TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10446 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GJT

Minute :

Association POUR LE LOGEMEENT DES JEUNES TRAVAILLEURS

Représentant : M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0377

C/

Monsieur [T] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e VAN GEIT

Copie délivrée à :

M. [N]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ASSOCIATION POUR LE LOGEMEENT DES JEUNES TRAVAILLEURS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2021, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) a consenti un contrat de résidence à M. [T] [N] d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 420 euros, prestations et services collectifs inclus, pour une durée d’un an, à échéance au 31 juillet 2022.

Par avenant du 17 février 2023, les parties ont convenu de prolonger le contrat initial jusqu’au 26 juillet 2023.

Des redevances restant impayées, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) a fait délivrer à M. [T] [N], par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, un commandement de payer les redevances pour un montant en principal de 2 000 euros, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) a fait assigner M. [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des redevances impayées et l’expulsion du résident.

A l’audience, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT), représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny et de :

o à titre principal :

? constater la résiliation du contrat de séjour à l’arrivée du terme contractuel, en l’occurrence le 26 juillet 2023 ;

? condamner M. [T] [N] au paiement d’une somme de 1 072,74 euros au titre des redevances impayées au 26 juillet 2023 ;

? condamner M. [T] [N] au paiement, compter du 27 juillet 2023 jusqu’à la libération des lieux d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la Résidence mois par mois ;

o à titre subsidiaire :

? constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence, au 1er juillet 2024 ;

? condamner M. [T] [N] au paiement d’une somme de 1 914,01 euros au titre des redevances impayées au 01 juillet 2024 ;

? condamner M. [T] [N] au paiement, compter du 01 juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la Résidence mois par mois ;

o en tout état de cause ;

? ordonner l’expulsion de M. [T] [N] et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à libération des lieux avec compétence conservation pour la liquidation de l’astreinte ;

? ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles granissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [T] [N] et à défaut de valeur vénale, à procéder à leur destruction ;

? ordonner la capitalisation des intérêts ;

? condamner M. [T] [N] à payer :

o les interêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

? la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

? des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions L. 633-1 et suivants et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation et celles de l’article 1103 et suivants du code civil, rappelle que le contrat de résidence fait force de loi entre les parties, qu’il est arrivé à terme de sorte que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre, que par ailleurs il contient une clause résolutoire, que M. [T] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations contractuelles, qu’il a été mis en demeure de régulariser sa situation par commandement, qu’il n’y a pas déféré dans le délai d’un mois imparti.

M. [T] [N], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur le rejet de la demande de constat de la résiliation du contrat au 26 juillet 2023

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1215 du code civil dispose que lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 27 juillet 2021 est arrivé à échéance 31 juillet 2022. Par avenant en date du 17 février 2023, les parties ont, d’un commun accord, repoussé l’échéance de ce contrat au 26 juillet 2023.

Cependant, à compter du 26 juillet 2023, les parties ont poursuivi l’exécution des obligations mises à leur charge par ce contrat. La partie demanderesse a laissé à disposition de la partie défenderesse le logement litigieux, sans lui rappeler que celui-ci était devenu occupant sans droit ni titre. Il ressort par ailleurs du décompte fourni à la cause que celle-ci a continué d’encaisser les versements effectués volontairement par le défendeur, sans relever qu’il s’agissait désormais d’une indemnité d’occupation. Enfin, en signifiant un commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire le 31 mai 2024, la partie demanderesse a de facto reconnu que le contrat litigieux était toujours en cours. Le contrat a donc été tacitement reconduit à compter du 27 juillet 2023.

En conséquence, la demande formée à titre principale sera rejetée.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l’espèce, l’article VI du contrat du 27 juillet 2021, modifié par avenant du 17 février 2023, stipule une clause de résiliation de plein droit du contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse en cas d’inexécution par le résidence de l’une de ses obligations.

En raison de redevances demeurées impayées, la partie demanderesse a fait délivrer à M. [T] [N], le 31 mai 2024, un commandement de payer une somme en principale de 2 000 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire incluse au contrat de résidence. Cette somme est supérieure à deux fois le montnat mensuel à acquitter.

Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus d’un mois de sorte que le contrat a été résilié le 2 juillet 2024.

En conséquence, l’expulsion de M. [T] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le logeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement des redevances impayées

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de résidence en date du 27 juillet 2021, modifié par avenant du 17 février 2013 que M. [T] [N] doit payer une redevance mensuelle d’un montant de 420 euros incluant les prestations des services collectifs. Le dernier décompte fourni contradictoirement à la cause fait état d’une redevance mensuelle d’un montant de 434,25 euros.

La partie demanderesse produit un décompte indiquant que M. [Z] [K] restait lui devoir la somme de 2 555,48 euros à valoir sur les redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 25 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [K] au paiement d’une somme de 2 555,48 euros à valoir sur l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation arrêté au 25 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation. Les causes du commandement de payer ont en effet été désintéressées.

o Sur la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [N] après la résiliation du contrat de résidence intervenu le 2 juillet 2024, constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de consentir son bien et de bénéficier du paiement d’une redevance mensuelle augmentée des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de résidence en date du 27 juillet 2021, renouvelé par avenant du 17 février 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant de la redevance qui aurait été payée en absence de la résiliation du contrat, à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il y a lieu de préciser que l’indemnité d’occupation courant du 2 juillet 2024, 00 heure, au 31 octobre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de redevances et de charges.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [T] [N] à verser à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) la somme de 2 555,48 euros à valoir sur l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation arrêté au 25 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

REJETTE la demande tendant au constat de la résiliation du contrat de résidence conclu le 27 juillet 2021, modifié par avenant du 17 février 2023 entre l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) et M. [T] [N] concernant le local à usage d’habitation situé situé [Adresse 6] au 26 juillet 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 juillet 2021, modifié par avenant du 17 février 2023 entre l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) et M. [T] [N] concernant le local à usage d’habitation situé situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [T] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [N] à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance courante et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de résidence ;

CONDAMNE M. [T] [N] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [N] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION