COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / S.A.S. AMH

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJV7

N° 25/00093

Du 27 Novembre 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA [F]

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

S.A.S. AMH immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 890 113 426 dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par son gérant Monsieur [P] [L],

non comparante

EN PRESENCE DE :

Madame [X] [J]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 12] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7] [Adresse 5] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle cadastrée section LA n° [Cadastre 2] lot [Cadastre 4] appartenant notamment à la SCI LOCO représentée par M. [C] [T].

Par un courrier recommandé en date du 11 juillet 2024, le conseil de l’EPF PACA a informé la SAS AMH, titulaire d’un bail commercial auprès de la SCI LOCO, de cette expropriation et lui a notifié des offres d’indemnités à hauteur de 28.550 Euros soit 27.000 Euros au titre de l’indemnité principale et 1.550 Euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025 et visant la SAS AMH, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoirie au 23 octobre 2025.

Par conclusions reçues au greffe le 28 mai 2025, la commissaire du gouvernement a sollicité du juge de l’expropriation qu’il fixe :

— l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 27.000 euros ;

— l’indemnité de remploi à la somme de 1.550 euros.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, la SAS AMH représentée par son gérant, Monsieur [Y] [L], ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Monsieur [Y] [L] a été avisé qu’il devait constituer avocat pour l’audience du 23 octobre 2025.

Dans le cadre de l’audience du 23 octobre 2025, l’EPF PACA indique s’en remettre au mémoire du 24 février 2025, valant dernières conclusions, aux termes duquel il demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 27.000 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 1.550 euros.

La commissaire du gouvernement s’en remet également à ses écritures reçues par le greffe le 28 mai 2025.

Le représentant de la SAS AMH n’a pas comparu, ni constitué avocat. L’EPF PACA justifie leur avoir notifié le mémoire de saisine de la juridiction ainsi que l’ordonnance fixant la date de transport sur les lieux ainsi que celle de l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique que le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la commissaire du gouvernement, dans ses conclusions postérieures, a indiqué, sans que cela ne soit contesté, que le PLU avait été modifié le 30 novembre 2023 et que cette modification était devenue opposable le 11 décembre 2023.

La date du 11 décembre 2023 sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur l’indemnité principale

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone urbaine mixte et est classée en zone Ubb1 dans le PLU.

L’expropriant souligne ne pas disposer de résultats comptables et propose des termes de comparaison basés sur la perte de droit au bail. Il propose ainsi cinq cessions de droits au bail de restauration rapide dont un à [Localité 13]. Il relève que la moyenne de ces termes de comparaison de cession de droit au bail s’élève à 650 Euros au m² et propose une indemnité correspondant à ce montant.

Le commissaire du gouvernement fait valoir qu’en l’absence de mémoire de l’exproprié et de réponse de sa part aux offres de l’expropriant, la juridiction fixe l’indemnité « en fonction des seuls éléments dont elle dispose ». Elle relève également qu’il n’a fourni aucun élément comptable relatif à son activité commerciale.

En l’absence de contestation, et au vu de la superficie du bien loué par la SAS AMH (40, 92 m²), il y a donc lieu de retenir une indemnité principale de 27.000 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, l’indemnité de remploi doit être fixé à la somme de 1.550 Euros (5% de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros et 10% au delà), somme proposée par l’expropriant et non contestée par la SAS AMH.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à la SAS AMH représentée par Monsieur M. [Y] [L] à la somme de 28.550 euros décomposée comme suit :

—  27.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  1.550 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR.

La greffière Le juge de l’expropriation