COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Janvier 2026

N° RG 24/03845 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P74T

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à M et Mme [M]

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SYND UP dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [M]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [U] [W] épouse [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [M] et Mme [U] [M] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4].

Par ordonnance rendue par le Premier Vice-Président du Tribunal de grande instance de NICE en date du 5 septembre 2014, Maître [F] [D] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 10].

La SELARL [F] [D] & ASSOCIES a été désignée en remplacement de Maître [F] [D] par ordonnance du 13 juillet 2020.

La mission de l’administrateur provisoire a été prorogée à plusieurs reprises, jusqu’au 4 février 2024.

Par Résolution du 24 janvier 2024, la Cabinet SYND’UP a été désigné en qualité de syndic pour une durée de 20 mois à compter du 5 février 2024

Le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]« représenté par son syndic en exercice la SAS SYND UP (ci-après le syndicat des copropriétaires de l’immeuble »[Adresse 10]") a fait assigner M. [K] [M] et Mme [U] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 4 939,21 euros, au titre des charges impayées au 1er janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2023,condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement en date du 16 octobre 2025, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats afin de faire viser les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] par la greffière et afin de permettre au demandeur de préciser à la juridiction de quelle façon a été prise en compte la décision du 22 mars 2022 le déboutant du paiement de 6165,41 Euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2021;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]", représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 5 253,33 euros, au titre des charges impayées au 6 octobre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2023 ;condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,débouter M. [K] [M] et Mme [U] [M] de l’ensemble de leurs demandes,condamner M. [K] [M] et Mme [U] [M] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [K] [M] et Mme [U] [M], valablement assignés ont comparu à l’audience et contestent le montant des sommes sollicités par le demandeur.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 11]" verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que M. [K] [M] et Mme [U] [M] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 5] appels de fonds,un décompte actualisé au 6 octobre 2025, à hauteur de 5 253,33 euros ;les résolutions prises par la SELARL [F] [D] & ASSOCIES ayant approuvées les comptes pour les exercices comptables des années 2021 à 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2025 ayant approuvé les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

M. [K] [M] et Mme [U] [M] contestent le montant des sommes réclamées par le demandeur, considérant avoir déjà payé l’ensemble des charges réclamées.

Pour rappel, par jugement en date du 24 mars 2022, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a notamment débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de la SELARL [F] [D] & ASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble de leurs demande, notamment des charges à hauteur de 6 165,41 euros selon décompte du 1er janvier 2021 avec pour point de départ le 1er octobre 2016.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" sollicite le paiement des charges à compter du 1er janvier 2021.

En effet, en vertu du respect de l’autorité de la chose de la jugée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" ne peut prétendre aux remboursements des charges de copropriété avant cette date, partant, il convient de faire débuter un solde nul à compter du 1er janvier 2021.

Les frais d’avocats (« regroupement d’écritures » ou de mises en demeures, ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [K] [M] et Mme [U] [M] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 644,43 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] au paiement de la somme de 4 644,43 euros, au titre des charges dues à la date 6 octobre 2025, provision pour charges du mois de octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 octobre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" sollicite les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [K] [M] et Mme [U] [M] seul, la somme de 42 euros, les autres frais sollicités, c’est-à-dire les frais de « regroupement des écritures » constituent des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure.

Par conséquent, M. [K] [M] et Mme [U] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 42 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 11]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 11]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [M] et Mme [U] [M] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [K] [M] et Mme [U] [M] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [K] [M] et Mme [U] [M] seront donc condamnés in solidum à payer à le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 11]" la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [K] [M] et Mme [U] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" représenté par son syndic en exercice la SAS SYND UP, la somme de 4 644,43 euros, au titre des charges dues à la date du 6 octobre 2025, provision de charges du mois d’octobre 2025 incluse, ainsi que la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" représenté par son syndic en exercice la SAS SYND UP, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" représenté par son syndic en exercice la SAS SYND UP, de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [M] et Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" représenté par son syndic en exercice la SAS SYND UP la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code

CONDAMNE in solidum M. [K] [M] et Mme [U] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,