COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 25/00764 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QICH

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR

[T]

Expédition délivrée

à M. [G]

à Mme [G]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires TOISON D’OR sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES

[Adresse 2]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [Y] [G] dit [S]

né le 17 Août 1967 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [Z] [U] épouse [G] dit [S]

née le 07 Mars 1969 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] sont propriétaires des lots n°142, 428 et 761 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « TOISON D’OR » situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « TOISON D’OR », représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, a fait assigner Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S], devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 juin 2025 à 15 heures, aux fins, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 465,63 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 28 février 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 732 euros au titre des frais exposés par leur faute, celle de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 1 020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 2 juillet 2025 à 9 heures,

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « TOISON D’OR », représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se réfère expressément et indique actualiser sa demande en paiement à la somme de 6 295,46 euros arrêtée au 1er juillet 2025.

Monsieur [N] [G] [M] [S] déclare qu’il reconnait la dette et demande des délais de paiement pour apurer sa dette. Il indique qu’il ne travaille pas actuellement mais que son fils va créer une société et qu’il sera salarié. Il propose de régler 200 euros par mois en sus des charges courantes de 270 euros pour apurer sa dette.

Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] n’a pas comparu bien que régulièrement citée à personne.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [N] [G] [M] [S] et de Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 5 janvier 2023 et 24 janvier 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et votant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— les appels de fonds ;

— les décomptes de charges des exercices 2022/2023 et 2023/2024 ;

— deux mises en demeure des 28 février 2024 et 1er août 2024, adressées par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [N] [G] [M] [S] d’avoir à payer la somme respective de 4 443,73 euros et de 6 142,62 euros dans un délai de 48 heures ;

— le contrat de syndic en date du 5 janvier 2023 pour une durée de 36 mois ;

— un jugement du tribunal judiciaire de NICE du 29 février 2024 condamnant Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « TOISON D’OR », chacun la somme de 2 173,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 ;

— un décompte actualisé au 1er juillet 2025 à 6 295,46 euros.

Il résulte de ce décompte, que Monsieur et Madame [G] [M] [S] restent redevables de la somme de 4 388,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, déduction faite :

— de la première provision sur les charges 2023 d’un montant de 1 295,34 euros portée au débit du compte, somme qui a déjà été incluse dans la condamnation précédente,

— des frais de 252 euros du 8 novembre 2024 afférents à la lettre comminatoire en l’absence de diligences exceptionnelles du syndic,

— des frais d’assignation de 360 euros compris dans les dépens.

Monsieur et Madame [G] [M] [S] seront donc condamnés solidairement, en application de la solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil (les charges étant afférentes au logement du couple marié) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « TOISON D’OR », la somme de 4 388,12 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024, capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation du 23 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que les défendeurs procèdent chaque mois à des paiements allant de 270 euros à 615,77 euros afin de solder leur dette courante de charges de copropriété. En outre, les décomptes d’huissier produit par les parties respectives démontrent qu’ils se sont acquittés de la quasi-totalité de leurs condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de NICE du 29 février 2024. Ces circonstances font obstacle à ce que la mauvaise foi de ces copropriétaires soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « TOISON D’OR » sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des différents paiements portés au crédit du décompte de charges de copropriété que Monsieur [G] [M] [S] est en capacité de régler la somme mensuelle de 200 euros pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de l’autoriser à se libérer de sa dette de charges de copropriété par 21 versements mensuels d’un montant de 200 euros et un dernier versement de 188,12 euros, au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision.

Il est précisé que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate de la totalité du solde restant dû.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « TOISON D’OR », la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « TOISON D’OR », la somme de 4 388,12 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [N] [G] [M] [S] un délai de 22 mois pour s’acquitter de sa dette selon 21 échéances d’un montant de 200 euros et une échéance de 188,12 euros, au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

[M] que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « TOISON D’OR » de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « TOISON D’OR » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] [M] [S] et Madame [Z] [U] épouse [G] [M] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE