TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09646 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CPZ

Minute :

S.A. TOIT ET JOIE

représentée par M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, PB173

C/

Monsieur [Z] [U] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DEWINNE

Copie délivrée à :

M. [E]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, SA, ayant son siège social [Adresse 7] – [Localité 6]

représentée par M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituée par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U] [E], demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 mars 2022, Toit et Joie SA a donné à bail à M. [Z] [U] [E] un logement situé [Adresse 4], [Localité 9], pour un loyer hors charges de 378,39 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Toit et Joie SA a fait signifier à M. [Z] [U] [E], par exploit de commissaire de justice du 3 avril 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 547,49 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, Toit et Joie SA a fait assigner M. [Z] [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Toit et Joie SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion immédiate de M. [Z] [U] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

o autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M. [Z] [U] [E] à payer :

? la somme de 1 990,77 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation,

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 7 mars 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [U] [E] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [Z] [U] [E], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 4 décembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire perçoit des ressources mensuelles d’environ 2 100 euros par mois, qu’il verse une pension alimentaire au bénéfice de ses trois enfants, qu’il a repris le paiement de son loyer.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 7 mars 2022 que M. [Z] [U] [E] doit payer un loyer d’un montant de 378,39 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 611,91 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [U] [E] restait devoir la somme de 1 990,77 € euros à la date du 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 321,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 669,77 €, arrêtée au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, ce que ne conteste pas le défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [U] [E] au paiement d’une somme de 1 669,77 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 476,35 euros à compter du 26 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 avril 2023 pour la somme en principal de 2 547,49 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2023.

Toutefois, M. [Z] [U] [E] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [Z] [U] [E] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal qu’il perçoit des ressources mensuelles qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le met en capacité de régler sa dette locative. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [Z] [U] [E] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [Z] [U] [E] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [Z] [U] [E] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Toit et Joie SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [U] [E]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [Z] [U] [E], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Toit et Joie SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Toit et Joie SA n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 avril 2023 et de l’assignation délivrée le 26 septembre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2022 entre Toit et Joie SA et M. [Z] [U] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9] sont réunies à la date du 6 juin 2023 ;

CONDAMNE M. [Z] [U] [E] à verser à Toit et Joie SA la somme de 1 669,77 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 476,35 euros à compter du 26 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [Z] [U] [E] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 669,77 euros, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [Z] [U] [E] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 7 mars 2022 entre Toit et Joie SA et M. [Z] [U] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9], sur la période courant du 01 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [U] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [U] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Z] [U] [E] à payer à Toit et Joie SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Toit et Joie SA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Toit et Joie SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [U] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION