COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [N], [X] [M] épouse [N] c/ [O] [P], [X] [B]

N°26/101

Du 19 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/01087 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSF4

Grosse délivrée à

expédition délivrée à :

M^e Thierry TROIN

M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

le 19/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix neuf Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [M] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’acte de commissaire de justice du 12 mars 2024 par lequel monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] ont fait assigner monsieur [O] [P] et madame [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu principalement les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil,

Vu subsidiairement les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

Vu encore plus subsidiairement l’article 1641 du code civil,

Condamner monsieur [O] [P] et madame [X] [B] à leur payer la somme de 38.541,25 euros, augmentée de l’indice du coût de la construction BT01 au jour du parfait paiement,

Condamner monsieur [O] [P] et madame [X] [B] à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé expertise.

Vu les dernières conclusions de monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] (rpva 07/03/2025) qui sollicitent de voir :

Condamner monsieur [O] [P] et madame [X] [B] à leur payer la somme de 38.541,25 euros ou 19.270,62 euros, augmentée de l’indice du coût de la construction BT01 au jour du parfait paiement,

Condamner monsieur [O] [P] et madame [X] [B] à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé expertise.

Vu les dernières conclusions de monsieur [O] [P] et madame [X] [B] (rpva 10/10/2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1103, 1112-1, 1137 et 1645 du code civil,

Vu ce qui précède et les pièces communiquées,

Ordonner la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoirie ;

Juger qu’ils ne se sont jamais engagés à financer les travaux de réfection totale de la toiture au prorata de leur tantième de copropriété et qu’ils ne se sont jamais engagés à prendre seuls en charge les travaux de l’entière toiture, partie commune de l’immeuble ;

Juger qu’ils ont satisfait à leurs obligations en informant les acquéreurs de ce que la toiture nécessitait des travaux de reprise ;

Juger que le dol n’est pas caractérisé ;

Juger que la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable ;

En conséquence

Débouter monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal venait à les condamner :

Ordonner la déduction de la somme de 2.415 euros d’ores et déjà séquestrée entre les mains du notaire de la condamnation à intervenir ;

En tout état de cause

Condamner Monsieur [L] [N] et Madame [T] [M] épouse [N] in solidum à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Juger n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025 fixant la clôture différée de la procédure au 14 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique du 11 mai 2020, monsieur et madame [N] ont acquis de monsieur [P] et de madame [B] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Lors de la vente, monsieur [O] [P] et de madame [X] [B] ont séquestré la somme de 2.245 euros dans les mains du notaire correspondant à la quotepart des frais de travaux devant être réalisés sur la toiture de l’immeuble dont les réparations ont été chiffrées à la somme de 4.500 euros.

Monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] font valoir que leurs vendeurs leur ont caché l’ampleur des travaux à réaliser sur la toiture et qu’il ne s’agit pas de simples réparations notamment à cause de son état de dégradation et de la présence d’amiante.

Ils estiment que monsieur [O] [P] et madame [X] [B] avaient connaissance de la situation et que les travaux qu’ils leur ont annoncés étaient sous évalués alors qu’en 2015 et 2019, des devis chiffraient les travaux à 25.000 et 27.000 euros.

Ils font valoir que monsieur [K] et madame [B] avaient alors refusé les travaux ce qui avait contraint un voisin, monsieur [J], à saisir sa protection juridique aux fins d’expertise dont le rapport a été rendu le 27 décembre 2019 et qui a établi que des réparations partielles ne serait pas suffisantes pour mettre le bien hors d’eau.

A ce titre, ils évoquent des SMS envoyés par les vendeurs les informant d’une fuite d’eau dans les escaliers et indiquent que monsieur [J] a fait réaliser un devis le 19 avril 2021 qui s’élevait à 33.379,17 euros et un second devis du 2 juin 2021 qui s’élevait à 31.818,31 euros.

Les époux [N] exposent qu’ils ont vainement mis en demeure les défendeurs de prendre en charge les travaux correctement estimés alors qu’une ultime expertise amiable du 21 mars 2022 chiffrait les travaux de toiture à hauteur de 53.117,35 euros sans compter le désamiantage.

Ils ajoutent que par une ordonnance de référé du 7 avril 2023, le juge des référés a désigné monsieur [Z] en qualité d’expert judiciaire et lui a confié missions habituelles en pareille matière. Ils précisent que le rapport d’expertise a été déposé le 27 novembre 2023.

Les époux [N] affirment que les vendeurs se sont engagés à payer les réparations de la toiture et qu’en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ils font remarquer que le rapport d’expertise judiciaire a confirmé que les devis présentés par monsieur [P] et madame [B] ne permettaient qu’une réparation partielle et insuffisante de la toiture, sans garantie décennale.

Conformément au chiffrage de l’expert, ils sollicitent que les vendeurs leur payent la somme de 38.541,25 euros.

Contrairement aux moyens adverses, ils affirment que monsieur [P] et madame [B] se sont engagés à réparer la toiture et que cette réparation doit être efficace quel que soit le montant des travaux initialement envisagés.

Subsidiairement à l’engagement contractuel d’assumer les frais de réparation, ils estiment que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information, en méconnaissance de l’article 1112-1 du code civil.

Eu égards aux éléments précédemment évoqués, ils affirment que ce manquement est constitutif d’un dol qui doit être sanctionné par la nullité du contrat ou par l’octroi de dommages et intérêts pour la partie lésée.

Ils leur reprochent d’avoir caché le conflit entre copropriétaires ainsi que les devis de réfection de la toiture dont le montant est très supérieur à celui annoncé.

Ils affirment qu’au moment de la vente, des travaux de réfection totale étaient déjà nécessaires et que les devis sollicités par le voisin n’avaient pas qu’une visée informative.

Très subsidiairement, ils font valoir que monsieur [P] et madame [B] engagent leur responsabilité sur le fondement des vices cachés puisqu’ils avaient connaissance de l’état de dégradation avancé de la toiture et qu’ils ne les en ont pas informés.

Ils font conclure que le rapport d’expertise judiciaire démontre l’importance des conséquences de ce vice puisque le prix d’acquisition est de 205.000 euros et que les travaux de réparation représentent 20 % du prix d’acquisition au regard du chiffrage de l’expert judiciaire et en déduisent que cela confirme que les travaux auxquels s’étaient engagés les vendeurs étaient largement insuffisants.

Ils relèvent qu’il est de jurisprudence constante que le vendeur d’un bien immobilier ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il est démontré qu’il en avait connaissance au moment de la vente, ce qui est le cas en l’espèce.

Ils expliquent que le vice n’est pas sanctionné selon sa nature mais ses conséquences et qu’en l’espèce, l’état de la toiture ne garantit pas l’utilisation pérenne du bien vendu.

Ils précisent qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ils ont qualité pour agir en protection des parties communes et qu’ils sont titulaires de 50/100 millièmes soit 50 % de la réparation de la toiture à leur charge, soit 19.270,62 euros de frais de réparation leur incombant.

Monsieur [O] [P] et madame [X] [B] soutiennent qu’ils ne se sont jamais engagés à payer la réparation de la totalité de la toiture mais qu’aux termes d’une clause de l’acte authentique, ils ont séquestré entre les mains du notaire la somme de 2.415 euros ce qui correspond à 50% du montant d’un devis établi par l’entreprise TOP TOITURE afin de faire réaliser des travaux de couverture du toit, pose de nouvelles tuiles, vérification du pan avec réparation.

Ils affirment que, compte tenu la faible ampleur des travaux à réaliser, il n’était pas nécessaire de bénéficier de la garantie décennale.

Ils indiquent que le lot étant au sein d’une copropriété, il n’y a pas lieu de les condamner au paiement de l’entièreté de la toiture alors qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble.

Sur le moyen tiré du dol, ils rappellent que la manœuvre est habituellement caractérisée par la production de faux documents, ou encore par un ensemble d’actes combinés en vue d’une tromperie, que le mensonge peut être caractérisé lorsqu’il porte sur une des caractéristiques essentielles du bien et que la réticence dolosive n’est constituée que si cette dissimulation est intentionnelle et porte sur une information dont le caractère est déterminant pour l’autre partie. Ils ajoutent que si l’erreur n’est pas déterminante du consentement, le dol n’est pas constitué.

Ils expliquent qu’en 2008, un autre copropriétaire, monsieur [J], avait exprimé le souhait de solliciter un devis de réparation intégrale de la toiture pour se faire une idée, qu’il avait produit un devis à hauteur de 28.000 euros mais que les copropriétaires n’avaient pas donné suite puisque la réparation de la toiture n’était pas nécessaire.

Ils rapportent qu’en 2019, monsieur [J] avait déploré des infiltrations d’eau dans son logement et qu’il avait immédiatement sollicité une réfection totale de la toiture sans vérifier si une réfection partielle était envisageable.

Ils indiquent avoir alors pris l’initiative de faire intervenir des couvreurs qui ont conclu qu’une réfection partielle était suffisante et ont proposé des travaux chiffrés entre 4.500 et 4.800 euros.

Ils assurent qu’ils n’ont jamais cherché à dissimuler l’état de la toiture et ont présenté en temps utiles des devis pour les réparations nécessaires, ce qui a été accepté par les acquéreurs.

Ils considèrent que les époux [N] pouvaient raisonnablement en conclure que la toiture n’était pas en parfait état et qu’elle nécessiterait à plus ou moins long terme des travaux de plus grande ampleur.

Ils estiment qu’il était loisible aux acquéreurs de faire vérifier l’état de la toiture par un professionnel dont la vétusté n’a jamais été dissimulée puisqu’au contraire, les époux [N] ont acquis un bien ancien et qu’ils n’ont reçu aucun justificatif de rénovation de la toiture qui aurait pu les laisser croire qu’elle avait bénéficié de travaux de réfection ou de révision.

Ils font remarquer qu’ils ne sont pas professionnels du bâtiment et qu’ils se sont fiés aux devis des couvreurs venus réaliser les devis et relèvent que l’expert judiciaire a conclu que ces travaux étaient conformes à l’état de la toiture au moment de la vente et qu’ils sont toujours envisageables aujourd’hui bien que la situation se soit dégradée depuis lors.

Ils soutiennent que les copropriétaires ont laissé la situation se dégrader et qu’ils n’ont commis aucun dol.

Sur le fondement des vices cachés, ils font remarquer que la vente a été conclue en l’état et que les acquéreurs ne peuvent s’en prévaloir puisque le vice affecterait une partie commune de l’immeuble.

Ils ajoutent qu’aucun vice n’affecte directement le bien des époux [N] qui n’ont subi aucun sinistre dans leur appartement ce qui confirme que le prétendu vice ne rend pas la chose impropre à sa destination.

Enfin, au regard du prix d’achat du bien qui se situe bien en deçà du prix du marché, il n’y a pas lieu à les dédommager.

Ils concluent que l’état de la toiture résulte de l’évolution normale de ses matériaux constitutifs due à l’écoulement du temps et ses défauts étaient apparents et aisément détectables du fait de son ancienneté.

Sur ce,

Sur la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, aucune conclusion n’a été déposé postérieurement à la clôture des débats de telle sorte que la demande de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience est sans objet.

Sur la demande principale

Sur l’inexécution contractuelle

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, par un acte authentique reçu le 11 mai 2020 par maitre [S] [V], notaire à [Localité 5], monsieur [P] et madame [B] se sont engagés à séquestrer la somme de 2.415 euros entre les mains du notaire instrumentaire de la vente ce qui correspond à 50% du montant du devis, conformément à leur quote-part copropriétaire, portant sur des travaux de couverture du toit, pose de nouvelles tuiles, vérification du pan avec réparation à hauteur de 4.830 euros.

Aucun élément de la procédure ne conteste que la somme ait été effectivement séquestrée.

En outre la garantie décennale de la toiture n’étant pas un prérequis à une vente immobilière mais un élément de valorisation du bien.

Les époux [N] ne s’étant pas engagés à une réfection totale de la toiture, ils n’ont commis aucune faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité.

Par conséquent, le moyen tiré de l’inexécution contractuelle est inopérant.

Sur le dol

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, les époux [N] estiment que monsieur [P] et madame [B] leur ont caché l’état de dégradation de la toiture et le litige entre copropriétaires.

Cependant, il ressort de l’acte authentique de vente que les vendeurs ont informé les acquéreurs que la toiture n’était pas neuve puisqu’ils ont séquestré entre les mains du notaire instrumentaire une somme devant permettre la réfection partielle de la toiture.

Bien que l’état de la toiture soit un élément essentiel du consentement d’un acquéreur immobilier, les éléments de la procédure attestent que les époux [N] avaient connaissance du fait qu’ils n’acquéraient pas un bien issu d’un immeuble neuf et par conséquent que des travaux divers seraient à prévoir tant qu’ils en seraient propriétaires dont celui de la toiture.

A ce titre, et tout en préconisant une réfection totale de la toiture de l’immeuble, l’expert conclut qu’une réfection partielle, à l’époque de la vente, aurait pu permettre une réparation pour plusieurs années, sans apporter de garantie décennale.

En outre, il ressort du rapport de l’expert judiciaire qu’outre les travaux de désamiantage, « il est encore possible d’envisager une reprise partielle de la toiture qui correspond toujours aux devis présentés en 2019 ».

L’information portant sur le montant des devis de réfection totale de la toiture était certes importante mais n’a pas pu déterminer le consentement des époux [N] puisqu’ils savaient acquérir un bien dans une copropriété vieillissante, qu’elle nécessiterait des travaux et qu’au jour de la vente une réfection partielle était suffisante pour que le bien soit en état d’être vendu.

En outre, les époux [N] n’expliquent pas dans quelle mesure le litige qui aurait existé entre leurs vendeurs et un autre copropriétaire aurait été déterminant de leur consentement à la vente.

Aucun élément de la procédure ne permet de caractériser un mensonge ou une manœuvre.

Par conséquent, le moyen tiré du dol est inopérant.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire qu’aucun vice préexistant à la vente n’a été caché aux époux [N] puisque l’expert a conclu qu’à l’époque de la vente, une réfection partielle de la toiture était suffisante et que cette hypothèse pouvait toujours être envisagée par la copropriété.

En insérant dans l’acte authentique de vente une clause prévoyant des travaux de réfection partielle, les acquéreurs ont été informés que la toiture n’était pas neuve et ne bénéficiait plus d’une garantie décennale de telle sorte qu’il n’est pas possible d’invoquer, plusieurs années après la vente, un tel vice caché.

Il n’est pas démontré qu’au jour où monsieur [J] a fait réaliser les devis pour la réfection totale de la toiture, il s’agissait d’une nécessité pour la copropriété qui aurait justifié que les vendeurs en fassent part aux époux [N].

Par conséquent, le moyen tiré des vices cachés est inopérant et il résulte de ce qui précède que les époux [N] seront déboutés de leurs demandes

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à la procédure qu’ils ont initié, les époux [N] seront condamnés aux dépens.

Cependant, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Dit sans objet la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Déboute monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] de leurs demandes,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [L] [N] et madame [T] [M] épouse [N] aux dépens de la procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT