COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Mai 2025

N° RG 24/03503 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6A4

Expédition délivrée

à M^e GUILLOT (LRAR)

à M^e THEVENET (LRAR)

le

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [L]

né le 15 Janvier 1970 à [Localité 10] (59)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-005278 du 30/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

DEFENDERESSE:

Madame [S] [G]

venant aux droits de Madame [O] [U]

née le 18 Avril 1964 à [Localité 9] (12)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Vincent THEVENET, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement avant dire droit, contradictoire, par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet au 14 mars 2019, l’agence FORIMMO, dont le siège est situé [Adresse 2], mandatée par Mme [O] [U], a donné en location à M. [X] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pendant une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction en l’absence de proposition de renouvellement, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 euros outre 50 euros de provision pour charges, soit un loyer total de 610 euros.

Suite au décès de Mme [O] [U], le bien loué a été attribué à Mme [S] [U] épouse [G], fille de Mme [O] [U], par dévolution successorale du 8 mars 2024.

Des loyers et des charges étant demeurés impayés, Mme [S] [U] épouse [G] a fait délivrer au locataire, par acte d’un commissaire de justice en date du 15 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1 351,54 euros au titre des loyers et charges dus au 14 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juin 2024.

Par acte extra judiciaire en date du 14 août 2024, M. [X] [L] a fait assigner Mme [S] [U] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 9 janvier 2025 à 15 heures en contestation du commandement de payer du 14 juin 2024 au motif que le décompte des charges dues est erroné.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 2 avril 2025.

A cette audience, M. [X] [L], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— Constater que le décompte du commandement de payer en date du 15 juin 2024 est erroné ;

— Constater que l’immeuble [Adresse 3] était en monopropriété ;

— Constater que la clé de répartition des charges n’est pas justifiée ;

— Constater qu’aucun justificatif des charges n’a été transmis pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— Dire et juger que M. [X] [L] est bien fondé à contester le commandement de payer en date du 15 juin 2024 ;

— Rejeter toutes les demandes de Mme [S] [U] épouse [G] ;

— Dire et juger que le commandement de payer en date du 15 juin 2024 est nul et de nul effet ;

— Si par extraordinaire le tribunal de céans faisait droit aux demandes de Mme [S] [U] épouse [G],

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder les plus larges délais à M. [X] [L] pour le paiement des sommes qui seraient mises à sa charge ;

— En tout état de cause,

— Dire et juger que les sommes réclamées au titre des charges sans qu’aucune clé de répartition n’était produite pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ont été indûment perçues par le propriétaire bailleur ;

— Condamner Mme [S] [U] épouse [G] au remboursement des sommes indûment perçues au titre des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— Condamner Mme [S] [U] épouse [G] à délivrer à M. [X] [L] les quittances depuis 2019 sous une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— Condamner Mme [S] [U] épouse [G] au paiement de la somme de 3 500 euros à M. [X] [L] au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, moral et financier subi ;

— Ordonner que l’exécution de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— Condamner Mme [S] [U] épouse [G] au paiement de la somme de 3 500 euros à M. [X] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [S] [U] épouse [G], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures communiquées à l’audience du 02 avril 2025, aux termes desquelles elle demande de :

— Débouter M. [X] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

— Statuant de nouveau :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail suivant la signification du commandement de payer, signifié à M. [X] [L] le 15 juin 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [X] [L] de l’appartement sis, [Adresse 5], objet du bail signé le 14 mars 2019, avec le concours de la force publique, le cas échéant, et sous contrôle de commissaire de justice avec l’assistance éventuelle d’un serrurier aux frais de M. [X] [L] ;

— Condamner M. [X] [L] à verser à Mme [S] [U] épouse [G] la somme à parfaire de 1 979,41 euros, majorée des intérêts fixés au taux légal des particuliers à partir de la décision à intervenir sauf pour ceux afférents à la somme de 1 351,54 euros qui partiront à partir du 15 juin 2024, date du commandement de payer ;

— Condamner M. [X] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ;

— Condamner M. [X] [L] à verser à Mme [S] [U] épouse [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [X] [L] aux entiers paiements.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 444 du même code dispose que « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. »

L’article 16 du code de procédure civile dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023 dispose " qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article".

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse, après avoir conclu à titre principal au débouté du demandeur, sollicite à titre reconventionnel, la constatation de la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire et demande l’expulsion de M. [X] [L].

L’obligation de notification au préfet visée à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023, opposable à tous les bailleurs, personnes physiques ou morales, s’applique non seulement aux demandes initiales aux fins de constat de la résiliation du bail mais également aux demandes additionnelles et reconventionnelles à cette même fin qui pourraient être présentées.

En l’espèce, pour être recevable à invoquer la résiliation du bail d’habitation par l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [S] [U] épouse [G] doit justifier avoir dénoncé ses conclusions aux termes desquelles elle formule cette prétention à la Préfecture conformément à l’article 24 III de la loi de 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023,

Pour autant, la défenderesse ne produit pas aux débats la dénonciation desdites conclusions en date du 02 avril 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes.

En cours de délibéré, en vue de respecter le principe du contradictoire, la cause d’irrecevabilité liée à l’absence de dénonciation de ses conclusions prises le 02 avril 2025 auprès du représentant de l’Etat dans le département est soulevée d’office et mise dans le débat.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du 02 juillet 2025 à 09 heures afin que la défenderesse produise la justification de la dénonciation de ses conclusions en date du 02 avril 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes conformément à l’article 24 III de la loi de 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023 sous peine de voir sa demande reconventionnelle en résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire déclarée irrecevable.

Il sera sursis à statuer sur les dépens et les demandes des parties jusqu’en fin d’instance.

Le présent jugement tient lieu de convocation des parties à l’audience de réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats afin d’enjoindre à Mme [S] [U] épouse [G] de produire aux débats la dénonciation de ses conclusions en date du 02 avril 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes;

DIT que cette pièce devra être communiquée au contradictoire à M. [X] [L] ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du mercredi 02 juillet 2025 à 09 heures, qui se tiendra au Palais RUSCA ;

DIT que le présent jugement vaut convocation de l’ensemble des parties à cette audience ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes des parties, en ce compris les dépens.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection