COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[P] c/ Organisme COTE D’AZUR HABITAT

MINUTE N°

DU 05 Mars 2026

N° RG 25/02243 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QOZX

Grosse délivrée

à M^e India FOURNIAL

Expédition délivrée

à COTE D’AZUR HABITAT

le

DEMANDERESSE:

Madame [W] [P]

née le 21 Avril 1939 à ALGER

de nationalité Française

12 boulevard du Docteur Roux

Résidence le Borguet, bât 1 esc 1

06440 L’ESCARENE

représentée par M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Clara DRISSET SAMARDZIJA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

53 Boulevard René Cassin

06000 NICE

représentée par M^e Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-Alexandre COSTANTINI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPAM (devenu l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT) a, selon acte sous seing privé en date du 2 avril 1982 à effet au 1er juillet 1982, donné à bail d’habitation à Madame [W] [P], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné T4 sis à l’ESCARENE (06440) 12 Boulevard du Docteur Roux, Résidence Le Borguet, Bâtiment 1, Escalier 1, Appartement 0010 moyennant un loyer mensuel indexé de 563,00 francs, actualisé à 367,79 euros outre une provision sur charges de 97,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, Madame [W] [P] a fait assigner l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 octobre 2025 à 15h00 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1719, 1217 et 1240 du code civil de :

— condamner l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT au paiement de diverses sommes pour :

o 10 908,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance d’octobre 2019 à juin 2023,

o 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts eu égard de la résistance abusive,

o 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 14 janvier 2026 à 9h00,

A l’audience du 14 janvier 2026,

Madame [W] [P], représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et moyens formulés dans son assignation.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT, représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite de la présente juridiction de :

— limiter l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance allégué à la somme de 1 213,70 euros,

— débouter Madame [W] [P] du surplus de ses demandes, en ce compris sa demande au titre dépens.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en dommages et intérêts

En application de l’article 6 du code de procédure civile, a l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9 de ce code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [W] [P] a subi un important dégât des eaux en raison de la dégradation de la toiture de l’immeuble dans lequel elle réside ayant entrainé des infiltrations dans son logement.

Suite à ce sinistre, elle a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé, lequel a dans son ordonnance en date du 4 mai 2023 ordonné à l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT de faire réaliser des travaux dans le logement de Madame [W] [P] pour le traitement de toutes les infiltrations et leurs origines, notamment au plafond de la chambre et aux menuiseries et la reprise des murs, sols et plafonds affectés par les infiltrations.

Les travaux de réfection du logement ont par la suite été réalisés par l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT tel que cela ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 6 juillet 2023 constatant leur achèvement.

Madame [W] [P] sollicite désormais la condamnation de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […]

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est en outre obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De surcroît, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques d’un logement décent, dispose ce dernier doit satisfaire aux conditions suivantes :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [W] [P] sollicite de la présente juridiction de condamner l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT au paiement de la somme de 10 908,48 euros à titre de dommages en intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle estime avoir subi d’octobre 2019 à juin 2023. Elle indique que cette somme correspond à 50 % du prix du loyer charges comprises, soit à la somme de 247,92 euros pendant la durée du préjudice, soit 44 mois.

Elle verse aux débats au soutien de sa demande :

— le rapport d’expertise amiable contradictoire de son assureur protection juridique déposé le 28 mai 2021 duquel il ressort que le logement présentait après le sinistre survenu le 3 octobre 2020 un taux d’humidité de 100 % ainsi que des dommages aux embellissements dans une chambre en raison d’infiltrations au travers de la toiture,

— un procès-verbal de commissaire de justice en date du 15 septembre 2022 faisant état dans la chambre de la présence d’humidité débutant à la cueillie du mur et du plafond et se terminant en bas du mur, de moisissures et de salpêtre, d’un talus de fortune construit par Madame [W] [P] pour empêcher la prolifération de l’eau lors des épisodes de pluie enfin de la présence d’humidité au-dessus du coffre du volet ainsi que sur l’encadrement de la fenêtre et que la peinture s’écaille.

L’indécence du logement avant la réalisation des travaux pour y remédier est établie du fait de son absence d’étanchéité aux infiltrations d’eau. Le bailleur, ne conteste pas l’existence de désordres dans l’appartement, lesquels sont corroborés par les devis de l’entreprise SCE ETANCHEITE en date des 21 février 2021 et 25 janvier 2023 qu’il verse en défense.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT soutient néanmoins que l’évaluation du préjudice de jouissance est disproportionnée au regard du préjudice subi. Il demande ainsi à la juridiction de limiter l’indemnité sollicitée à ce titre à la somme de 1 213,70 euros pour le préjudice subi du 3 octobre 2020 au 6 juillet 2023 correspondant à une indemnité mensuelle de 10 % du loyer mensuel hors charges de 367,79 euros pendant cette période de 33 mois.

Il indique que les charges ne peuvent être comprises dans l’évaluation de ce trouble de jouissance et que ce pourcentage de 10 % répond au taux de privation pour la chambre dégradée, le logement présentant une superficie de 106 m2 et la chambre une superficie d’environ 10 m2.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT est fondé à écarter les charges locatives pour l’évaluation du préjudice subi, seul le loyer étant en effet pris en compte pour l’évaluation du préjudice de jouissance. Il est également fondé à partir de la date du 3 octobre 2020 pour cette évaluation, le rapport d’expertise amiable du 19 mai 2021 mentionnant en effet que le sinistre est survenu le 3 octobre 2020 et Madame [W] [P] ne démontrant pas son apparition en octobre 2019.

Cependant, le bailleur ne démontre pas la réalité de la superficie alléguée de 10 m2 pour la chambre.

Ainsi, le logement litigieux étant un F4, il convient pour estimer le montant du préjudice de jouissance subi par la demanderesse du 3 octobre 2020 au 6 juillet 2023, de lui allouer la somme mensuelle de 91,94 euros correspondant à ¼ du loyer de 367,79 euros au titre des désordres subis dans la chambre, pendant 33 mois soit la somme totale de 3 034,26 euros.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT sera donc condamné à payer cette somme de 3 034,26 euros à Madame [W] [P] au titre du préjudice de jouissance subi du 3 octobre 2020 au 6 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [W] [P] demande également à la juridiction de condamner l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT au paiement de la somme de 5 000,00 euros eu égard à la résistance abusive qu’elle reproche à ce dernier.

Le bailleur dénie toute résistance abusive, soutenant avoir immédiatement fait contrôler l’étanchéité du toit par la société SCE ETANCHEITE le 9 février 2021 laquelle a réalisé un devis le 21 février 2021 et ne plus avoir été destinataire de réclamations de la locataire après septembre 2021, de sorte qu’il a légitiment cru que les travaux devisés avaient été réalisés.

Elle avance avoir appris l’absence de réalisation des travaux à l’occasion de la signification de l’assignation de la locataire du 20 janvier 2023 dans le cadre de l’instance en référé et avoir par la suite immédiatement fait établir le 25 janvier 2023 un devis actualisé avant de réaliser les travaux le 6 juillet 2023.

Or, le bailleur ne peut légitimement soutenir avoir cru que les travaux avaient été réalisés après septembre 2021 alors que l’exécution de ces travaux lui incombaient en vertu de son obligation d’ordre public de délivrance d’un logement décent, laquelle n’est aucunement subordonnée pour sa mise en œuvre à une mise en demeure de celui-ci.

Ainsi, le défendeur ne peut reprocher à la locataire de ne pas avoir été destinataire de revendications après septembre 2021, ce d’autant plus que ces allégations sont fausses. En effet, il est établi par le constat d’échec de médiation du 6 mai 2022 produit que l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a été contacté par téléphone en vain à trois reprises le 20 avril 2022, le 28 avril 2022 et le 6 mai 2022, faisant ainsi échec à la tentative de médiation.

La résistance abusive de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT est donc caractérisée.

Cependant, Madame [W] [P] ne justifiant pas avoir informé le bailleur des désordres dans le logement dès la survenance du sinistre le 3 juillet 2020, le montant sollicité de 5 000,00 euros sera ramené à 3 000,00 euros.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT sera donc condamné à payer à Madame [W] [P] cette somme de 3 000,00 euros au titre de la résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT, qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Madame [W] [P] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT à payer à Madame [W] [P] la somme de 3 034,26 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 3 octobre 2020 au 6 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT à payer à Madame [W] [P] la somme de 3 000,00 euros au titre de la résistance abusive subie, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT à payer à Madame [W] [P] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,