U] [T] à la payer à compter du 9 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [U] [T] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [P] [U] [T] ;

CONDAMNE Mme [P] [U] [T] à verser à la SCI JH INVEST la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,