COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02290 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QD6B

Du 27 Février 2025

MINUTE N°25/00076

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]

c/ [G]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s)

à Monsieur [C] [T] [G]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Décembre 2024, déposée par , commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3], sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice CROUZET & BREIL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [C] [T] [G]

né le 22 Novembre 1964 à [Localité 9] – ANGOLA

[Adresse 4]

[Localité 1]

Comparant en personne

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 Février 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n° 262 et 317 au sein de la copropriété de l’immeuble Cité jardin sis [Adresse 6] à [Localité 8].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin a, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, fait assigner Monsieur [M] [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

3667,44 euros selon le décompte du 9 septembre 2024 arrêté au 1er août 2025 au titre des sommes échues et à échoir, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 11 octobre 2024 date de la mise en demeure,

610 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires (art.10-1 Loi de 1965) somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 11/10/2024, date de la mise en demeure,

2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965.

À l’audience du 16 janvier 2025, le [Adresse 10] a maintenu ses demandes et a précisé que M. [W] lui avait adressé avant l’audience quatre chèques de 906.25 euros pour un montant total de 3625 euros par chèques à encaisser sur quatre mois. Il a indiqué accepter la demande de délais de paiement formée par ce dernier.

Monsieur [M] [W] qui a comparu en personne, demande des délais de paiement sur quatre mois au vu de sa situation financière et sollicite la diminution des demandes au titre des frais et dépens.

Il expose travailler dans le bâtiment et que son locataire ne lui a pas réglé les loyers ce qui l’a mis en difficultés pour régler les charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n° 262 et 317 dépendants de l’immeuble Cité jardin.

Par un précédent jugement du 13 avril 2023, il a été condamné à payer la somme 3285.91 euros au titre des charges impayées et frais au 1er aout 2022 et la somme de 2285.92 euros au titre des charges impayées à échoir arrêtée au 1er août 2023

Il est produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 11 avril 2023 et du 18 avril 2024 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour la période correspondante et d’une mise en demeure du 11 octobre 2024 adressée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 5434.93 lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 9 septembre 2024, que le défendeur ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure portant sur les sommes échues postérieurement au au précédent jugement, dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 1222 euros au 1er août 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues de 2445.44 euros portant la période du 1er novembre 2024 au 1er août 2025 sont devenues exigibles.

En conséquence, Monsieur [M] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin la somme de 1222 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er août 2024, selon le décompte du 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de la mise en demeure et à la somme de 2445,44 euros au titre des sommes non échues pour la période du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, adressé plusieurs mises en demeure à M.[W] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 120 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 490 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Il sera donc condamné à payer la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Compte tenu des difficultés financières de Monsieur [M] [W], des chèques adressés avant l’audience qui n’ont pas encore été mis à l’encaissement et de l’accord du demandeur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur une durée de quatre mois. Il sera expressément indiqué que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [M] [W] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Toutefois, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse (ou le défendeur) soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu des éléments susvisés, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [W] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin, la somme de 1222 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtée au 1er août 2024 outre la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin, la somme de 2445,44 euros au titre des sommes devenues exigibles portant sur la période du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [M] [W] et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette en 4 mensualités égales de 906.25 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le solde devant être réglé lors de la dernière échéance en principal et frais ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restante due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cité jardin du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRESIDENT