TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/81508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZPT

N° MINUTE :

CE avocat demandeur

CCC avocat défendeur

CCC parties LRAR

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 25 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOPHIE SOLEIL

RCS PARIS 483 542 411

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Géraldine ALLARD-KOHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2176

DÉFENDERESSE

SCI GENERALI COMMERCE II

RCS PARIS 479 669 368

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0628

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Camille RICHY

DÉBATS : à l’audience du 21 Octobre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2004, la société Valmy a donné à bail à la société Albou Investissements des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6]. En cours d’exécution du contrat, la société Generali Commerce II est venue aux droits de la société Valmy en qualité de bailleresse, et la société Sophie Soleil aux droits de la société Albou Investissements en qualité de locataire.

Le 18 juillet 2024, la société Generali Commerce II a fait procéder à une saisie conservatoire de créance sur les comptes de la société Sophie Soleil ouverts auprès de la banque BNP Paribas pour un montant de 89.460,48 euros, pour garantir le recouvrement d’une créance qu’elle prétendait détenir contre elle, en vertu du bail du 27 juillet 2004. Cette saisie, fructueuse à hauteur de 65.880,23 euros, a été dénoncée à la débitrice le 24 juillet 2024.

Par acte du 23 août 2024 remis à personne morale, la société Sophie Soleil a fait assigner la société Generali Commerce II devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de cette mesure conservatoire.

A l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société Sophie Soleil a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

A titre principal :

Annule la saisie conservatoire pratiquée sur ses comptes le 18 juillet 2024 et sa dénonciation du 24 juillet 2024 ;A titre subsidiaire :

Ordonne la mainlevée de cette saisie, ou à défaut la limite dans ses effets aux seules causes justifiées ;En tout état de cause :

Ordonne la compensation, à due concurrence, entre les sommes pouvant être dues par elle et celles indument facturées par la société Generali Commerce II à titre de restitution des provisions pour charges non justifiées par une régularisation annuelle et de remboursement des honoraires de gestion ;Condamne la société Generali Commerce II à supporter les frais inhérents à la mesure conservatoire et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;Condamne la société Generali Commerce II à lui payer la somme de 2.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la société Generali Commerce II aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Géraldine Allard-Kohn.

La demanderesse considère d’abord la saisie nulle en ce qu’elle aurait dû être préalablement autorisée par le juge de l’exécution, par application de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse ne pouvant plus se prévaloir d’un bail écrit faute de renouvellement de celui-ci. A défaut, elle relève que le décompte mentionné au procès-verbal de saisie est illisible et que la saisie conservatoire pratiquée sur le seul fondement d’un bail écrit ne peut concerner que les loyers dus, selon les termes de l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui n’est pas le cas de sorte que la saisie est irrégulière. Elle ajoute que des sommes non dues par elle au titre du bail sont régulièrement facturées par la société Generali Commerce II et qu’aucune menace ne pèse sur le recouvrement des sommes réclamées, de sorte que l’acte doit être annulé ou au moins levé. Elle fonde sa demande relative aux frais et à son indemnisation sur l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour sa part, la société Generali Commerce II a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Déboute la société Sophie Soleil de ses demandes ;Condamne la société Sophie Soleil à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la société Sophie Soleil au paiement des dépens.

La défenderesse considère qu’elle était fondée à pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation judiciaire en ce qu’elle était liée à sa débitrice par un bail écrit, l’acte du 27 juillet 2014 ayant fait l’objet d’un renouvellement tacite pour neuf ans à compter du 1er avril 2015, à la suite de la demande qui lui a été adressée le 19 février 2015. Elle considère ensuite le décompte annexé au procès-verbal de saisie parfaitement lisible et elle affirme que la saisie ne porte que sur des sommes correspondant aux loyers, charges et taxes ainsi que cela lui était permis par l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, et sur des créances fondées en leur principe. Elle souligne que des menaces pèsent sur le recouvrement de la créance qu’elle allègue à raison de difficultés financières rencontrées par sa débitrice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la saisie conservatoire

Le procès-verbal de saisie conservatoire contesté est un acte de commissaire de justice dont la nullité est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en application de l’article 649 du code de procédure civile. Les conditions de sa régularité sont soumises aux articles 114 du code de procédure civile pour les règles de forme et 117 du même code pour les règles de fond. L’irrégularité touchant une règle de forme d’un acte de procédure n’entraîne sa nullité que si celui qui l’invoque démontre que l’irrégularité lui a porté grief.

Aux termes de l’article R. 523-1 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier procède à la saisie par acte d’huissier de justice signifié au tiers qui contient à peine de nullité le décompte des sommes pour lesquelles la saisie est pratiquée.

L’article R. 523-3 du même code prévoit ensuite que cet acte est ensuite dénoncé au débiteur par un acte d’huissier de justice qui contient à peine de nullité :

« 1° Une copie de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la saisie a été pratiquée ; toutefois, s’il s’agit d’une obligation notariée ou d’une créance de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il est seulement fait mention de la date, de la nature du titre ainsi que du montant de la dette ;

2° Une copie du procès-verbal de saisie et la reproduction des renseignements communiqués par le tiers saisi si l’acte lui a été signifié par voie électronique ;

3° La mention, en caractères très apparents, du droit qui appartient au débiteur, si les conditions de validité de la saisie ne sont pas réunies, d’en demander la mainlevée au juge de l’exécution du lieu de son domicile ;

4° La désignation de la juridiction devant laquelle seront portées les autres contestations, notamment celles relatives à l’exécution de la saisie;

5° La reproduction des articles R. 511-1 à R. 512-3 ;

6° L’indication, en cas de saisie de compte, du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l’article R. 162-2 ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition est opérée. »

Ces mentions doivent notamment permettre au débiteur de connaître le fondement et le motif de la mesure dont il fait l’objet, qui constitue une atteinte à son droit de propriété, et donc de décider s’il considère la mesure légitime ou s’il doit la contester.

Sur l’irrégularité tirée de l’absence d’autorisation judiciaire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Aux termes de l’article 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles. Pour l’application de ce texte, les accessoires du loyers sont assimilés aux loyers.

Les articles L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce prévoient que les contrats soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit faire connaître au preneur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Le renouvellement d’un bail écrit par l’effet d’une absence de refus à la demande de son locataire s’opère aux causes et conditions du bail parvenu à expiration. Il conserve dès lors sa nature de bail écrit lorsque le premier bail l’était. A cet égard, les décisions produites par la société Sophie Soleil, qui concernaient des situations juridiques différentes et pour une large partie des baux professionnels non soumis au statut des baux commerciaux ne sont pas transposables à la présente espèce.

En l’espèce, le bail signé le 27 juillet 2014 et soumis au statut des baux commerciaux était prévu pour une durée de neuf années, du 1er août 2004 au 31 juillet 2013. Aucun congé n’a été délivré par la bailleresse, le bail a donc été tacitement prolongé au terme de sa durée contractuelle.

La société Sophie Soleil a signifié à la société Generali Commerce II, le 19 février 2015, une demande de renouvellement de bail à laquelle la bailleresse n’a pas répondu. Le bail du 27 juillet 2014 s’est dès lors trouvé renouvelé pour une nouvelle période de neuf années le 1er avril 2015, soit jusqu’au 31 mars 2024. Le bail renouvelé faisant suite au bail écrit du 27 juillet 2004, il a également la nature d’un bail écrit.

A son terme, aucun congé n’a été donné par la bailleresse pour y mettre fin et aucune demande de renouvellement n’a été formée par la société Sophie Soleil. Le bail renouvelé le 1er avril 2015 a été prolongé tacitement à compter du 1er avril 2024. La prolongation tacite ne constitue pas un nouveau bail, mais la continuation d’exécution du bail renouvelé écrit.

Dans ces conditions, la société Generali Commerce II était bien munie, au jour de sa requête, d’un contrat écrit de louage d’immeuble lui permettant de pratiquer une saisie conservatoire sur les loyers restés impayés et leurs accessoires.

Sur l’irrégularité tiré du décompte de créance illisible

Le décompte de la créance que l’acte de saisie conservatoire doit comporter est essentiel, puisque c’est cette mention qui va permettre au débiteur de connaître la cause et l’étendue de la créance poursuivie par le saisissant, le procès-verbal de saisie devant lui être dénoncé.

Un décompte illisible, qui ne permet pas de connaître son contenu, doit être assimilé à un défaut de mention dudit décompte, dès lors qu’aucun usage ne peut en être fait. S’agissant d’une irrégularité de forme, l’absence de décompte n’emporte la nullité de l’acte qu’en cas de grief subi par le débiteur.

En l’espèce, le procès-verbal de saisie conservatoire mentionne une créance de 89.460,48 euros en principal « selon décompte joint ». Effectivement, la deuxième page de l’acte comprend un décompte intitulé « relevé de compte locataire » illisible, même avec la meilleure volonté du lecteur. Sa copie, intégrée à la dénonciation du procès-verbal de saisie dont la société Sophie Soleil a été rendue destinataire, est plus illisible encore, les caractères étant encore réduits et la copie partiellement tronquée sur le côté.

Il ne peut qu’être constaté que l’acte de saisie conservatoire ne contenait pas le décompte des sommes dues tel que visé par le texte réglementaire et qu’il est dès lors irrégulier. Toutefois, la société Sophie Soleil ne prétend pas avoir subi de grief tiré de cette absence de décompte, de sorte que celui-ci ne peut emporter la nullité du procès-verbal de saisie ni de sa dénonciation.

En conséquence, la demande d’annulation de la saisie conservatoire et de sa dénonciation sera rejetée.

Sur la validité de la saisie conservatoire

En application de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Il incombe au juge de l’exécution qui, en matière de mesure conservatoire, doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, d’examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si elles sont de nature à remettre en question l’existence d’une telle créance. Une créance paraissant fondée en son principe doit s’entendre comme une apparence de créance, quand bien même elle ferait l’objet d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la société Generali Commerces II en sa pièce 14, qui correspond à la version lisible du décompte mentionné au procès-verbal de saisie, que la dette poursuivie est constituée des honoraires de gestion réclamés par la bailleresse pour les années 2023 et 2024, de frais de commissaires de justice relatifs à des commandements de payer, de taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères, et d’un reliquat de la « reprise solde antérieur Savills » initialement comptabilisé à 135.457,58 euros. L’intégralité des loyers et charges appelés sur la période détaillée a en effet été réglée par la locataire, les règlements correspondant apparaissant à son crédit, outre des versements réguliers complémentaires de 10.000 euros.

Le détail de la somme restant due réclamée par la bailleresse, et notamment la part de loyers impayés qu’elle comporte, est inconnue puisqu’intégrée à la « reprise solde antérieur Savills » non détaillée et que le décompte antérieur produit par la défenderesse en pièce 16 ne détaille pas non plus la nature des postes facturés dans ce reliquat.

Les honoraires de gestion, les frais de commissaires de justice, de taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères ne constituent pas des accessoires du loyer dont la saisie peut être pratiquée à titre conservatoire sans autorisation du juge de l’exécution.

Dans ces conditions, la société Generali Commerce II ne justifie pas d’une créance de loyers impayés apparemment fondée en son principe permettant la mesure conservatoire qu’elle a pratiquée. La mainlevée de la saisie conservatoire du 18 juillet 2024 sera ordonnée.

Sur la demande de compensation

En application des articles 1347 à 1348-2 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle peut être légale, lorsqu’elle a lieu entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, ou peut être prononcée en justice si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. Dans ce dernier cas, à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit ses effets à la date de la décision.

L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Cette disposition permet au juge de l’exécution de constater l’extinction d’une obligation par compensation légale, mais pas de prononcer une compensation judiciaire hors des cas pour lesquels la loi prévoit qu’il peut délivrer un titre exécutoire.

La compensation sollicitée ne concernant pas des créances certaines, liquides et exigibles, la demande de compensation formée ne ressort pas du pouvoir du juge de l’exécution. Elle est irrecevable.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article L 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, la saisie conservatoire étant levée, les frais qu’elle a occasionnés resteront à la charge de la société Generali Commerce II. La demanderesse ne justifie pas d’autre préjudice que celui lié à l’immobilisation des fonds présents sur ses comptes au jour de la saisie, de l’ordre de 65.000 euros, jusqu’à la date de la présente décision, soit durant un peu plus de quatre mois. Sa demande indemnitaire sera reçue à hauteur de 1.000 euros.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La société Generali Commerces II qui succombe à l’instance sera condamnée au paiement des dépens. M^e Géraldine Allard-Kohn, avocat, sera autorisée à recouvrer directement les dépens dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Generali Commerces II, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la société Sophie Soleil la somme de 2.000 euros hors taxes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXECUTION

DEBOUTE la société Sophie Soleil de sa demande d’annulation de la saisie conservatoire pratiquée le 18 juillet 2024 par la société Generali Commerces II sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP Paribas ;

DEBOUTE la société Sophie Soleil de sa demande d’annulation de la dénonciation qui lui a été faite le 24 juillet 2024 de la saisie conservatoire pratiquée le 18 juillet 2024 par la société Generali Commerces II ;

ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 18 juillet 2024 par la société Generali Commerces II sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP Paribas ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de la société Sophie Soleil tendant à voir ordonner la compensation entre les sommes pouvant être dues par elle et celles facturées par la société Generali Commerce II à titre de restitution des provisions pour charges non justifiées par une régularisation annuelle et de remboursement des honoraires de gestion ;

CONDAMNE la société Generali Commerces II à payer à la société Sophie Soleil la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Generali Commerces II au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE M^e Géraldine Allard-Kohn, avocat, à recouvrer directement les dépens dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

DEBOUTE la société Generali Commerces II de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Generali Commerces II à payer à la société Sophie Soleil la somme de 2.000 euros hors taxes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION