COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [D] veuve [A], [F] [A] c/ [L] [A]

MINUTE N° 26/

Du 26 Mai 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/02471 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZHH

Grosse délivrée à

Maître Marie-Christine MOUCHAN

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique, devant :

Madame Dominique SEUVE, magistrate honoraire, juge rapporteur

Greffier : Madame Estelle AYADI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Corinne GILIS

Assesseur : Madame Anne VINCENT

Assesseur : Madame Dominique SEUVE, juge rédacteur

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2026 signé par Madame Corinne GILIS, Président et Madame Estelle AYADI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSES:

Madame [R] [D] veuve [A]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de [Localité 1], avocat plaidant

Madame [F] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de [Localité 1], avocat plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

PROCÉDURE

Vu l’acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024 par lequel [G] [D] veuve [A] et [F] [A] ont fait assigner en partage [L] [A], fils de feu leur mari et père [I] [A], aux fins de voir :

— ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision existant entre elles et [L] [A], sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3] (06), en vertu d’une donation qui leur avait été consentie par feu [I] [A] le 12 septembre 2002,

— désigner M. ou Mme le Président de [1] des Alpes-Maritimes, ou tout délégataire de son choix, pour procéder aux opérations de liquidation – partage, et un magistrat de la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de [Localité 1] comme juge commis,

— ordonner la vente aux enchères sur licitation à la barre du tribunal, à l’audience du juge de l’exécution immobilière sur le cahier des charges qui sera déposé par Maître Mouchan, avocate au barreau de [Localité 1], du bien immobilier indivis situé à SAINT-ANDRE,

— désigner aux frais exclusifs de [L] [A] un expert aux fins de donner son avis :

— d’une part, sur la valeur réelle et actuelle du bien s’il avait été normalement entretenu, au regard des conditions du marché,

— et d’autre part, sur le montant de l’indemnité d’occupation dont celui-ci est redevable depuis le 5 avril 2013, jusqu’à libération effective des lieux qu’il occupe,

— de dire que l’indemnité représentative de la dépréciation du bien et le montant cumulé des indemnités d’occupation dues par [L] [A] seront payés aux demanderesses par prélèvement sur la part du prix de la licitation devant revenir à ce dernier,

— d’ordonner les formalités de publicité requises,

— et de dire que les dépens seront employés comme frais privilégiés de partage, sauf les frais d’expertise à la charge exclusive de [L] [A], et les frais de mauvaise contestation.

Vu les conclusions signifiées à [L] [A] , par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, par lesquelles [G] et [F] [A] ont :

— indiqué avoir obtenu d’un agent immobilier une estimation de la valeur du bien indivis, réalisée à partir de l’aspect extérieur du bien, concluant à la nécessité de travaux de renovation à hauteur de 200 000 €, et à une valeur du bien en son état actuel à la somme de 270 000 €,

— ont produit deux avis de valeur locative de l’immeuble, en date de novembre 2025, retenant une valeur locative de l’immeuble de l’ordre de 1 150 € et 1250 € par mois,

— réitéré l’ensemble des demandes formulées dans leur assignation (partage, licitation sur mise à prix de 150 000, indemnité d’occupation et expertise),

— et, y ajoutant, ont sollicité la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1200€ par mois depuis le 5 avril 2018.

Vu l’absence de comparution à l’instance de [L] [A] régulièrement assigné suivant procés-verbal de remise à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, après vérification de l’adresse effective de [L] [A] au [Adresse 4] à [Localité 3].

Vu, par suite, en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le caractère réputé contradictoire de la présente décision, susceptible d’appel.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des actes notariés, les faits constants suivants.

[I] [S] [A] est décédé le [Date décès 1] 2008 à [Localité 2] ( 20226 – Haute-Corse) en laissant pour lui succéder :

— son conjoint survivant, [R] [D], avec laquelle il s’était marié en 3èmes noces, le [Date mariage 1] 1992, sous le régime de la séparation de biens,

— et ses quatre enfants :

— sa fille [N] [A] et son fils [I] [A], issus tous deux de son premier mariage avec [V] [Q],

— son fils, [L] [A], né de son second mariage avec [C] [U],

— et sa fille, [F] [A], née de son union avec sa 3ème épouse, [R] [D].

Il est décédé en l’état d’un testament olographe du 16 mai 2008 par lequel il a légué la quotité disponible de sa succession à sa dernière épouse, [R] [D].

Les droits respectifs des héritiers dans la succession de [L] [A] sont donc :

— d’un 4/16èmes en pleine propriété pour sa veuve, [R] [A],

— et d’un 3/16ème en pleine propriété pour chacun des 4 enfants,

sous réserves de rapport ou réduction.

En raison de conflits existants entre les héritiers, la succession de feu [I] [S] [A] n’a toujours pas été réglée, et par ordonnances successives des 12 octobre 2017, 12 juillet 2018, 13 juillet 2020, 16 août 2021, 16 janvier et 25 juillet 2023, Maître [J] [E] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de cette succession.

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De son vivant, [I] [S] [A] avait , par acte notarié en date du 12 septembre 2002, fait donation en avancement d’hoirie à sa dernière épouse, [R] [D], à leur fille [F] [A], et à son fils, [L] [A], de la pleine propriété, à concurrence d’un tiers chacun, d’une propriété, sur laquelle est édifiée une maison d’habitation, située [Adresse 4] sur la Commune de [Localité 3] (06), évaluée à 137 205 €.

Par deuxcourriers recommandés avec avis de réception, en date respectivement des 5 avril 2018 et 5 mars 2020, Me [M], avocate de [R] [D] veuve [A] et de [F] [A], a :

— d’une part, alerté [L] [A] sur le fait qu’étant occupant du bien immobilier indivis de [Localité 3], il était redevable d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de cette maison,

— et d’autre part, avisé celui-ci que ses clients souhaitaient la désignation d’un professionnel de l’immobilier pour estimer la valeur locative du bien indivis, ainsi que sa valeur vénale, rapportable à la succession.

Ces courriers recommandés sont restés lettres mortes , [L] [A] n’ayant retité que le premier, et n’ayant pas été retiré le second.

Par courrier recommandé AR du 18 janvier 2024 , retourné par la Poste avec la mention “pli avisé et non réclamé”, Maître [M] a avisé [L] [A] de l’intention de ses 2 clientes de sortir de l’indivision et de parvenir au partage de la propriété, objet de la donation du 12 septembre 2002, et lui proposait, soit de racheter leurs parts, soit de vendre le bien à un tiers, l’avisant qu’à défaut d’acceptation par celui-ci d’un partage amiable, elle avait reçu mission d’engager une procédure judiciaire en partage.

[L] [A] n’a pas donné suite à ce courrier, et n’a pas fait une quelconque proposition ou revendication, raison pour laquelle [R] [A] et [F] [A], ont engagé la présence procédure en partage de leur bien indivis.

[L] [A], bien que régulièrement assigné à l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 3] (adresse vérifiée par le commissaire de justice auprès du facteur et du voisinage), n’a pas comparu à la présente instance.

2) Sur l’ouverture des opérations de partage du bien indivis

En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil dispose, par ailleurs, que “ le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ”.

En l’espèce, l’échec des pourparlers amiables est démontré par les correspondances produites aux débats.

La demande en partage judiciaire est par conséquent recevable, les conditions de recevabilité de l’article 1360 du code de procédure civile, ayant, par ailleurs, été respectées.

Il y a donc lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre [R] [A], [F] [A] et [L] [A] sur le bien immobilier sis à [Localité 3] , objet de la donation en avancement d’hoirie du 12 septembre 2002.

3) Sur la demande de licitation .

Il y a lieu de relever, à titre liminaire, que l’action de [R] et [F] [A], n’est pas une action en partage de la succession de feu leur mari et père , [I] [S] [A] mais une demande de liquidation et de licitation -partage de l’indivision existant entre elles et [L] [A] sur le bien immobilier sis à [Localité 3], en vertu de la donation du 12 septembre 2002, raison pour laquelle la mise en cause des autres héritiers de feu [I] [S] [A] et de Maître [E], administrateur de ladite succession n’est pas nécessaire.

Ceci étant, il convient de rappeler que la donation du 12 septembre 2002 ayant été faite en avancement d’hoirie, le rapport devra, en application de l’article 860 du code civil, en être fait à la succession de la valeur vénale du bien donné à l’époque du partage, d’aprés son état au jour du partage, et que si le bien a été aliéné avant le partage, il sera tenu compte de la valeur au jour de l’aliénation, comme cela est d’ailleurs spécifié dans l’acte de donation du 12 septembre 2002.

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Le bien immobilier indivis sis à SAINT -ANDRE, objet de la donation faite par feu [I] [S] [A] à sa dernière épouse, à leur fille [F] [A], et à son fils [L] [A], issu d’un précédent mariage, n’étant pas partageable en nature (maison de type F3), il est nécessaire pour parvenir au partage d’ordonner sa licitation à la barre du tribunal, pour le prix à provenir de la vente être partagé entre les 3 indivisaires selon leurs droits dans cette indivision (un tiers chacun).

Bien que faisant état dans le corps de leurs dernières conclusions d’une valeur du bien indivis de l’ordre de 270 000 €, en raison de nécessaires travaux de rénovation d’environ 200 000 €, [R] et [F] [A] ne sollicitent néanmoins dans le dispositif desdites conclusions qu’une mise à prix de 150 000 €, telle que demandée dans l’assignation.

La vente aux enchères à la barre du tribunal sera ordonnée, conformément à leur demande sur une mise à prix de 150 000 €, montant légérement supérieur au prix de 137 205 € auquel le bien a été évalué dans la donation en 2002, et, compte-tenu de l’évolution du marché immobilier, sans doute inférieur à la valeur vénale actuelle dudit bien, mais pouvant néanmoins être une base de mise à prix acceptable dans la mesure où la mise à prix dans le cadre d’une licitation non seulement doit être attractive mais encore est nécessairement inférieure à la valeur vénale, cette dernière étant une valeur de marché dans le cadre d’une négociation de gré à gré supposant des délais raisonnables de vente et excluant toute notion de vente forcée ou judiciaire.

4) Sur l’indemnité d’occupation

✺ sur le principe d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil :

“ L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que [L] [A] réside de façon habituelle dans le bien indivis de [Localité 3] dépendant de l’indivision existant entre lui, sa belle-mère et sa demi-soeur, lesquelles ont des domiciles situés dans d’autres communes.

En effet, [L] [A] résidait déjà dans ce bien à l’époque de la donation en 2002, puisqu’il était déjà domicilié dans l’acte à l’adresse du bien indivis à [Localité 3] , y était toujours domicilié dans l’acte de notoriété dressé en mars 2024, et que l’assignation du 4 juillet 2024 lui a été délivrée à l’adresse de ce même bien, les investigations faites par le commissaire de justice instrumentaire démontrant, après investigations auprès des services de la Poste et du voisinage, que [L] [A] résidait bien à cette adresse du [Adresse 4] à [Localité 3].

D’ailleurs, suite aux demandes réitérées d’indemnités d’occupation formulées par ses 2 co-indivisaires, par l’intermédiaire de leur avocate, [L] [A] n’a jamais contesté avoir la jouissance privative de ce bien.

En conséquence, en application de l’article 815-9 alinéa 2 sus-visé, [L] [A] qui a la jouissance privative du bien indivis dans lequel il réside, est redevable envers l’indivision successorale d’une indemnité pour cette occupation exclusive dudit bien.

Normalement cette indemnité d’occupation est dûe depuis le décès de [I] [S] [A], le [Date décès 1] 2008.

Cependant les demanderesses ne sollicitent paiement de cette indemnité d’occupation que depuis le 5 avril 2013, estimant implicitement mais nécessairement que leur lettre de réclamation du 5 avril 2018 avait marqué le point d’interruption de la prescription de 5 ans.

Le tribunal ne fixera donc l’indemnité d’occupation qu’à partir du 5 avril 2018.

✺ sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les demanderesses sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 200 € par mois, et subisidiairement la désignation d’un expert pour en fixer le montant.

Elles ont produit deux avis de valeur locative, en date de novembre 2025 ( pièces 9 et 10) , émanant de deux professionnels de l’immobilier, agences [2] et [3], estimant la valeur locative du bien indivis entre 1 150 € et 1250 € par mois, à l’époque de leur évaluation.

Compte-tenu de la date récente de ses évaluations (novembre 2025), de la situation de cette maison à [Localité 3], dans le secteur de l’Abadie, de sa composition, à savoir maison d’un étage d’environ 80 m², de type 3 pièces (sur une parcelle de 1 560 m²), décrite par les agents immobiliers comme étant “à rénover”, l’indemnité d’occupation à compter du 5 avril 2018 (date antérieure de plus 7 ans aux deux avis de valeur) sera fixée à la somme de 900 € par mois.

Par ailleurs, contrairement à ce que sollicitent les demanderesses, il n’y a pas lieu de missionner un expert pour estimer la valeur vénale du bien, dans la mesure où la valeur du bien donné, rapportable à la succession, sera, en application de l’article 860 du code civil, le montant de sa valeur au jour de l’aliénation, si le bien a été aliéné avant le partage, ce qui sera le cas du fait de la licitation ci-dessus ordonnée.

5°) Sur les dépens

Les dépens de la présente instance seront employés comme frais privilégiés de partage, avec distraction au profit de Maître MOUCHAN, avocate qui en a fait la demande.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable et fondée l’action en partage engagée par [R] [D] veuve [A], [F] [A],

ORDONNE la cessation de l’indivision existant entre [R] [D] veuve [A], [F] [A] et [L] [A] sur le bien immobilier indivis, sis [Adresse 3] à [Localité 3] ci-après désigné,

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de cette indivision immobilière, résultant de la donation en avancement d’hoirie qui leur a été consentie par leur mari et père, [I] [S] [A], par acte notarié du 12 septembre 2002 dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 1],

DÉSIGNE Maître [X] [B], notaire, [Adresse 5] à [Localité 1] (06000) , aux fins de procéder auxdites opérations, et Madame la Présidente de la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de [Localité 1], ou tout autre juge de la 3ème chambre, en qualité de juge commis pour surveiller ces opérations de liquidation-partage,

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge ci-dessus désignés, il sera pourvu à leur remplacement par simple ordonnance au pied de requête,

Préalablement aux opérations de comptes, liquidation et partage, et pour y parvenir, ordonne que sur requête, poursuites et diligences de [R] [D] veuve [A] et [F] [A], en présence de [L] [A], ou lui dûment appelé, et après accomplissement des formalités prescrites par la loi, il soit procédé à l’audience du juge de l’exécution immobilier du Tribunal Judiciaire de [Localité 1], et sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître MOUCHAN, avocate au barreau de [Localité 1], ou à défaut par l’avocat qu’elle se substituera ou de la partie la plus diligente, à la vente aux enchères en seul lot du bien immobilier suivant :

“ Une propriété située sur la Commune de [Localité 3] ( Alpes Maritimes)

[Adresse 4], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, composée de :

— au rez de chaussée : entrée, salon, cuisine, salle de bains, water-closet,

— au premier étage, deux chambres, WC,

d’une contenance totale de 15 ares 60 centiares, cadastrée section AA numéro [Cadastre 1] pour 6 ares 30 centiares, AA [Cadastre 2] pour 9 ares 30 centiares.”

FIXE la mise à prix à la somme de 150 000 € (cent cinquante mille euros) avec faculté de baisse d’un quart puis de moitié en cas d’enchères désertes, pour le prix à provenir de la licitation être compris dans la masse active de l’indivision et être partagé entre les parties selon leurs droits.

DIT qu’il sera inséré au cahier des charges la clause d’attribution suivante:

“ Le colicitant, qui a été déclaré adjudicataire, pourra faire mention dans sa déclaration d’adjudication de sa volonté de se faire attribuer le bien pour la somme indiquée au jugement d’adjudication. Cette déclaration vaudra engagement de sa part de se voir attribuer l’immeuble et de la part des autres colicitants, de le lui attribuer dans le partage définitif pour la somme indiquée au jugement d’adjudication. En ce cas, le colicitant adjudicataire sera redevable du prix de l’immeuble dans le cadre du partage définitif.”

DIT que l’adjudication donnera lieu a minima à l’accomplissement des mesures de publicité suivantes :

— un avis de vente aux enchères dans un des journaux d’annonces légales visés dans l’arrêté préfectoral fixant la liste des publications habilitées,

— deux annonces sommaires dans [Localité 1]-Matin ou tout autre journal local choisi par les parties, ainsi que sur Internet,

DIT que la publicité de la vente sera assurée dans un délai de 2 mois précédant la date de l’audience d’adjudication et qu’il pourra être procédé à une publication à cet effet dans un journal de la presse nationale et sur internet,

DIT qu’une photographie pourra être ajointe aux publicités légales ;

DIT que les demanderesses feront établir par tout commissaire de justice de son choix territorialement compétent un procès-verbal de description du bien et que l’huissier ainsi désigné fera procéder à deux visites du bien à vendre hors dimanches et jours fériés, en se faisant assister en tant que de besoin d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le commissaire de justice se fera assister lors d’une visite d’un expert chargé à la diligence des demanderesses d’établir ou actualiser les diagnostics amiante, termites, plomb, énergétique, métrage loi Carrez, et tous autres diagnostic réglementaires ;

DIT que la désignation de commissaire de justice et les dates de visites devront être signifiées au plus tard 5 jours avant la date fixée ;

DIT qu’en cas d’absence de l’occupant dans les locaux il sera procédé selon les modalités prévues aux articles L 142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’aliénation effectuée dans les conditions ci-dessus fixées sera opposable à [L] [A] ,

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre la vente à l’amiable ;

Vu l’article 815-9 alinéa 2 du code civil,

DIT que [L] [A] est redevable envers l’indivision existant entre lui, [R] [D] veuve [A] et [F] [A], sur le bien situé à [Localité 3], [Adresse 4], d’une indemnité d’occupation de 900 € ( neuf cents euros) par mois depuis le 5 avril 2018,

DIT n’y avoir lieu à expertise sur l’indemnité d’occupation ni sur la valeur vénale du bien,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

ACCORDE à Maître MOUCHAN, avocate au barreau de [Localité 1], le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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