COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C., [Adresse 1] c/, [S], [G], [Z]

N° 26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03400 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXLV

Grosse délivrée à :

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 26 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le26 Mars 2026 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.D.C. L’ANITA Pris en la personne de son syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son président,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame, [S], [G], [Z],

[Adresse 2],

[Localité 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [S], [Z] est propriétaire des lots n°31 et 85 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 4].

Par lettre du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a mis en demeure Mme, [S], [Z] de lui régler la somme de 8.612,18 euros de charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] a fait assigner Mme, [S], [Z] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

10.332,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 28 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts conformément aux articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance débutant au 1er octobre 2021, date à laquelle le compte s’est trouvé débiteur pour la première fois.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux, de remise du dossier à l’huissier de justice et de sommation peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant car, dans le cas contraire, ils seraient laissés à la charge de la collectivité et facturés dans les charges communes générales.

Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme, [S], [Z] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme, [S], [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 31 et 85,le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2019 au 31/03/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 octobre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 novembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/03/2022, le 30/03/2023, le 30/03/2024,les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme, [S], [Z],une mise en demeure de payer la somme de 8.612,18 euros de charges de copropriété dues au 18 octobre 2024 adressée à Mme, [S], [Z] par lettre du 18 octobre 2024, un relevé de compte débiteur de la somme de 10.332,03 euros au 28 août 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.332,03 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 17,36 euros le 18/10/2024,des frais de mise au contentieux d’un montant de 29,36 euros le 07/02/2025,le tout pour un montant total de 46,72 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise au contentieux ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de mise en demeure de 17,36 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais de recouvrement nécessaires d’un montant de 10.302,67 euros, arrêtée au 28 août 2025, que Mme, [S], [Z] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.612,18 euros à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 12 septembre 2025, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, Mme, [S], [Z] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaire à l’entretien de l’immeuble.

Elle cause ainsi à la collectivité un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en considération de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

Mme, [S], [Z] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme, [S], [Z] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme, [S], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] la somme de 10.302,67 euros de charges de copropriété et de frais de recouvrement nécessaires, comptes arrêtés au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.612,18 euros à compter du 18 octobre 2024 et sur la totalité à compter du 12 septembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE Mme, [S], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme, [S], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme, [S], [Z] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT