COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [L]

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJWC

N° 26/00003

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le 22/01/26

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA [E]

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [P] [D] [L]

née le 20 Octobre 1968 à [Localité 16] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [W] [T] :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 15] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 6] [Adresse 4] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 5] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 2] dont les lots n'°1 et 13.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des deux lots susvisés qui appartenaient à Madame [P] [L].

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 27 novembre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, Maître Barata, [P] [L], le conseil de cette dernière, Maître Paulus substituant M^e TROIN ainsi que le commissaire du gouvernement étaient présents.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 17 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de Madame [L] ;

— fixer l’indemnité d’expropriation due à Madame [L] à 106.772 Euros soit :

— indemnité principale : 92.720 euros ;

— indemnité de remploi : 10.272 euros ;

— indemnité pour perte de revenus : 3.780 euros.

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale de dépossession, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Il présente cinq termes de comparaison pour des cessions de locaux commerciaux à proximité des lots expropriés : trois sont situés [Adresse 19] (TC 1, 2 et 4), un [Adresse 11] (TC 4) et un [Adresse 18] (TC 5). L’EPF PACA précise que la valeur moyenne de ces cinq références s’établit à 2.979 Euros par m² et qu’il propose, comme le commissaire du gouvernement 3.050 Euros par m² pour un local libre. Il ajoute que ce bien étant occupé, compte tenu du bail commercial conclu avec la société No Taboo, il convient de pratiquer un abattement de 20 % pour occupation du bien exproprié.

Il soutient, en outre, qu’il n’y a aucun terme de comparaison recevable tant dans les conclusions de Madame [L] que dans le rapport d’expertise de Monsieur [I] sur lequel elles s’appuient. Il fait valoir aussi que la valeur locative évaluée à 16, 88 Euros par mètre carré par an et le taux de capitalisation de 3,5 % figurant dans le rapport d’expertise susmentionné ne sont pas justifiées et ne permettent pas de mettre en œuvre la méthode par capitalisation de la valeur locative.

S’agissant de la perte de loyers invoquée, il soutient que la demande de Madame [L] visant à l’indemnisation totale pour les loyers commerciaux pendant une période de 108 mois (9 ans) n’est pas fondée dans la mesure où sur le fondement de l’article L 321-1 du code de l’expropriation et de la jurisprudence, le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire. L’EPF PACA propose, en conséquence, une indemnité à hauteur de six mois de loyers.

Par mémoire reçu au greffe le 27 novembre 2025, Madame [L] sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à 120.097, 29 Euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 13.059, 72 Euros ;

— fixe l’indemnité accessoire de perte de revenus locatifs à 74.520 Euros ;

— condamne l’EPF PACA à payer Madame [L] la somme de 2.400 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique produire un rapport de Monsieur [I], expert immobilier, qui chiffre la valeur vénale moyenne à hauteur de 120.097, 29 Euros en prenant en compte la méthode par comparaison (109.437, 44 Euros) et la méthode par capitalisation de la valeur locative (130.757, 14 Euros).

Pour justifier l’indemnité demandée au titre de la perte locative, elle multiplie le loyer mensuel, 690 Euros, par 108 (qui correspond au nombre de mois pour un bail commercial de neuf années).

Par des dernières conclusions reçues au greffe le 20 novembre 2025, le commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à 110.000€

— fixe l’indemnité de remploi à 12.000€

— fixe l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 7.560 Euros.

Le commissaire du gouvernement expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 décembre 2023, date de la dernière modification par délibération du PLU métropolitain.

Il précise qu’à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 relative à l’extension des centres urbains.

Il souligne que l’EPF PACA fournit cinq termes de comparaison pertinents mais indique l’abattement de 20 % est contestable dans la mesure où un local commercial est un bien frugifère par nature.

Il relève que le rapport d’expertise de Monsieur [X] [I] sur lequel se fonde Madame [L] au soutien de ses prétentions n’est pas pertinent dans la mesure où, sur la méthode par comparaison, il ne produit aucun terme de comparaison, et que sur la méthode par capitalisation de la valeur locative, il ne fonde pas son raisonnement sur le loyer effectif encaissé par Madame [L].

Il retient deux méthodes d’évaluation : la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu, lequel exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale.

S’agissant de la méthode par comparaison, il propose 10 termes de comparaison : les cinq proposés par l’EPF PACA (termes 1 à 5) ainsi que cinq autres termes pour des cessions ayant eu lieu à proximité ; à ces termes, ils ajoutent deux traités d’adhésion relatifs à des locaux commerciaux signées pour les lots de l’immeuble situé [Adresse 5]. Il en conclut que le prix moyen au m² est de 3.050 Euros par m² soit une indemnité de 115.808, 50 Euros (37,97X3.050), somme arrondie à 116.000 Euros.

S’agissant de la méthode par capitalisation du revenu, il relève que l’étude de marché des locaux commerciaux occupés (TC n°2, 5, 6, 7, 9, 10) fait ressortir des taux de capitalisation compris entre 6, 05 % et 8,60 % soit un taux moyen de 7,28 %, lequel est retenu comme base d’estimation. Il précise que le loyer mensuel payé par la société No Taboo est de 630 Euros hors taxe. Il abouti donc à une indemnité principale de 103.846, 15 euros (7 560/7, 28%) , somme arrondie à 104.000 Euros.

Il en conclut que l’indemnité principale doit être fixée à la moyenne de ces deux sommes soit 110.000 Euros.

Concernant l’indemnité accessoire de perte de revenus locatifs, le commissaire du gouvernement soutient qu’elle correspond, en principe, à un an de loyers selon la jurisprudence applicable (CA [Localité 10], 6 mars 2025, n°24/00001).

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, Madame [P] [L] n’a pas conclu sur ce point. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode par comparaison consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local, la méthode par capitalisation du revenu exprime, elle, en pourcentage le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale.

Il convient, au vu de la spécificité du bien exproprié, d’examiner ces deux lots en utilisant une moyenne issue de ces deux méthodes.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Le commissaire du gouvernement a exclu, à juste titre, les termes de comparaison fournis par l’exproprié pour les motifs susmentionnés.

Il apparaît, par ailleurs, justifié de retenir l’ensemble des termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement. Il en ressort un prix de 3050 Euros/m² pour une surface utile de 37, 97 m². Dans la mesure où il s’agit d’un local commercial, il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de 20% comme le sollicite l’EPF PACA. Il y a lieu de retenir, en application de cette méthode, une indemnité principale de 115.808, 50 Euros.

Au vu de l’étude de marché effectuée par le commissaire du gouvernement sur les locaux commerciaux occupés (TC n°2, 5, 6, 7, 9 et 10), il y a lieu de retenir un taux moyen de 7, 28 % soit une indemnité principale, au regard du loyer (630 Euros HT) de 103.846, 15 Euros.

La moyenne de ces deux sommes est de 109.827, 33 euros.

Cette somme sera retenue au titre de l’indemnité principale

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 11.982, 73 euros.

Sur l’indemnité accessoire de perte de loyers :

Il ressort du bail commercial conclu entre Madame [P] [L] et la société No Taboo que les biens expropriés, magasin au rez-de-chaussée avec mezzanine et cave, sont loués pour un loyer net de 630 Euros et non de 690 Euros comme le mentionne la partie expropriée (le montant figurant en lettres sur le contrat est non équivoque).

Il n’est pas pertinent d’évaluer la perte de revenus en retenant une durée de 9 ans. Il convient, en l’espèce, d’appliquer une durée de douze mois.

Il y aura, en conséquence, lieu d’indemniser la perte de revenus locatifs à la somme de 7.560 Euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verser à Madame [O] [L] la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur à Madame [O] [L] du fait de l’expropriation de son bien, lots n°1 et 13 de la parcelle LA126, à la somme de 129.370,06 Euros décomposée comme suit :

—  109.827, 33 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  11.982, 73 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  7560 euros au titre de la perte de revenus locatifs.

LAISSE les dépens à la charge de l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur ;

CONDAMNE l'[Adresse 12] à verser à Madame [P] [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’expropriation