TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [L]

Le Procureur de la République de [Localité 4] (parquet civil)

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPI

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le 30 août 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [S]

demeurant [Adresse 2] (MAROC)

représenté par le Cabinet CASSEL

SELAFA d’Avocats au barreau de PARIS, en la personne de Maître Hervé CASSEL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire K49

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [L]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2024

JUGEMENT

reputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 30 août 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 avril 1986 à effet au 1er avril 1986, a été consenti à Mme [Y] [L] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], à [Localité 5].

Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Monsieur [F] [S] a acquis l’immeuble objet de la location au cours du 2nd semestre 2018.

Par acte d’huissier en date du 21 septembre 2023 pour tentative et le 22 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers de l’appartement visant la clause résolutoire pour la somme de 288 euros en principal correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de septembre 2023 incluse.

Par exploit en date du 6 février 2024, Monsieur [F] [S] a fait assigner Mme [Y] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— à titre principal :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique le cas échéant,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement au frais de la défenderesse ;

— condamner Mme [Y] [L] à payer à Monsieur [F] [S] de la somme de 510 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, échéance de janvier incluse, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Mme [Y] [L] au paiement, jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi ;

à titre subsidiaire :- prononcer la résiliation judiciaire du bail (défaut de paiement des loyers, refus de laisser l’accès au logement pour la réalisation de travaux nécessaires, absence de transmission de l’attestation d’assurance), ordonner l’expulsion de Mme [Y] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique le cas échéant, ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement au frais de la défenderesse, et condamner Mme [Y] [L] au paiement, jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi ;

En tout état de cause :

— condamner Madame [Y] [L] à communiquer une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité sous astreinte de 10 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [Y] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A l’audience du 22 mai 2024, Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, a soutenu oralement les termes de son assignation et précisé que la dette locative s’élève à la somme de 822 euros.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis en étude, Mme [Y] [L] n’est ne s’est pas présente ni n’a été représentée.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [Y] [L] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Ainsi, en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet

En l’espèce, le bail conclu le 7 avril 1986 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023 pour la somme de 288 euros. Il mentionne le délai d’un mois de régularisation et est ainsi régulier.

Il ressort des décomptes fournis par le bailleur que Madame [L] a effectué un virement de 812 euros le 6 octobre 2023, dont le montant s’impute en priorité sur la dette sollicitée dans le commandement, de sorte de que la somme de 288 euros a été intégralement payée à cette date. En effet, ce paiement est venu éteindre la dette que la locataire avait le plus intérêt à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

Par conséquent, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire

A titre de remarque préliminaire, il convient de rappeler que les articles 6 et 7 (relatif aux obligations du bailleur et de locataire) de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux baux signés sous le régime de la loi du 1er septembre 1948.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer ses loyers aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le < logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, et de s’assurer contre les risque locatifs.

Sur le défaut de paiement complet de loyers

Selon le décompte produit actualisé, il apparait que l’arriéré de paiement s’élève au jour de l’audience à la somme de 822 euros, échéance de mai 2024 incluse.

Il ressort de ce décompte que Madame [L] paye régulièrement et sans faillir la somme mensuelle de 812 euros (au lieu de 860 euros, puis 890 euros), qui correspond au montant de l’ancien loyer avant la réévaluation effectuée par le propriétaire. L’arriéré a commencé à se constituer à partir du mois d’avril 2023.

Cette situation d’arriéré locatif, notamment au regard de son faible montant et de la présence très ancienne dans les lieux de Madame [L] qui paye sans faillir la somme mensuelle de 812 euros, n’est pas de nature à constituer un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant de voir prononcer la résiliation du bail.

Sur le refus d’accès et le défaut d’assurance

Au soutien de sa demande en résiliation judicaire, le demandeur reproche notamment à Madame [L] de ne pas permettre l’accès au logement afin de réaliser des travaux nécessaire et urgents, de ne pas avoir effectuer les déclarations de sinistres nécessaires suite aux anciens dégâts des eaux, et de n’avoir pas transmis d’attestation d’assurance.

Il ressort des éléments produits que Monsieur [S] a sollicité Madame [L] par LRAR en date du 20 juin 2023 afin que celle-ci lui remette une attestation d’assurance et permette l’accès l’appartement dans l’optique de pouvoir réaliser des travaux urgents.

Face aux freins d’accès au logement par la locataire, auxquelles s’étaient déjà confrontées le syndic en place (pièces n°14 produite par le demandeur), Monsieur [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Paris par voie de requête afin de voir constater l’impossibilité d’accéder au logement et d’établir un procès-verbal de constat relatif aux désordres éventuellement existants. L’ordonnance du Tribunal judiciaire de Paris en date du 6 novembre 2023 a autorisé « tout commissaire de justice à procéder à tout constat qui permettra de vérifier l’état du logement et ses conditions d’occupation. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 19 décembre 2023 notamment « la présence de trace de dépose d’un faux plafond laissant apparaitre le plancher haut. Les murs et le plancher haut sont en très mauvais état, les structures métalliques sont visibles.»

Dès lors, au regard de l’état très dégradé du plancher haut dont l’affaiblissement est un risque pour la sécurité des résidents de l’immeuble et pour Madame [L] elle-même, le refus persistant de cette dernière de laisser entrer dans son logement entreprises ou tout autre homme de l’art pour procéder à des expertises ou à des travaux constitue constitue une violation répétée et grave de ses obligations de locataire justifiant la résiliation du bail.

En outre, le défaut de transmission d’une attestation d’assurance, défaut qui pourraient avoir des conséquences dramatiques, constitue un manquement grave aux obligations essentielles du bail.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Cette résiliation prendra effet à compter de la présente décision.

Mme [Y] [L] étant désormais sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, Monsieur [F] [S] précise lors de l’audience que la défenderesse reste lui devoir la somme de 822 euros d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation (hors frais) à la date du 22 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Mme [Y] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 822 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 288 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Elle sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui prendra effet à compter de la présente décision.

Sur la demande de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs et la demande d’astreinte

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose à tout locataire l’obligation de souscrire une assurance habitation pour couvrir les dégâts causés à l’immeuble qu’il occupe pendant toute la durée du bail de location. À ce titre, le propriétaire est en droit d’exiger du locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance lors de l’entrée dans les lieux, puis chaque année de location.

Cette obligation de souscription est par ailleurs imposée à Madame [L] par le contrat de bail signée le 7 avril 1986 (conditions générales, page 1).

Malgré une mise en demeure en date du 20 juin 2023, Madame [L] n’a pas transmis d’attestation d’assurance au bailleur.

Par conséquent, Madame [L] sera condamnée à remettre à Monsieur [F] [S] l’attestation en cours de validité justifiant de l’assurance souscrite pour la garantir contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire.

En outre, la carence de Madame [L] dans la production de cette attestation justifie que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [S] sollicite la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de détérioration de son bien qu’il aurait subi du fait de l’attitude de Madame [Y] [L] par manquement à son obligation d’entretien.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit notamment un procès-verbal de constat, établi le 19 décembre 2023 par commissaire de justice, mentionnant que le séjour, la chambre à coucher et la cuisine sont « encombrés par des affaires, des meubles ou des vêtements » ou encore que « la vitre de la fenêtre de la chambre est brisée » ou que dans la cuisine « la dépose d’un faux plafond laisse apparaitre le plancher haut… les structures métalliques étant visibles ».

Si le logement apparait ainsi dégradé après 38 ans d’occupation, le montant du préjudice n’est pas établi à ce jour avec certitude par le bailleur notamment par la production d’un devis complet (seul un devis concernant le vitrage des fenêtres est produit), par un rapport d’expertise permettant d’établir l’éventuelle part de responsabilité de Madame [L] dans l’état du logement en prenant notamment en considération la vétusté. En outre, si le bailleur reproche à Madame [L] de ne pas avoir assuré les locaux ou de ne pas avoir déclaré certains sinistres, celui-ci ne justifie pas des conséquences spécifiques d’un défaut d’assurance ou d’une absence de déclaration de sinistre sur l’état du bien.

Par conséquent, à ce jour, à défaut de pouvoir justifier clairement du montant du préjudice et d’établir le lien de causalité entre le dommage supposé et la faute de Madame [L] consistant en son manquement à l’obligation d’entretien et aux obligations diverses telles qu’issues de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et cela sans produire d’état des lieux d’entrée ni prendre en compte la vétusté pour une occupation locative inaugurée en 1986, Monsieur [F] [S] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [Y] [L] est condamnée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire pour manquement grave au contrat de bail du 7 avril 1986 consenti à Mme [Y] [L] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], à [Localité 5],

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [L] de restituer les clés du logement à Monsieur [F] [S] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [L] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à Monsieur [F] [S] la somme de 822 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date du 22 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 288 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à Monsieur [F] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, telles qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, à compter de la résiliation,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à remettre à Monsieur [F] [S] l’attestation annuelle en cours de validité justifiant de l’assurance souscrite pour la garantir contre les risques locatifs dont elle doit répondre,

DIT que la condamnation de Madame [Y] [L] à fournir cette attestation sera assortie d’une astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant une durée de trois mois,

DEBOUTE Monsieur [F] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE [Localité 4] (Parquet civil) de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétention,

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à Monsieur [F] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection