5AA Minute N°

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 16 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

Madame [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U]

né le 03 Juillet 1984 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025 ET 16 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 13 mars 2023, [X] [G] a consenti un bail d’habitation à [I] [U] sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, délivré à étude, [X] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance du logement, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [I] [U] le 7 août 2024.

Par acte du 20 décembre 2024, [X] [G] a assigné en référé [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, et pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer initial, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8 259 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute pour le locataire de se présenter au rendez-vous fixé.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 14 février 2024, [X] [G] maintient ses demandes, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 11 250 euros.

Elle explique avoir connu des manquements au paiement des loyers dès le premier mois, et avoir appris de précédents bailleurs du locataire qu’ils avaient connu la même situation.

Elle soutient que le locataire lui a fourni des documents falsifiés lors de la signature du bail, ce qui l’a conduite à procéder à un dépôt de plainte ; une audience devant se tenir le 14 mai prochain devant le Tribunal correctionnel. Elle ajoute que le locataire s’est montré menaçant à son égard, de sorte qu’elle a été placée sous anti dépresseurs, et qu’elle doit faire face, pour sa part, à des charges importantes alors qu’elle ne perçoit plus qu’un salaire de 1 500 euros, amputé de 1 200 euros.

Elle ajoute tenir de la Caisse d’allocations familiales que le locataire a été radié de ses services, en raison de fausses déclarations, et que [I] [U] est connu des bailleurs pour son indélicatesse.

Elle demande l’expulsion du locataire dès que possible.

[I] [U], qui a été régulièrement cité à personne, n’est ni présent, ni représenté.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat et au 16 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffier du service.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[X] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 18 février 2023 a été signifié par commissaire de justice en date du 6 août 2024 à [I] [U].

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance ; pas même à l’occasion de l’audience, à laquelle il ne comparaît pas.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 7 septembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 février 2023, à effet du 13 mars 2023, à compter du 7 septembre 2024.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, le commandement de payer visant cependant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2024, n’ont pas à être constatés dès lors qu’à cette date, le bail était d’ores et déjà résilié faute pour le locataire de justifier d’une assurance.

En revanche, il convient de relever que le locataire était donc tenu au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 septembre 2024, de sorte qu’il convient désormais de s’intéresser à la question de la dette locative.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [X] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11 250 euros, incluant l’indemnité due pour le mois de février 2025, d’une part, et la taxe sur les ordures ménagères de 250 euros due pour l’année 2024, d’autre part.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, [I] [U] sera condamné à payer à [X] [G] la somme provisionnelle de 11 250 euros, arrêtée au 14 février 2025, appel du mois de février 2025, et de la redevance portant sur les ordures ménagères de 2024 inclus, d’une part ; et au paiement d’une l’indemnité d’occupation à compter de cette date, selon les modalités précisées au dispositif, d’autre part.

3. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le diagnostic social et financier n’a pu être établi, faute pour le locataire de se présenter au rendez-vous qui lui avait été fixé le 4 février 2025.

Le décompte produit par la bailleresse rend compte d’une absence totale de paiement depuis le mois d’avril 2024.

La bailleresse, qui excipe des manœuvres frauduleuses employées par le locataire à l’occasion de la signature du bail, verse notamment aux débats :

— un récépissé de dépôt de plainte pour faux, usage de faux et escroquerie, en date du 19 janvier 2024 ; la bailleresse y expose ses doutes quant à l’authenticité des pièces remises par le locataire, et la détérioration de son état de santé, jusqu’à obérer la poursuite de son activité professionnelle, en raison de l’anxiété majeure causée par la situation ;

— un récépissé de dépôt de plainte pour menace réitérée de violences, en date du 26 janvier 2024 ; la bailleresse y expose que le locataire, informé par l’ancien bailleur de la plainte déposée à son endroit, outre de la procédure à l’œuvre, l’a menacée ainsi que sa fille en l’appelant via un numéro masqué ;

— un avis d’audience à victime, devant la chambre correctionnelle, le 13 mai 2025, pour une prévention de faux et d’usage de faux ;

— trois bulletins de salaire des mois d’octobre à novembre 2022 portant rémunération nette de 5 841,69 euros ; 6 984,35 euros et 5 861,23 euros (pour un cumul net imposable de 13 145,53 euros en décembre 2022) ;

— un avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 mentionnant 35 616 euros de revenus salariés ;

— diverses correspondances et SMS afférents à des demandes de paiement et des promesses de virement.

Il résulte de ces éléments que la situation d’impayés est ancienne et récurrente, et qu’aucune des démarches amiables engagées par la bailleresse n’a prospéré pour remédier non seulement à l’irrégularité, mais par suite à la carence de paiement.

Par ailleurs, et sans préjuger des suites pénales, il apparaît que les éléments recueillis dans le cadre de l’enquête diligentée à l’occasion du dépôt de plainte de la bailleresse ont été estimés comme suffisamment sérieux par Monsieur le Procureur de la République pour justifier la prévention susvisée, et de la convocation du locataire devant le Tribunal correctionnel.

Sur ce point, le hiatus entre le cumul net imposable du mois de décembre 2022 et les montants des bulletins de salaire produits autorise à s’interroger sur l’authenticité des éléments fournis par le locataire.

Par ailleurs, s’agissant des menaces, si aucun élément ne rend compte de suites pénales au dépôt de plainte effectué par [X] [G], il résulte en revanche des attestations [M] et [R] que ces proches de la bailleresse confirment s’être installés à son domicile et à sa demande à la suite des propos qu’elle impute à [I] [U], lesquels ont profondément affecté la bailleresse qui manifestait une angoisse massive tant pour ce qui concerne la protection de sa personne que de celle de sa fille.

Avant l’audience, le locataire n’a pas justifié de sa situation, dès lors qu’il s’est abstenu de se présenter au rendez-vous fixé pour l’établissement du diagnostic social et financier ; il ne justifie pas plus de sa situation, à l’audience, à laquelle il ne comparaît pas.

L’ensemble de ces éléments, manifeste une attitude fautive du locataire qui confine à la mauvaise foi visée par le texte.

En conséquence, le délai précité sera réduit à un mois, selon les modalités précisées au dispositif.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[I] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et qui comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation, et de leurs notifications.

Ni l’équité, ni la situation économique des parties ne justifient de condamner [I] [U] au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. [X] [G] sera déboutée de sa demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [X] [G] ;

CONSTATONS que le contrat conclu le 18 février 2023, à effet du 13 mars 2023, entre [X] [G], d’une part, et [I] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], est résilié depuis le 7 septembre 2024 ;

ORDONNONS à [I] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale mais à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due à 1 000 euros, outre la taxe d’ordures ménagères pour l’année en cours, à hauteur de 250 euros ;

CONDAMNONS [I] [U] à payer à [X] [G] la somme provisionnelle de 11 250 euros, arrêtée au 14 février 2025, appel du mois de février 2025 inclus, d’une part, et de la redevance portant sur les ordures ménagères de 2024 inclus, d’autre part ;

DISONS que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 15 février 2025, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [I] [U] à payer à [X] [G] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (1000 €), majoré de la taxe sur les ordures ménagères (250 euros annuels) le cas échéant au pro-rata de l’occupation effective du logement ;

REJETONS la demande d’indemnité formée par [X] [G] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [I] [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que de leurs notifications ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [I] [U], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES