COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 23 Avril 2026

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKCX

Grosse délivrée

à Me [F]

Expédition délivrée

à M^e ANTOMARCHI

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 2],

Représenté par son syndic en exercice, Sté Gestion [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e David TICHADOU, avocat au Barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Société S.C.I. DE LA MOULIERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sébastien ANTOMARCHI, avocat au Barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 mars, puis au 23 avril 2026

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

La Sté SCI DE LA MOULIERE est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 6].

Par acte extra-judiciaire du 04 mars 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], a fait assigner La Sté SCI DE LA MOULIERE devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]” a été représenté par son conseil ;

. La Sté SCI DE LA MOULIERE a été représentée par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], visées en date du 16 décembre 2025, et vu les dernières écritures pour La Sté SCI DE LA MOULIERE visées en date du 16 décembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, prorogée au 26 mars puis au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], justifie :

— que La Sté SCI DE LA MOULIERE est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 6],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2024 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure La Sté SCI DE LA MOULIERE par lettre recommandée du 05 août 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 4.818,95 €.

Il n’est donc pas justifié que La Sté SCI DE LA MOULIERE aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 23 janvier 2024 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]” produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— le décompte de créance.

Si, pour tenter de s’opposer à la demande en paiement, la Sté défenderesse soutient que les appels de fonds ne seraient pas conformes aux tantièmes réels, il convient de lui rappeler que ce type de contentieux est extérieur à la présente instance.

Par voie de conséquence, il convient de débouter La Sté SCI DE LA MOULIERE de sa demande tendant à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], a “refaire ses appels de fonds sur la base d’un tableau corrigé des tantièmes en fonction des mesures relevées par le géomètre [S] [X], expert des justice près la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE dûment mandaté”.

Si le Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], sollicite la condamnation de la Sté défenderesse à lui payer la somme de 7.728,27 € au titre des charges échues impayées et appels, il convient d’expurger le décompte produit de la somme globale de 320,00 € correspondant à des frais de relance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], justifie que La Sté SCI DE LA MOULIERE n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 7.408,27 € arrêté au 28 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner La Sté SCI DE LA MOULIERE au paiement de la somme de 7.408,27 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 28 novembre 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 05 août 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 4.818,95, et à compter du 04 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner La Sté SCI DE LA MOULIERE à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], la somme de 60,00€ au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que La Sté SCI DE LA MOULIERE ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de La Sté SCI DE LA MOULIERE dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, La Sté SCI DE LA MOULIERE sera condamnée au paiement au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], de la somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sté SCI DE LA MOULIERE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part La Sté SCI DE LA MOULIERE.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE La Sté SCI DE LA MOULIERE de sa demande tendant à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], a “refaire ses appels de fonds sur la base d’un tableau corrigé des tantièmes en fonction des mesures relevées par le géomètre [S] [X], expert des justice près la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE dûment mandaté”,

CONDAMNE La Sté SCI DE LA MOULIERE, solidairement, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, sis [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic La Sté GESTION [U], la somme de 7.408,27 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 août 2024 pour la somme de 4.818,95 et à compter du 04 mars 2025 pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE La Sté SCI DE LA MOULIERE à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], la somme de 60,00 € € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]” du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE La Sté SCI DE LA MOULIERE à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], la somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE La Sté SCI DE LA MOULIERE aux dépens,

CONDAMNE La Sté SCI DE LA MOULIERE à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 5]”, représenté par son syndic La Sté GESTION [U], la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE