COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.N.C. 10 FELIX FAURE c/ Société MR [Y]

MINUTE N° 25/

Du 13 Mai 2025

3ème Chambre civile

N° RG 24/01404 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTMI

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du treize Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Dominique SEUVE

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.N.C. [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]/FRANCE

représentée par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société MR [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

N’ayant pas constitué avocat

PROCÉDURE

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 par lequel la SNC 10 FELIX FAURE, propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 8], reprochant à sa locataire commerciale, la SARL MR [Y], d’exercer dans les lieux loués l’activité non autorisée de pizzeria, l’a fait assigner aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail commercial du 25 février 2020 pour non-respect de la destination du bail,

— ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la SARL MR [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 7 000 € TTC, ou en tout cas non inférieure au montant du dernier loyer quittancé, majoré de la provision sur charges, soit 6 293 € 69 TTC, jusqu’à complète libération des lieux,

— et la condamner également à lui rembourser le coût du procés-verbal de constat d’huisiser du 5 janvier 2024 et du commandement visant la clause résolutoire du 2 février 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’acte de commissaire de justice du 18 avril 2024 par lequel la SNC 10 FELIX FAURE a , conformément aux exigences de l’article L 143-2 du code de commerce, dénoncé à la S.A CORHOFI, créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SARL MR [Y] , l’assignation du 9 avril 2024 aux fins de résiliation du bail commercial.

Vu l’absence de comparution à l’instance de la SARL MR [Y], régulièrement assignée selon les modalités prévues par l’article 658 du code de procédure civile (copie de l’assignation déposée en l’étude de l’huissier instrumentaire, avec avis de passage au domicile).

Vu, par suite, en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le caractère réputé contradictoire de la présente décision, susceptible d’appel.

Vu l’ordonnance du 17 juin 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 26 août 2024, et la date de l’audience de pladoirie au 9 septembre 2024.

Vu l’indisponibilité du magistrat qui devait composer la juridiction,

Vu l’avis donné, en application de l’article 444 du code de procédure civile, à l’avocat de la demanderesse le 14 janvier 2025, de la reprise des débats à l’audience du 25 février 2025 en raison du changement survenu dans la composition de la juridiction, du fait de l’indisponibilité du magistrat.

SUR QUOI :

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

Suivant bail commercial en date du 25 février 2020, la SNC 10 FELIX FAURE a donné en location à la SARL LOKOL un local commercial, d’environ 101 m², constituant le lot numéro 12 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Ce bail, dont la destination était “ COFFE SHOP – SNACKING (sans extraction), COWORKING – TATOUAGE” , a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2020.

Par acte sous-seing-privé du du 2 décembre 2022, la SARL LOKOL a cédé son fonds de commerce à SARL MR [Y] , avec l’accord de la bailleresse, la SNC 10 FELIX FAURE, co-signataire de l’acte de cession.

Dans cet acte de cession, il était mentionné, en page 2, que le fonds de commerce cédé était un fonds de “ restauration rapide, snack, commerce de détail de produits dont biologique à prédominance alimentaire, vente à emporter, par internet, livraison”.

Avant même l’ouverture de l’établissement de la SARL MR [Y] , le syndic du [Adresse 4], a , par courrier recommandé du 6 janvier 2023, indiqué à la SNC 10 FELIX FAURE avoir appris que son local ( lot 12) allait accueillir très prochainement une pizzeria, et lui rappelait que le règlement de copropriété de l’immeuble interdisait toute activité de commerce malodorant, et que , par jugement du 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice, avait considéré que si l’activité de restaurant en elle-même n’était pas interdite dans l’immeuble du [Adresse 4] , il n’en demeurait pas moins que l’activité d’une “cuisine chaude ” de restaurant , dégageant des odeurs plus ou moins malodorantes selon les modes de cuisson, était susceptible d’excéder les inconvénients normaux de voisinage, pour s’inscrire dans l’activité de commerce malodorant interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Par courrier recommandé du 21 novembre 2023, le syndic de l’immeuble du [Adresse 4] a mis en demeure la SARL MR [Y] d’avoir à faire cesser les troubles causés par l’activité de son locataire, en indiquant :

“ Le locataire de votre local réalise de la cuisine chaude ( frites, pizzas, etc.) en totale contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété.

“Cette interdiction a d’ailleurs été confirmée par une décision de justice du 24 juin 2020 dont vous trouverez ci-joint copie et qui vous a déjà été transmise à plusieurs reprises par voie de courrier RAR.

“ Par ailleurs, votre locataire entrepose également divers éléments, dont des bidons d’huile de friture dans les parties communes…( ci-joint photo).

“ Nous vous mettons donc en demeure de faire cesser tous ces manquements sans délai

“ Nous vous informons qu’à défaut de faire, nous ferons constater les faits par huissier et confierons le dossier à la protection juridique de la copropriété.”

Dûment autorisé par ordonnance sur requête du 12 décembre 2023, la SNC 10 FELIX FAURE a fait procéder à un procès-verbal de constat par Maître [O], commissaire de justice, dans les lieux loués, exploités sous l’enseigne “MR [Y] “.

Il résulte de ce constat en date du 5 janvier 2024 et des photographies y annexées,:

— que la cuisine est équipée d’un four professionnel deux niveaux, de marque Cuppone, avec système de hotte intégré,

— que ce four est équipé à l’arrière d’une gaine d’extraction, sortant par la fenêtre vasistas en partie supérieure sur la façade arrière du local,

— et que, sur le rebord de la fenêtre, se trouvent implantées deux friteuses ainsi qu’une plaque électrique à réchauffer.

Ce constat d’huissier établissant que la destination du bail qui interdisait tout système d’extraction, n’était pas respectée par la locataire, la SNC 10 FELIX FAURE a fait délivrer le 2 février 2024 à la SARL MR [Y] un commandement visant la clause résolutoire, lui enjoignant de respecter la destination du bail, et l’avisant qu’à défaut de satisfaire aux causes du commandement dans un délai d’un mois, la bailleresse entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, aux termes de laquelle en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail, ou de non-respect de la destination des lieux, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, le bail serait résilié automatiquement, si bon semble au bailleur.

La locataire ne justifiant pas avoir fait cesser l’infraction au bail, la SNC 10 FELIX FAURE est bien-fondée à solliciter la résiliation du bail commercial du 25 février 2020, et l’expulsion de la SARL MR [Y] .

Il y a lieu également de faire droit à sa demande d’indemnité d’occupation, laquelle sera fixée au montant du dernier loyer quittancé, majoré de la provision sur charges, soit la somme de 6 293 € 69 TTC, et ce jusqu’à libération complète des lieux.

L’équité commande, par ailleurs, d’allouer à la SNC 10 FELIX FAURE une indemnité de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu le commandement en date du 2 février 2024 visant la clause résolutoire,

Constate la résiliation du bail commercial du 25 février 2020 portant sur le local (lot 12) sis [Adresse 5],

En conséquence, ordonne l’expulsion de la SARL MR [Y] du local sis [Adresse 6], et tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne la SARL MR [Y] à payer à la SNC 10 FELIX FAURE :

— une indemnité d’occupation de 6 293 € 69 T.T.C par mois, jusqu’à complète libération des lieux,

— et la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, l’assignation étant postérieure au 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile.

Condamne la SARL MR [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 5 janvier 2024 et du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 février 2024,

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE