Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par [B] [M], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E]

Logement 52 Etage 4

2 Rue Charles Perron

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 octobre 2023

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/01790 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MJ4S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [U] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 octobre 2016, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [U] [E] un logement de type 3 lui appartenant sis, 2 rue Charles Perron, 4ème étage, n°52 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 258,15 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 93,49 €.

Par acte d’huissier de justice du 21 septembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [U] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 741,79 € arrêté au 13 septembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 mai 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— concilier les parties s’y faire se peut, et à défaut entendre constater l’accomplissement des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, diligences restées vaines ;

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 495,58 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 avril 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 272,65 € au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 21 septembre 2022.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 septembre 2023 par les services sociaux du département.

Après un premier renvoi lors de l’audience du 12 octobre 2023, l’affaire n’étant pas en état d’être jugée, puis un ultime renvoi lors de l’audience du 14 décembre 2023, à la demande du défendeur afin de solder la dette, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [B] [M], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 260,57 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 janvier 2024. Elle indique que le paiement des loyers a été repris depuis le 10 novembre 2023. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, [U] [E] comparaît. Il indique avoir effectué un virement de 150 € quatre jours avant l’audience et avoir repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois. Il propose de régler le montant de sa dette en une seule fois.

Les deux parties étant présentes, [U] [E] ayant été régulièrement assigné à étude, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 6 janvier 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 mai 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 mai 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 mai 2023, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant la première audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 21 septembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [U] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 741,79 € arrêté au 13 septembre 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [U] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[U] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 218,69 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 janvier 2024.

En conséquence, [U] [E] sera condamné au paiement de la somme de 218,69 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 104,06€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement ont débuté en août 2021 et que la dette s’est creusée jusqu’en septembre 2022. Le locataire a effectué des paiements réguliers depuis cette date et a repris le paiement intégral et régulier de ses loyers depuis le mois d’octobre 2023.

Le diagnostic social et financier indique que [U] [E] justifie sa dette par le fait d’avoir été bloqué de juillet à octobre 2022 aux Comores. Pendant cette période il n’a pu régler son loyer. Depuis, le locataire a trouvé un travail dans le département des Bouches du Rhône. Il occupe son logement à Nantes seulement le week-end.

Lors de l’audience, [U] [E] propose de régler sa dette par un uniquement paiement. Cette proposition est acceptée la bailleresse.

Au regard de ces éléments, dès lors que [U] [E] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement et au regard du faible montant de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 octobre 2016 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [U] [E], concernant le logement sis 2 rue Charles Perron, 4ème étage, n°52 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 novembre 2022 ;

CONDAMNE [U] [E] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 218,69 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [U] [E] un délai de paiement d’un mois pour se libérer de la dette, payable en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [U] [E] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 2 rue Charles Perron, 4ème étage, n°52 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [U] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [U] [E] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 4 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 104,06€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [U] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY