COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Avril 2026

Minute n°

[F] c/ Organisme COTE D’AZUR HABITAT

DU 28 Avril 2026

N° RG 25/02709 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QRDE

— Exécutoire le :

à M^e POUSSIN Marina

— copie certifiée conforme le:

à M^e DUMONT Geoffrey

DEMANDERESSE:

Madame [K] [F] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e DUMONT Geoffrey, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e POUSSIN Marina, avocat au barreau de Nice,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame HERRY-VERNIMONT Anne-Christine,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 puis prorogé au 28 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 puis prorogé au 28 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPAM devenu l’ OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 24 juin 2004 à effet au 1er Juillet 2004 donné à bail d’habitation pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction à Madame [K] [A], un appartement de type 5 n°45 sis à [Adresse 3], [Adresse 4], rez-de-chaussée, moyennant paiement d’un loyer de 533,01 euros par mois et une provision sur charges de 78,08 euros par mois, soit 611,09 euros par mois et un total général de 660,90 euros par mois.

Madame [K] [A] née [F] se plaint de désordres dans l’appartement liés à un dégât des eaux créant des problèmes d’infiltrations et l’apparition d’humidité et de moisissures qu’elle impute au bailleur.

C’est la raison pour laquelle, selon acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, Madame [K] [F] épouse [A] a fait assigner l’établissement public local à caractère industriel ou commercial COTE D’AZUR HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 1er décembre 2025 à 09 h 15 aux fins, au visa des dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1719 du code civil et des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, de :

A titre principal,

— désigner un expert judiciaire avec mission habituelle dans pareille matière, et notamment de :

*se rendre sur les lieux du litige, chez Madame [K] [F] épouse [A], un appartement de type 5 n°45 sis à [Adresse 5], rez-de-chaussée, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

*recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elle et prendre connaissance de tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission tels que contrats, marchés d’entreprise, descriptifs, attestations d’assurances, procès-verbal de réception et entendre, si besoin est, tous sachants et d’une manière générale recueillir tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie, de déterminer le rôle de chacune des parties,

*constater et décrire les griefs évoqués par Madame [K] [F] épouse [A] tels que rapportés dans l’assignation, dans les éventuelles écritures, les pièces produites et par le constat du commissaire de justice,

*rechercher et déterminer la ou les causes et origines des griefs et désordres rencontrés et/ou non conformités,

*préciser tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer les causes et origines des désordres subis, au regard des obligations respectives des parties,

*donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux désordres, par la production par les parties de devis, devis qu’il appréciera et qui seront annexés au rapport, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux,

*à défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres et aux préjudices allégués, en donnant éventuellement son avis sur les frais qui auraient déjà été exposés par la demanderesse,

*communiquer à la juridiction tous les éléments permettant de déterminer d’éventuelles responsabilités,

*déterminer les préjudices éventuellement subis par Madame [K] [F] épouse [A],

*faire rapport verbal en cas d’urgence,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui payer la somme provisionnelle de 10 00,00 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu’elle a subis,

— ordonner la suspension des loyers dus par Madame [K] [F] épouse [A] jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état qui seront déterminés par l’expert,

A titre subsidiaire et à défaut de suspension des loyers,

— autoriser Madame [K] [F] épouse [A] à consigner la totalité des loyers sur un compte CARPA à compter du prononcé de l’ordonnance de référé et jusqu’à ce que la juridiction qui sera ultérieurement saisie ait fixé les responsabilités ou ordonné les travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui verser la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

COTE D’AZUR HABITAT sollicite par dépôt de conclusions en défense visées par le greffe et prises sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le rejet des demandes, moyens et conclusions de Madame [K] [F] épouse [A] ainsi que sa condamnation à lui verser une indemnité de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 16 février 2026 à 10 heures 30,

Vu le dépôt par les parties de leurs conclusions respectives,

Aux termes de ses écritures récapitulatives visées par le greffe, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, Madame [K] [F] épouse [A] maintient l’intégralité de ses prétentions, en application des mêmes dispositions légales susvisées et conclut au débouté de COTE D’AZUR HABITAT de l’intégralité de ses demandes.

A l’audience du 16 février 2026, les parties représentées maintiennent l’intégralité de leurs prétentions et moyens tels que formulés dans leurs dernières écritures qu’elles soutiennent expressément.

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

Le délibéré initialement fixé au 10 avril 2026 a été prorogé au 21 avril 2026 puis au 28 avril 2026 suite à la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Madame [K] [F] épouse [A], handicapée avec un taux d’incapacité supérieur à 50%, expose, au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, subir dans le logement loué depuis le 1er juillet 2004 en dernier lieu par la COTE D’AZUR HABITAT de nombreux désordres dans son appartement depuis l’année 2020, particulièrement l’existence d’infiltrations importantes et d’une humidité envahissante insupportable.

Elle précise que devant l’inaction de son bailleur, elle a usé d’une pression médiatique et publique puis a mandaté un commissaire de justice qui dressera un constat en date du 25 novembre 2022 révélant la présence dans son logement d’infiltrations constantes et d’une humidité insupportable ayant des répercussions sur sa santé.

La demanderesse ajoute que son contrat d’assurance couvrant les risques locatifs souscrit chez [Adresse 6] a fait l’objet d’une résiliation au motif de fréquence des sinistres et avoir, par l’intermédiaire de son conseil, Maître [Y] [T], selon courrier du 06 mars 2025, mis COTE D’AZUR HABITAT en demeure, de remédier aux désordres existants dans son logement, ce dernier ayant précisé avoir été mandaté par sa cliente pour solliciter une provision en dédommagement de son préjudice et une expertise judiciaire.

COTE D’AZUR HABITAT conclut au rejet de la demande d’expertise judiciaire de Madame [K] [F] épouse [A] dans la mesure où un programme complet de réhabilitation de la [Adresse 7] est actuellement en cours d’exécution avec un démarrage des premiers travaux en mars 2025 et qu’aucune fuite n’a été détectée dans l’appartement en cause selon attestation de l’entreprise de plomberie IAP du 09 septembre 2025. Il précise en avoir d’ailleurs avisé son conseil par courrier en réponse du 25 avril 2025 et repris l’énumération de l’ensemble des actions (gestion effective des dégâts des eaux notamment) et réparations (réfection de la salle de bain complète en particulier) effectuées au sein de l’appartement de la locataire. Il indique enfin que la locataire n’a pas permis à l’entreprise mandaté par son bailleur qui a accepté de prendre à sa charge le coût des embellissements des lieux de réaliser les travaux de réfection des peintures avant le 06 octobre 2025.

Au soutien de sa demande d’instruction dans le cadre de son action engagée en référé le 02 juin 2025, Madame [K] [F] épouse [A] produit un constat de Maître [O], commissaire de justice à [Localité 3] dressé le 25 novembre 2022 qui certes révèle à cette date l’existence d’infiltrations, de dégâts des eaux et la présence d’humidité dans son logement avec traces brunâtres et noirâtres de moisissure et décroutements sur certains plafonds, murs ou cloisons de la salle de bain et du séjour.

Or, le bailleur social justifie par la fourniture de divers courriers d’information, pièces et factures de prestataires de service (pièces 5 à 24) avoir, depuis bien avant cette date (à compter de septembre 2021) et jusqu’en octobre 2025, fait réaliser soit dans la [Adresse 7] soit dans le logement de Madame [K] [F] épouse [A] de nombreuses prestations de remise en état, assainissement, recherches de fuites, réfection complète de la salle de bain et réalisation partielle des peintures de son logement, outre de l’engagement de travaux de réhabilitation de cette résidence (isolation thermique par façade, installation de VMC , remplacement des menuiseries extérieures) qui ont effectivement débuté en mars 2025, ce dont Madame [K] [F] épouse [A] était parfaitement avisée.

Le défendeur verse encore aux débats un courrier de la Ville de [Localité 3] du 09 juillet 2025 duquel il ressort que l’inspecteur de salubrité du service Hygiène Publique accompagné d’un technicien de COTE D’AZUR HABITAT ayant visité l’appartement de Madame [K] [F] épouse [A] en sa présence n’a pas observé d’infraction à la règlementation sanitaire en vigueur.

Madame [K] [F] épouse [A] ne démontre donc pas par des éléments objectifs (constat d’huissier qui aurait été dressé dans un délai proche de l’introduction de son action en date du 02 juin 2025 ) et au plus tard au dernier état de la procédure que les désodres d’infiltrations persisteraient au sein de son appartement.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire émise par Madame [K] [F] épouse [A] sera rejetée ainsi que ses prétentions accessoires devenues par suite sans objet, en suspension des loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état tels que déterminés par l’expert et en consignation de la totalité des loyers sur un compte CARPA jusqu’à l’éventuelle saisine d’une juridiction au fond en vue de déterminer les éventuelles responsabilités dans l’affaire ou d’ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision pour préjudice de jouissance

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [K] [F] épouse [A] sollicite l’octroi d’une somme provisionnelle de

10 000,00 euros à valoir sur le préjudice de jouissance et moral dont elle se plaint et lié aux désordres et infiltrations subis dans son logement dont elle impute la responsabilité à son bailleur auquel elle reproche son intertie.

En revanche, COTE D’AZUR HABITAT s’y oppose, rappelant l’ensemble des diligences et actions qu’elle a effectuées et fait réaliser en vue de prendre en charge les désordres affectant la [Adresse 7] elle-même et en particulier le logement de Madame [K] [F] épouse [A].

Il résulte des éléments objectifs du dossier que la demande de provision de Madame [K] [F] épouse [A] nécessite un débat contradictoire au fond sur la question de l’exécution du bailleur social de son obligation de délivrance d’un logement décent à sa locataire et de l’appréciation des diligences que COTE D’AZUR HABITAT a pu entreprendre en vue de l’honorer outre de l’existence et de la durée du préjudice de jouissance éventuellement subi par Madame [K] [F] épouse [A].

Madame [K] [F] épouse [A], déboutée de cette prétention, sérieusement contestable, sera donc renvoyée à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande émise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [F] épouse [A] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité conduit à débouter COTE D’AZUR HABITAT de sa demande en paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Rejetons la demande de Madame [K] [F] épouse [A] aux fins d’expertise judiciaire,

Rejetons en conséquence l’intégralité des prétentions accessoires de Madame [K] [F] épouse [A], en suspension et consignation des loyers,

Déboutons Madame [K] [F] épouse [A] de sa demande en paiement d’une provision de 10 000,00 euros à valoir sur un préjudice de jouissance et moral,

Condamnons Madame [K] [F] épouse [A] aux dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Déboutons COTE D’AZUR HABITAT de sa demande en paiement de la somme de

1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,