COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 23 Avril 2026

N° RG 25/01909 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNKC

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Expédition délivrée

à M^e ABECASSIS

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [H] [P], sis [Adresse 1] [Localité 2],

Représenté par son syndic, le [F] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [O]

né le 04 Février 1995 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président auTribunal Judiciaire de [Localité 2],

assisté lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 mars puis au 23 avril 2026

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

M. [N] [O] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte extra-judiciaire du 11 avril 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], a fait assigner M. [N] [O] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 3.143,55 € au 22 novembre 2024.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P] a été représenté par son conseil ;

. M. [N] [O] a été représenté par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q] visées en date du 16 décembre 2025 et vu les dernières écritures pour M. [N] [O] visées en date du 16 décembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, prorogée au 26 mars puis au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [O] portant sur les demandes additionnelles du demandeur

Outre le fait que l’exception n’a pas été soulevée in limine litis, les demandes présentées en cours d’instance dans le cadre des échanges contradictoires entre les parties ne sauraient en aucune manière être frappées d’irrecevabilité.

Par voie de conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [O] portant sur les demandes additionnelles du demandeur.

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], indique que M. [N] [O] s’est acquitté désormais de l’intégralité de ses charges échues, et qu’il renonce à sa demande principale en paiement, ce à quoi le défendeur acquiesce.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [N] [O] ne s’est pas acquitté régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [N] [O] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [N] [O] sera condamné au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], de la somme de 250,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [N] [O].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en dernier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [O],

CONSTATE que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], renonce à sa demande principale en paiement,

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], la somme de 250,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [N] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [H] [P], représenté par son syndic La Sté [F] [Q], la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE