COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat [Adresse 6] c/ S.A.R.L. LE FEELING, S.E.L.A.R.L. [S] Et Associés, S.C.I. neusen, [N] [A]

N° 25/

Du 22 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/02215 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M5IX

Grosse délivrée à

M^e Jean-marc COHEN

l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE

expédition délivrée à

le 22 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Madame Diana VALAT

Greffier : Madame Eliancia KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées,

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSES:

Syndicats de copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Z] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.C.I. Neusen

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SELARL [S] Et Associés, pris en la personne de Monsieur [W] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE FEELING, ayant son siège social sis [Adresse 5] exploitant sous l’enseigne LE FEELING selon jugement de liquidation rendu par le Tribunal de Commerce le 13 avril 2022

[Adresse 11]

[Localité 1]

Non représentée

S.A.R.L. LE FEELING, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représentée

Me [N] [A], prise en qualité de Commissaire à l’exécution du plan de la SARL LE FEELING

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Neusen est propriétaire d’un lot commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 8] qui comporte également cinq étages dont les lots sont à usage d’habitation.

Elle a donné à bail ce local à la société Night Fever, laquelle a cédé son fonds de commerce le 14 avril 2011 à la société Le Feeling qui a exploité dans les lieux un établissement de nuit.

Se plaignant des nuisances occasionnées par l’activité exercée par la locataire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 29 septembre 2016, a ordonné une expertise destinée à recueillir les éléments techniques relatifs notamment au respect des normes sonores confiée à M. [O] [Y].

M. [L] [H], désigné en remplacement de M. [O] [Y] par ordonnance du 15 février 2017, a établi son rapport le 12 décembre 2019.

Par jugement du 8 février 2018, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Le Feeling et, par lettre recommandée du 18 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] a déclaré auprès de Maître [R] [V], mandataire judiciaire, une créance de 86.087,89 euros à titre conservatoire.

Par actes du 23 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] mais également Mme [Z] [F], propriétaire d’un appartement au 3ème étage, ont fait assigner la société civile immobilière Neusen, la société Le Feeling et Maître [N] [A], commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société locataire, pour obtenir la cessation sous astreinte de l’activité et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la résolution du plan de redressement et ouvert une procédure de liquidation judiciaire en désignant la Selarl [S] et Associés en qualité de liquidateur judiciaire.

Le juge commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à résilier le bail commercial de la société Le Feeling et à réaliser l’actif mobilier aux enchères publiques par ordonnance du 27 juillet 2022.

Par acte du 9 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et Mme [Z] [F] ont fait assigner en intervention forcée la Selarl [S] et Associés, prise en la personne de M. [W] [S], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Le Feeling.

Cette assignation en intervention forcée a été jointe à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 14 décembre 2022.

Maître [W] [S], liquidateur judiciaire est intervenu à l’instance par conclusions notifiées le 1er septembre 2022 mais son conseil a cessé ses fonctions le 31 décembre 2022, ce qui a emporté, une nouvelle fois, interruption de l’instance.

Par acte du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et Mme [Z] [F] ont fait citer la Selarl [S] et Associés, prise en la personne de Maître [W] [S] en sa qualité de liquidateur de la société Le Feeling, en reprise d’instance en le sommant de constituer avocat et en lui signifiant leurs dernières écritures.

Par courriel officiel du 24 mai 2023, Maître [W] [S] a indiqué au conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et de Mme [Z] [F] qu’il ne constituerait pas avocat pour le représenter à l’instance en l’absence de trésorerie suffisante.

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et Mme [Z] [F] sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation « conjointe et solidaire » de la SCI Neusen et de la société Le Feeling à verser les sommes suivantes :

80.000 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires en indemnisation des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage,40.000 euros de dommages-intérêts à Mme [Z] [F] en réparation des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage,les intérêts au taux légal capitalisés annuellement,10.000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,4.000 euros à Mme [Z] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la fixation de chacune de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Le Feeling représentée par son liquidateur judiciaire, la Selarl [S] et Associés prise en la personne de Maître [W] [S].

Ils exposent que l’exploitation du local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble génère des nuisances troublant la tranquillité des copropriétaires mais également de tous les habitants du quartier depuis de nombreuses années sans que la société Neusen ne prenne les mesures appropriées. Ils font valoir que l’expert judiciaire a procédé à des mesures acoustiques ayant révélé que la musique amplifiée diffusée par l’établissement entraînait des dépassements des émergences globales et spectrales règlementaires dans l’appartement du troisième étage. Ils soutiennent que cet expert a conclu à la violation des seuils règlementaires entraînant un préjudice de jouissance pour Mme [F] mais également que l’activité portait atteinte au règlement de copropriété ainsi qu’à la tranquillité des occupants de l’immeuble. Ils précisent que ces constats ont été opérés alors que seules six enceintes étaient présentes dans l’établissement au lieu des 18 relevées par l’Apave dans un précédent rapport du 17 juin 2013, établissant que la locataire avait supprimé, de manière déloyale, les 2/3 des installations à l’origine des désordres avant les mesures.

Ils soutiennent que, quand bien même la locataire exploiterait le local pour une activité autorisée par le bail commercial, sa responsabilité peut être engagée pour trouble anormal de voisinage et que le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit des agissements de son locataire. Ils soulignent que la SCI Neusen ne justifie d’aucune démarche pour faire cesser le trouble malgré les contrôles et plaintes répétées du voisinage alors que le règlement de copropriété interdit les nuisances sonores.

Ils rappellent la règlementation prévue par le code de l’environnement pour prévoir des seuils d’émergence sonores qui ne doivent pas être dépassées par les établissements recevant du public diffusant à titre habituel de la musique amplifiée n’a pas été respectée par la locataire. Ils indiquent que l’expert a relevé que le locataire n’avait jamais fait procédé à d’étude d’impact prescrite par l’article R. 571-29 du code de l’environnement, que le matériel limitant les émissions sonores était défectueux et que les émergences sonores étaient supérieures aux seuils règlementaires.

Ils font valoir que le règlement de copropriété, applicable tant aux copropriétaires qu’à leurs locataires, énonce dans son article 6 que l’exploitation d’une activité dans les locaux commerciaux ne devra pas incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble. Ils ajoutent que ce règlement prévoit également que les copropriétaires ou occupants ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal qui serait notamment de nature à gêner leurs voisins par le bruit ou les vibrations et que l’usage des appareils de radio, télévision, électrophones et magnétophones est autorisé sous réserve de l’observation des règlements administratifs et à condition que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins.

Ils indiquent que l’expert a constaté que le bruit particulier de l’établissement le Feeling, diffusant de la musique amplifiée, entraîne des dépassements des émergences globale et spectrale règlementaires, confirmant les conclusions de M. [J] réalisées en 2013 et 2015. Ils soutiennent qu’il est constant que le trouble anormal de voisinage est constitué dès lors que le bruit d’une discothèque installée dans les locaux donnés à bail est non conforme aux prescriptions règlementaires relatives à la protection contre le bruit. Ils ajoutent que constituent un trouble anormal de voisinage les bruits impulsionnels, répétitifs et permanents provenant d’une discothèque avec des pics acoustiques ou la présence constante de basses fréquences. Ils en déduisent que le trouble anormal de voisinage est ainsi établi.

Ils précisent que l’établissement ayant été fermé depuis l’introduction de l’instance en raison de la liquidation judiciaire de la société Le Feeling, leur demande tendant à ce qu’elle cesse son activité sous astreinte est devenue sans objet.

En revanche, ils rappellent qu’un syndicat des copropriétaires est recevable à agir à l’encontre de l’occupant des parties privatives, auteur des nuisances, sur le fondement délictuel et à l’encontre du copropriétaire bailleur tenu au respect du règlement de copropriété sur le fondement contractuel. Ils soutiennent que leur responsabilité est solidaire, que le locataire a commis une faute en ne respectant pas la règlementation relative à la protection contre le bruit et que la copropriétaire n’est jamais intervenue à l’égard de ses différents locataires pour mettre un terme au trouble. Ils exposent que, depuis l’installation de la société Le Feeling au rez-de-chaussée de l’immeuble dont les étages sont destinés à l’occupation bourgeoise, l’ensemble de la copropriété n’a cessé de subir des nuisances. Ils expliquent que le copropriétaire bailleur n’a jamais justifié de la bonne réalisation des travaux d’insonorisation, a renouvelé les baux alors qu’ils connaissaient les nuisances sonores provoquées par ses locataires successifs et n’a fourni aucune étude d’impact ni certificat d’isolement acoustique au syndic.

En réplique aux écritures de la SCI Neusen, bailleresse, ils soulignent que si au terme du règlement de copropriété, la destination de l’immeuble est mixte en ce que le local du rez-de-chaussée est à usage commercial, il n’en demeure pas moins que les obligations prescrites par le règlement s’appliquent également au commerce du rez-de-chaussée dont le rapport d’expertise établit qu’elles ont été manifestement méconnues depuis plusieurs années. Ils soulignent que les actions entreprises par la SCI Neusen à l’encontre de sa locataire ont été fondées exclusivement sur le non-paiement des loyers et que l’état de santé actuel du gérant de la société bailleresse n’est pas une cause exonératoire de sa responsabilité dans des nuisances qui durent depuis plusieurs années. Ils en déduisent que la responsabilité de la SCI Neusen du fait des nuisances occasionnées par sa locataire, tenue de respecter le règlement de copropriété et de ne pas causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, est incontestable. Ils considèrent qu’elle devra être condamnée in solidum avec sa locataire à réparer le préjudice, d’autant que le règlement de copropriété prévoit, dans son article 6, que chaque copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, faute consistant dans l’absence de mesure prise à l’égard de la locataire pour faire cesser le trouble. Ils précisent que la solidarité peut être prononcée sans que soit constatée l’existence d’une faute commune ayant entraîné la réalisation de l’entier dommage au visa de l’obligation contractuelle née du règlement de copropriété.

Ils rappellent qu’à l’exception des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, tous les lots situés ans les étage ont un usage d’habitation et que, depuis l’année 2008, la copropriétaire et la locataire ont été enjoints de respecter le règlement de copropriété en ne provoquant plus de nuisances sonores. Ils ajoutent que le 17 juin 2013, l’Apave a établi un rapport indiquant que l’isolement n’était pas conformes et que les émergences de certaines fréquences étaient trois fois supérieures au seuil maximum prévu par la règlementation. Ils précisent que de nombreuses plaintes ont été formalisées auprès des autorités administratives depuis l’année 2013 et que la société [J], mandatée pour réaliser des mesures des émergences sonores a dressé deux rapports les 23 mai 2013 et 29 juin 2015 sur le fondement desquels les sociétés bailleresse et locataire ont été mise en demeure de cesser ou faire cesser tout tapage nocturne le 29 juillet 2015. Ils indiquent que des plaintes et mains courantes ont été déposées au cours de l’année 2015.

Ils rappellent qu’un syndicat des copropriétaires est fondé et recevable à agir pour faire respecter un règlement de copropriété ou protéger les copropriétaires d’une source de nuisance sur le fondement délictuel à l’encontre du locataire et contractuel à l’égard du copropriétaire bailleur. Ils estiment qu’au regard de l’ancienneté du trouble et des seize lots de l’immeuble dont les occupants ont été victimes des nuisances sonores, son préjudice devra être indemnisé à hauteur de 80.000 euros.

Mme [Z] [F] indique avoir subi un préjudice de jouissance démontré notamment par le rapport d’expertise qu’elle évalue sur le fondement d’une perte locative de 400 euros par mois durant huit ans, soit la somme de 40.000 euros.

Ils se défendent enfin de tout abus de droit dans la mesure où l’ouverture de la procédure collective de la locataire a été motivée par le non-paiement des loyers et non par leur action.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse communiquées le 21 mai 2024 et signifiées le 22 mai 2024 à Maître [S] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LE FEELING, la société civile immobilière Neusen conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel :

la condamnation de la société le Feeling, prise en la personne de son liquidateur, à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la procédure abusive et injustifiée,la condamnation conjointe et solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et de la société Le Feeling, prise en la personne de son liquidateur, à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que depuis les mesures destinées à lutter contre le Covid-19 le 17 mars 2020, aucune activité n’est plus exercée dans les locaux commerciaux et que la procédure collective ouverte à l’encontre de la société locataire a emporté la résiliation du bail commercial, ce qui a mis un terme définitif à l’occupation des lieux prétendument fautive. Elle expose que la vente aux enchères du matériel de bar constituant l’actif de cette société n’a pas permis de régler les sommes qui lui étaient dues par la société Le Feeling. Elle explique que nonobstant toutes ces difficultés, la société Le Feeling n’a pas hésité à prétendre qu’elle avait respecté les obligations découlant du bail et à solliciter sa condamnation à la relever et garantir de toute condamnation prétendant à une insuffisance d’isolation des murs du local loué.

Elle fait valoir que la société Le Feeling est seule à l’origine du trouble de voisinage et qu’elle subit depuis de nombreuses années les agissements de sa locataire.

Elle indique que la société Le Feeling a acquis le fonds de commerce auprès du précédent propriétaire la société Night Fever et que, se plaignant de l’activité exercée par la nouvelle locataire, le syndicat des copropriétaires a sollicité, dans un premier temps, l’instauration d’une mesure d’expertise, obtenue par ordonnance de référé du 15 février 2018 alors que son gérant, âgé, était hospitalisé pour affection dont il est décédé le 14 janvier 2019. Elle précise que c’est dans ce contexte que l’expert a déposé son rapport le 12 décembre 2019 nonobstant les conclusions duquel le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] [F] ont introduit l’action sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et du règlement de copropriété.

Elle soutient que, contrairement à ce qui est indiqué par les demandeurs, elle n’a nullement été défaillante dans l’exécution de ses obligations au regard des difficultés causées par l’exploitation de son activité par la locataire. Elle fait valoir que le rapport d’expertise ne démontre pas de faute de sa part. Elle rappelle que, dans un premier temps, les locaux ont été exploités conformément à la destination du bail commercial pour une activité de karaoké et soirées à thème et thés dansants autorisée par le règlement de copropriété. Elle explique avoir rencontré des difficultés avec ses locataires successifs défaillants dans le règlement des loyers et qu’elle ne pouvait pas s’opposer, en sa qualité de bailleur, à la cession du fonds de commerce au profit de la société Le Feeling qui a adjoint à son activité, à compter de l’année 2011, celle de discothèque devait entraîner le respect de normes imposées par le code de l’environnement à compter du décret du 7 août 2017 pour les établissements recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée. Elle indique que le syndicat des copropriétaires a diligenté une procédure dès le 6 février 2012 pour obtenir la cessation de l’activité de night-club de la locataire, demande qui a été rejetée par ordonnance de référé du 21 août 2012 rappelant que le règlement de copropriété disposait que l’immeuble était à destination mixte et que le lot n°14 était un local commercial et constatant que les nuisances sonores n’étaient pas démontrée. Elle en déduit qu’elle était dès lors fondée à donner à bail ce local commercial pour l’exercice d’une activité de karaoké, soirées à thème, voire de discothèque. Elle indique qu’il incombait à l’exploitant de prendre les mesures qui s’imposaient pour l’exercice de son activité. Elle rappelle que le bail rappelait que tous les travaux de conformité avec les règles en vigueur seraient à la charge du preneur qui en ferait son affaire personnel sans recours contre le bailleur et, dans son article 10, que le preneur devrait veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière de son fait, de celui de ses employés ou de ses clients. Elle souligne que seul l’exploitant état en mesure de mettre en œuvre des mesures nécessaires au respect de ses obligations et de la règlementation applicable, ce que l’expert a confirmé dans son rapport tout en constatant que la société Le Feeling ne violait aucune norme règlementaire et que son activité ne portait pas atteinte au règlement de copropriété et à la tranquillité des occupants de l’immeuble. Elle ajoute que c’était à l’exploitant de faire réaliser l’étude d’impact et que l’expert a indiqué que des travaux d’isolation phonique devait entrepris par ce dernier s’il voulait diffuser de la musique à des niveaux supérieurs à ceux qu’autorisait la structure du bâtiment. Elle conclut en conséquence au rejet des demandes en rappelant que la société Le Feeling n’exerce plus aucune activité dans les locaux depuis le 18 mars 2020. Elle précise que depuis la restitution des lieux en septembre 2022, elle n’a pas pu vendre ou louer les locaux du fait des exigences du syndicat dont les procédures en cours ont dissuadé tout éventuel locataire ou acquéreur.

Elle estime que, le cas échéant, la société Le Feeling est exclusivement responsable, l’expert ayant souligné qu’une étude d’un bureau acoustique, d’un coût de l’ordre de 3000 euros HT, aurait permis de mettre en place un limiteur de pression acoustique agissant par bande de fréquence, d’un coût d’environ 4.500 euros HT, qui aurait permis de préserver la tranquillité des occupants de l’immeuble. Elle relève que l’expert judiciaire a rappelé de manière très précise les obligations légales à la charge du locataire et non du bailleur, faisant valoir qu’elle n’a violé aucune obligation légale ou réglementaire. Elle souligne que nonobstant les différentes plaintes déposées, l’autorité administrative n’a jamais dressé de procès-verbal d’infraction ou pris de mesure pour contraindre la locataire, professionnelle, à respecter les normes applicables. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité et qu’elle n’avait pas le pouvoir de remédier aux nuisances. Elle précise qu’elle a constaté, à l’occasion d’une autre procédure pendante, que le bail en sa possession était différent de celui en la possession de la locataire. En tout état de cause, elle fait valoir qu’elle ne peut se voir reprocher les manquements de sa locataire dont seule la responsabilité peut être recherchée si bien qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne peut intervenir pour la réparation d’un préjudice qu’elle estime n’être pas démontré.

Elle précise subsidiairement qu’elle ne saurait être condamnée à relever et garantir sa locataire qui pouvait seule, par le respect de son obligation de faire réaliser une étude d’impact prescrite par le code de l’environnement et la réalisation de travaux d’un coût relatif, éviter de causer à ses voisins le trouble anormal de voisinage dont ils se plaignent.

Maître [W] [S], liquidateur judiciaire de la société Le Feeling, est intervenu à l’instance par conclusions notifiées le 1er septembre 2022 mais son conseil a cessé ses fonctions le 31 décembre 2022, ce qui a emporté, une nouvelle fois, interruption de l’instance.

Assigné en reprise d’instance par acte du 10 mai 2023, la Selarl [S] et Associés, prise en la personne de Maître [W] [S] en sa qualité de liquidateur de la société Le Feeling, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 375 du code de procédure civile qui prévoit, en ce cas, qu’il est procédé comme il est dit aux articles 471 et suivants, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 16 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Par application de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limitée par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Ainsi, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, cette responsabilité objective se déduisant uniquement de la gravité anormale ou excessive du trouble sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute.

Le droit du copropriétaire de jouir librement des parties privatives et de manière absolue, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a, en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte du règlement de copropriété.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il s’agisse du syndicat si le trouble est collectif, d’un autre copropriétaire ou d’un occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment le preneur de son lot.

En effet, si le locataire doit se conformer au règlement de copropriété et est directement responsable des troubles qu’il occasionne, le copropriétaire bailleur n’en demeure pas moins tenu des infractions au règlement de copropriété commises comme s’il en était lui-même auteur.

Le copropriétaire bailleur est en effet de plein droit responsable des dommages causés aux autres copropriétaires et occupants de l’immeuble du fait de la violation par son locataire du règlement de copropriété sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute personnelle de sa part.

À l’égard du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur est responsable en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le locataire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Tous deux peuvent être condamnés in solidum, et le bailleur peut agir en garantie à l’encontre du locataire qui a contrevenu aux obligations du bail ou du règlement de copropriété, voire intenter une action contre le locataire postérieurement à sa propre condamnation pour être relevé et garanti.

En l’espèce, la société Neusen a donné en location à la société Le Feeling un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 7] suivant bail commercial daté du 5 décembre 2015 autorisant une activité « tous commerces et salle de danse ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble reçu le 13 mai 1975 par Maître [U] [X], notaire à [Localité 13] indique :

— dans son article 5 que « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme les choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination. Chaque copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes, et négligences ou de celle dont il répond à un titre quelconque. »

— dans son article 6 que : « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exclusion des locaux à usage commerciaux (pourvu que le commerce ou l’industrie exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par les bruits ou odeurs les personnes habitant l’immeuble). […]

Bruits – Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens de leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement.

Tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu à l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. L’usage des appareils de radio, de télévision, des électrophones et magnétophones, est autorisé sous réserve de l’observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins. »

Selon ses statuts établis le 14 avril 2011, la société Le Feeling avait l’objet social suivant : « Karaoké, thé dansant, organisation diverses soirées, et tout objet se rapportant à l’évènementiel. »

Le règlement de copropriété autorise l’exercice d’un commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce qui n’est pas discuté, commerce qui doit être cependant compatible avec la restriction prévue par son article 6 selon lequel il ne doit pas incommoder, par les bruits et l’odeur, les personnes occupants l’immeuble.

Avant même l’entrée dans lieux de la société Le Feeling, les occupants de l’immeuble et les voisins se sont plaints de l’activité exercée dans le local qui générait des nuisances sonores si bien que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à deux contrôles acoustiques par M. [J] en 2013 puis en 2015. La seconde étude datée du 29 juin 2015 concluait que la présence de bruits musicaux dans la bande centrée sur 63 Hertz était la cause d’un inconvénient anormal de voisinage.

M. [L] [H], désigné en qualité d’expert judiciaire à la suite de l’ordonnance de référé du 29 septembre 2016, indique, dans son rapport, que la société Le Feeling exploite une activité de discothèque de 20h30 à 5h dans le local commercial qui comprend une grande salle principale avec piste de danse et poste de disc-jockey où est principalement diffusée la musique.

Cet expert décrit la chaîne de sonorisation dont six enceintes en lieu et place des dix-huit enceintes figurant dans la description de l’installation réalisée par l’Apave le 17 juin 2013. Il a procédé à une première série de mesurages inopinés dans l’appartement de Mme [Z] [F] au 3ème étage de l’immeuble dans la nuit du 6 au 7 octobre 2017 et à une seconde série de mesurages contradictoires dans un appartement au 1er étage et dans l’appartement de Mme [Z] [F] le 29 janvier 2018 au matin.

Il conclut que :

« Les mesurages acoustiques réalisés au cour de la nuit du 6 au 7 octobre 2017 depuis la chambre de l’appartement de Mme [F] (3ème étage) montrent que le bruit particulier de l’établissement Le Feeling (situé au rez-de-chaussée) diffusant de la musique amplifiée, entraîne des dépassements des émergences globale et spectrale règlementaires.

L’exploitant de l’établissement Le Feeling n’a pas fait réaliser l’étude d’impact des nuisances sonores règlementaires.

Si un limiteur de pression acoustique est présent, il n’agit que sur le niveau global (en dB(A)) et non pas sur les bandes de fréquences ; en outre, lors des tests, il est apparu que le niveau sonore maximum théorique était dépassé dans la discothèque, sans que le limiteur n’agisse pour réduire le niveau. »

Il ajoute : « Les mesurages acoustiques réalisés par l’expert lors de ses interventions inopinées ou non (depuis l’appartement de Mme [F] situé au 3ème étage puis dans un appartement situé au 1er étage au-dessus du bar de l’établissement […]) ont abouti à démontrer que les nuisances sonores ressenties étaient réelles depuis ces appartements et que l’isolement acoustique était insuffisant entre l’établissement et les logements – dans les conditions de diffusion musicale au niveau habituel constaté lors des mesurages acoustiques tant inopinés que contradictoire – pour ne pas gêner les occupants des appartements de l’immeuble. »

Ainsi, l’expertise judiciaire, confirmant des rapports de mesure antérieurs, démontre que le bruit particulier de l’établissement Le Feeling diffusant de la musique amplifiée, entraînait des dépassements des émergences globale et spectrale règlementaires dans les logements entre 20h30 et 5h plusieurs nuits par semaine, portant nécessairement atteinte à la tranquillité et au repos nocturne des occupants dans des lots à usage d’habitation.

Il est donc objectivement établi que l’activité de discothèque exploitée par la société Le Feeling, locataire de la société Neusen, a généré des nuisances sonores dans les appartements de l’immeuble qui, quelle qu’en soit la cause détaillée par ailleurs dans le cadre de l’expertise, a excédé les inconvénients normaux du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— une déclaration de main courante déposée auprès des services de police le 16 mai 2014 par Mme [M] [G], copropriétaire de l’immeuble indiquant notamment que « le bruit des musiques résonne dans tout l’immeuble et même dans mon appartement », déplorant que l’isolation n’ait manifestement pas été faite correctement,

— une lettre adressée par M. [B] [D] au maire de [Localité 13] le 15 mai 2014 pour l’informer des nuisances sonores et olfactives générées par l’établissement Le Feeling en indiquant que le son excessif de cette discothèque était gênant pour la tranquillité nocturne des habitants,

— une lettre adressée par le syndic au maire de [Localité 13] le 30 mai 2014 pour dénoncer les nuisances sonores « insupportables » émanant de la « boîte de nuit » Le Feeling, déplorant la lettre du 15 mai précédant où il indiquait que ses services n’avaient décelé aucune anomalie,

— des lettres de mise en demeure adressé par le syndic à la société Neusen et à la société Le Feeling de faire cesser tout tapage nocturne,

— une plainte déposée par Mme [T] [C] le 6 décembre 2015 indiquant qu’elle avait quitté son logement en raison de la musique à fort volume de l’établissement Le Feeling au moins cinq nuits par semaine jusqu’à 5 heures du matin,

— une déclaration de main courante de Mme [P] [K] déposé le 23 avril 2016 indiquant que ses locataires subissaient le tapage nocturne de l’établissement Le Feeling, la musique diffusant des vibrations dérangeant les occupants jusqu’au troisième étage de l’immeuble.

Il est donc suffisamment démontré que les nuisances sonores ont excédé par leur durée, leur intensité et leur caractère nocturne, les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif d’une part, et qu’elles sont constitutives d’une infraction au règlement de copropriété en vertu duquel l’activité exploitée dans le local commercial ne devrait ni incommoder les autres occupants de l’immeuble ni troubler leur tranquillité d’autre part.

La société Le Feeling, à l’origine directe des troubles anormaux de voisinage engage donc sa responsabilité au seul constat objectif des nuisances occasionnés sous condition de la démonstration d’un préjudice.

Par ailleurs, dans la mesure où il incombe au propriétaire du local de veiller à ce que l’affectation des lieux, autorisée par le bail, soit compatible avec le règlement de copropriété et avec les caractéristiques de l’immeuble, la société Neusen est également responsable du fait des agissements de son locataire à l’égard des tiers au contrat de bail.

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a exercé son action, à l’origine, pour obtenir la cessation de l’activité de la société Le Feeling qui contrevenait au règlement de copropriété, l’établissement de nuit à l’origine des nuisances n’est plus exploité depuis l’année 2020.

Pour avoir qualité à agir en réparation du préjudice causé par le trouble anormal causé par cet établissement de nuit au rez-de-chaussée de l’immeuble, il doit démontrer son caractère collectif pour avoir été supporté par l’ensemble des copropriétaires ou de la même manière par les seize lots du 1er au 5ème étage de l’immeuble.

L’expert judiciaire relate, en page 31 de son rapport, que M. [E], occupant un appartement au 1er étage côté cour au-dessus de la piste de danse, avait refusé de lui remettre les clés de son appartement pour procéder au mesurage puis que, interrogé sur le bruit perçu depuis chez lui, il avait indiqué ne rien entendre.

Ce technicien indique cependant que cela lui paraît peu probable compte-tenu des résultats des mesurages car le bruit et les vibrations en provenance de la musique diffusée, dans les conditions constatées, étaient transmis via la structure de l’immeuble à tous les niveaux de celui-ci.

Le préjudice causé par les nuisances a donc bien un caractère collectif et sa réparation sera évaluée, au regard de l’ensemble des pièces fournies par le syndicat, à la somme de 10.000 euros.

La société Neusen sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts in solidum avec la société Le Feeling.

Aucune condamnation ne pouvant être prononcée à l’encontre de la société Le Feeling placée en liquidation judiciaire, il convient de fixer à la somme de 10.000 euros la créance de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] au passif de sa liquidation judiciaire de cette société.

Sur le préjudice de Mme [Z] [F].

L’expert judiciaire a procédé à des mesurages, l’un inopiné, l’autre contradictoire, dans l’appartement de Mme [Z] [F] à l’issue desquels il a constaté que le bruit particulier de l’établissement Le Feeling diffusant de la musique amplifiée, entraînait des dépassements des émergences globale et spectrale règlementaires et que les nuisances sonores ressenties étaient réelles depuis cet appartement.

Pour établir son préjudice, Mme [Z] [F], qui occupe pourtant son appartement, produit l’attestation d’une agence immobilière qui indique que les nuisances de l’établissement Le Feeling ne permettraient de louer son appartement qu’au prix de 1.000 euros alors qu’il a une valeur locative de 1.400 euros.

Pour autant, un tel préjudice est hypothétique puisque Mme [Z] [F] n’a pas subi une perte de loyers mais un trouble dans l’occupation de son appartement, pendant plusieurs années, durant les nuits où l’établissement était ouvert.

Les pièces versées aux débats révèlent que Mme [Z] [F] était membre du conseil syndical et a activement recherché depuis plusieurs années à faire cesser le trouble générée par l’activité de la locataire du rez-de-chaussée, ce dont il se déduit qu’elle a subi un réel préjudice tenant à l’impossibilité de jouir normalement de son lot.

Compte-tenu de la durée, de l’intensité et de l’ampleur des nuisances, l’indemnisation de son préjudice sera évaluée à la somme de 5.000 euros.

La société Neusen sera donc condamnée à verser à Mme [Z] [F] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts in solidum avec la société Le Feeling.

Aucune condamnation ne pouvant être prononcée à l’encontre de la société Le Feeling, placée en liquidation judiciaire, il convient de fixer à la somme de 5.000 euros la créance de dommages-intérêts de Mme [Z] [F] au passif de sa liquidation judiciaire de cette société.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la société Neusen à l’encontre de la société Le Feeling.

Par application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Toutefois, le fait de se méprendre sur ses droits ou de succomber à une action en justice ne suffit pas à caractériser une faute qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière appréciée au regard des circonstances.

En l’espèce, la société Neusen fait valoir que la société Le Feeling a sollicité, avant l’interruption de l’instance qu’elle n’a pas reprise, à être relevée et garantie par elle alors qu’elle n’a respecté ni le bail ni le règlement de copropriété, ce qui est à l’origine du procès, et n’a pas réglé son loyer.

Toutefois, la société Le Feeling était, comme la société Neusen, défenderesse à l’action initiée par le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] [F].

Or, quelle que soit la pertinence de la demande formée à son encontre par la société Le Feeling représentée par son liquidateur judiciaire, celle-ci ne saurait constituer à elle-seule un abus de droit car une partie ne saurait être privée de sa faculté de faire trancher une prétention fût-elle mal fondée pour défendre ses intérêts.

A défaut de démonstration d’un abus de droit, la société Neusen sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, laquelle ne pouvait, en tout état de cause, que conduire à l’inscription d’une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Le Feeling et non à une condamnation.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Neusen sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et à Mme [Z] [F] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de prononcer d’autre condamnation de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière Neusen à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts in solidum avec la société Le Feeling, sa locataire commerciale à l’origine du trouble anormal de voisinage ;

FIXE la créance de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] au passif de la liquidation judiciaire la société Le Feeling à la somme 10.000 euros ;

CONDAMNE la société civile immobilière Neusen à verser à Mme [Z] [F] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts in solidum avec la société Le Feeling, sa locataire commerciale à l’origine du trouble anormal de voisinage ;

FIXE la créance de dommages-intérêts de Mme [Z] [F] au passif de la liquidation judiciaire la société Le Feeling à la somme 5.000 euros ;

CONDAMNE la société civile immobilière Neusen à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et à Mme [Z] [F] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière Neusen de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et Mme [Z] [F] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société civile immobilière Neusen aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT