COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [I] épouse [A], [W] [N] [A] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/

Du 15 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/04382 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORCQ

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le15 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [U] [I] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, Maître Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

M. [W] [N] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, Maître Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] sont propriétaires indivis des lots n°77, 106 et 124 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] et administré par son syndic en exercice, la société Mari.

Un droit de jouissance exclusive et privative des balcons et terrasses communs avec jardinières situés à l’Est, au Sud, à l’Ouest et au Nord de l’immeuble est rattaché à l’appartement dont ils sont propriétaires et qui constitue le lot n°124.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 septembre 2022 au cours de laquelle ont notamment été rejetées les résolutions n°6, 7 et 8 mises à l’ordre du jour à la demande de Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] dans les termes suivants :

« Résolution n°6 : Demande d’autorisation de Monsieur et Madame [Q] pour le remplacement du garde-corps existant sur la terrasse rattachée à leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124), par des éléments en verre.

Extrait de la demande de travaux déposée en Mairie concernant ce point particulier :

Mise en conformité du garde-corps par des éléments vitrés :-

Sur le permis de construire d’origine, on identifie aisément la volonté de couronnement par un élément plein à l’identique des autres bâtiments,

— Un barreaudage ajouré a été mis en place lors de la réalisation, probablement pour ne pas obstruer les vues depuis l’appartement et les terrasses,

Ce garde-corps :

Ne correspond pas à celui de la copropriété,Et n’est pas conforme aux normes actuelles :Sa hauteur est inférieure à 1 mètre,L’écart entre les barreaux est supérieur à 11 cm,La main courante large et inclinée vers l’intérieur, invite plus à l’assise qu’à sécuriser la terrasse,Ce garde-corps sera remplacé et réhaussé sur toute la longueur pour sécuriser la terrasse par de éléments en verre modèle Defender de [Localité 4].

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Monsieur et Madame [Q] à effectuer les travaux de remplacement du garde-corps à barreaudage par un élément vitré sous les réserves suivantes :

Que les travaux soient réalisés à leurs frais exclusifs et dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, la copropriété ne devant jamais être inquiétée ni recherchée à ce sujet, les demandeurs et/ou leur(s) successeur(s) restant seul(s) responsable(s) de tout désordre pouvant survenir à cet aménagement ou du fait de celui-ci, la copropriété ne devant jamais participer à aucun frais y relatif ;De l’obtention des autorisations administratives éventuellement requises qui devront être transmises au syndic préalablement à la réalisation des travaux, concomitamment aux attestations d’assurances décennales, en cours de validité, des intervenants (entreprise(s) et maître d’œuvre) ».

« Résolution n°7 : Demande d’autorisation de Monsieur et Madame [Q] pour la mise en place d’un système de climatisation intégrant la pose de groupes au niveau de la toiture terrasse en couverture de leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124).

Ce point avait été abordé à l’occasion de l’assemblée générale du 18 mai 2022 mais ne figurait pas à l’ordre du jour de ladite réunion si bien que les copropriétaires n’avaient pu se positionner.

Les demandeurs souhaiteraient régulariser les travaux engagés par l’entreprise mandatée par leurs soins sur la base du projet illustré ci-dessous.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Monsieur et Madame [Q] à effectuer les travaux de mise en place d’un système de climatisation intégrant la pose de groupes au niveau de la toiture en couverture de leur logement (lot n°124) sous les réserves suivantes :

Que les travaux soient réalisés à leurs frais exclusifs et dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, la copropriété ne devant jamais être inquiétée ni recherchée à ce sujet, les demandeurs et/ou leur(s) successeur(s) restant seul(s) responsable(s) de tout désordre pouvant survenir à cet aménagement ou du fait de celui-ci, la copropriété ne devant jamais participer à aucun frais y relatif ;De l’obtention des autorisations administratives éventuellement requises qui devront être transmises au syndic préalablement à la réalisation des travaux, concomitamment aux attestations d’assurances décennales, en cours de validité, des intervenants (entreprise(s) et maître d’œuvre),Qu’en cas de travaux de maintenance ou de rénovation devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires, le démontage de l’installation soit effectué aux frais exclusifs des propriétaires du lot concerné sans qu’une quelconque indemnité ne puisse être réclamée au syndicat des copropriétaires ».

« Résolution n°8 : Demande d’autorisation de Monsieur et Madame [Q] pour la pose d’une pergola bioclimatique sur la terrasse rattachée à leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124).

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Monsieur et Madame [Q] à effectuer les travaux de mise en place d’une pergola bioclimatique sur la terrasse rattachée à leur logement (lot n°124) sous les réserves suivantes :

Que les travaux soient réalisés à leurs frais exclusifs et dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, la copropriété ne devant jamais être inquiétée ni recherchée à ce sujet, les demandeurs et/ou leur(s) successeur(s) restant seul(s) responsable(s) de tout désordre pouvant survenir à cet aménagement ou du fait de celui-ci, la copropriété ne devant jamais participer à aucun frais y relatif ;De l’obtention des autorisations administratives éventuellement requises qui devront être transmises au syndic préalablement à la réalisation des travaux, concomitamment aux attestations d’assurances décennales, en cours de validité, des intervenants (entreprise(s) et maître d’œuvre),Qu’en cas de travaux de maintenance ou de rénovation devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires, le démontage de l’installation soit effectué aux frais exclusifs des propriétaires du lot concerné sans qu’une quelconque indemnité ne puisse être réclamée au syndicat des copropriétaires ».

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2022, Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 ainsi que l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux qui leur ont été refusés

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 22 avril 2025, Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] sollicitent :

le prononcé de la nullité des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022,l’autorisation de procéder au changement des garde-corps qui ne sont pas aux normes conformément au projet proposé par leur architecte,l’autorisation de mettre en place le système de climatisation sur la terrasse en couverture de leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124),l’autorisation de poser une pergola bioclimatique sur la terrasse rattachée à leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124),la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement des sommes de 10.000 euros au titre de leur préjudice financier et de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral,le rejet des demandes reconventionnelles comme étant irrecevables à défaut d’autorisation du syndic à agir en justice,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent avoir sollicité du syndic la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin d’obtenir les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux envisagés dans leur appartement. Ils expliquent que, postérieurement à la délivrance de l’assignation introduisant la présente procédure, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en référé aux fins de les voir condamner sous astreinte à retirer tous les éléments d’équipement installés sans autorisation sur le toit de l’immeuble, partie commune, et sa façade. Ils ajoutent que, par ordonnance du 12 janvier 2024, le juge des référés s’est dessaisi au profit du tribunal saisi au fond dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Ils invoquent les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et rappellent que cette loi pose le principe de l’égalité des droits entre les copropriétaires quant à la jouissance des parties communes, raison pour laquelle il ne peut y avoir de rupture d’égalité ou d’abus de majorité. Ils exposent que la décision de l’assemblée générale refusant à un copropriétaire une autorisation de travaux qu’elle a précédemment accordée à d’autres copropriétaires pour des travaux similaires est constitutive d’un abus de droit.

Ils rappellent que la mise en place de garde-corps et rampes d’escalier est régie par la norme NF P 01-012 de juillet 1988 qui complète l’article R111-15 du code de la construction et de l’habitation selon lesquelles un garde-corps doit respecter une hauteur de protection d’au minimum un mètre.

Ils soutiennent que le rejet des résolutions litigieuses est abusif. Ils précisent s’être assurés de la faisabilité de leur projet en faisant appel à un bureau d’études structures ainsi qu’à un architecte afin de présenter leur déclaration préalable à la mairie avant de soumettre ces résolutions au vote de l’assemblée. Ils énoncent que le bureau d’études a attesté de la faisabilité des travaux sous conditions. Ils ajoutent avoir transmis au syndic des photographies intégrant le projet d’installation ainsi qu’un rapport de visite de la société Green Etanchéité attestant que la terrasse n’avait pas fait l’objet d’un rehaussement et que la hauteur des garde-corps était significativement inférieure aux normes en vigueur.

Ils soulignent donc s’être entourés de professionnels pour les conseiller, le service d’urbanisme, l’Architecte des Bâtiments de France, qui a donné son accord de principe aux travaux, et le syndic ayant été consultés à plusieurs reprises pour anticiper les demandes et y répondre conformément aux divers règlements.

Ils font également valoir que leur projet ne dénature aucunement l’esthétique de l’immeuble puisque cette terrasse n’est même pas visible par les autres copropriétaires.

Ils précisent, quant à la résolution n°6 contestée, que, selon le règlement de copropriété, les garde-corps sont des parties communes. Ils en déduisent qu’il revient au syndicat de veiller au respect des normes les concernant et que les travaux relatifs à ces parties communes incombent à l’ensemble des copropriétaires. Ils indiquent avoir toutefois proposé de prendre en charge la totalité du coût des travaux d’un montant de 44.713 euros.

Ils exposent que les garde-corps représentent un danger pour eux et leurs enfants, leur causant ainsi une inquiétude permanente et pouvant engager la responsabilité du syndicat en cas d’accident, sur le fondement de son obligation générale de prudence et de diligence dans le cadre de la responsabilité pénale des personnes morales, d’autant plus qu’ils ont formulé une demande expresse en ce sens.

Ils mentionnent que les garde-corps ne correspondent pas au permis de construire qui avait été déposé à la création de l’immeuble.

Ils ajoutent que la résolution n°7 a été rejetée abusivement puisqu’ils avaient transmis les précisions et détails des travaux projetés antérieurement à l’assemblée générale litigieuse. Ils expliquent avoir souhaité régulariser les travaux réalisés par l’entreprise qu’ils avaient mandatée relatifs à la pose de tubes PVC peints de manière à conserver une harmonie visuelle et à l’installation de blocs de climatisation surélevés afin qu’ils soient totalement invisibles et ne soient pas en contact avec l’étanchéité de l’immeuble.

Ils concluent à l’existence d’une rupture d’égalité puisqu’ils soutiennent que la quasi-totalité des copropriétaires a installé une climatisation sur leurs balcons sans autorisation et que le règlement de copropriété prévoit que « les installations sont prévues sur le toit de l’immeuble » et « aucun moteur ne pourra être installé dans les appartements, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers ». Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires a refusé de communiquer les autorisations qui auraient été accordées aux autres copropriétaires pour l’installation de leurs climatisations réversibles malgré la sommation faite en ce sens.

Ils énoncent qu’un copropriétaire a récemment souhaité faire installer une climatisation et a sollicité des renseignements auprès du syndic qui lui a fait part des réserves d’usage telles que la réalisation des travaux dans les règles de l’art, l’absence de nuisances pour les appartements voisins, l’absence de visibilité de l’installation depuis l’extérieur et l’éventuel démontage de l’installation aux frais du propriétaire concerné sans possibilité d’indemnisation par le syndicat en cas de travaux de maintenance ou de rénovation devant être réalisés par ce dernier. Ils exposent respecter toutes ces réserves puisque leur bloc de climatisation n’est pas visible et que l’alimentation de l’unité extérieure passe par une gaine située dans l’ancienne cheminée dont ils peuvent jouir exclusivement et privativement. Ils observent d’ailleurs que le conseil syndical ne s’est pas opposé à la pose d’un climatiseur sur le toit lors de la réunion du 10 mars 2022.

Ils estiment également que le rejet de la résolution n°8 constitue un abus de majorité car d’autres copropriétaires ont installé des vérandas et parois sur les parties communes de l’immeuble alors que la pergola démontable qu’ils envisagent d’installer est invisible depuis l’extérieur. Ils en déduisent que l’opposition de l’assemblée générale à la construction de vérandas, constructions fermées fixes, sur les balcons d’autres copropriétaires n’a pas d’incidence sur leur demande puisque ces installations ne sont pas comparables.

Ils relèvent que si le syndicat des copropriétaires fait état de l’interdiction d’installer des vitres coupe-vent, de très nombreuses parois vitrées ont été posées par divers copropriétaires.

En réplique aux écritures adverses, ils soutiennent que les jurisprudences citées par le syndicat ne sont pas transposables en l’espèce car les travaux envisagés ne seront pas source de nuisances pour les autres copropriétaires et ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble. Ils ajoutent avoir transmis tous les éléments démontrant que les travaux ne contreviendraient aucunement au règlement de copropriété ni à la loi.

Ils invoquent l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 1240 du code civil à l’appui de leurs demandes d’indemnisation. Ils exposent avoir contacté un architecte, un commissaire de justice ainsi qu’un bureau d’études structures, ce qui a généré des frais importants. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en rejetant abusivement leurs demandes d’autorisation à l’origine de leurs préjudices. Ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice financier d’un montant de 10.000 euros ainsi qu’un préjudice moral dont ils évaluent la réparation au même montant, causé par le harcèlement dont ils seraient victimes alors qu’ils viennent de s’installer dans leur nouvel appartement et l’inquiétude liée à la hauteur insuffisante des garde-corps.

Ils indiquent également, sur le fondement de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965, que les demandes reconventionnelles du syndicat sont irrecevables, à défaut d’autorisation préalable donnée par l’assemblée générale au syndic pour les former au nom du syndicat, puisque celles-ci ne constituent pas la suite nécessaire de la demande principale et tendent à obtenir un avantage distinct du simple rejet de leurs demandes. Ils soutiennent que la demande reconventionnelle visant à leur condamnation sous astreinte à remettre les lieux en état ne se rattache pas par un lien suffisant à leur demande principale tendant à obtenir l’autorisation d’installer un système de climatisation et ne se limite pas à la défense du syndicat.

Ils précisent que l’ordonnance de référé n’a pas été mentionnée lors de l’assemblée générale du 24 mai 2024 et que les copropriétaires n’ont même pas été informés qu’une procédure a été diligentée à tort par le syndicat aux frais communs des copropriétaires.

Ils concluent enfin au caractère infondé des demandes reconventionnelles du syndicat car leur installation est conforme à l’aspect esthétique de l’immeuble, le règlement de copropriété n’interdit pas la pose de blocs climatiseurs sur le toit et la quasi-totalité des copropriétaires ont procédé à une telle installation sur leurs balcons, parties communes.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à :

retirer tous les éléments d’équipement installés sans autorisation sur le toit de l’immeuble, partie commune, et sur sa façade et spécialement :

Les deux groupes extérieurs de climatisation réversible de marque Daikin sur les supports muraux fixés dans l’acrotère Nord du toit terrasse à l’aide de tiges filetées et de boulons,Les deux tuyaux en PVC gris de diamètre 100 mm partant du moteur et posés sur le sol recouvert de gravillons,L’équipement de connexion de l’un des deux moteurs à une cheminée de ventilation du toit dont deux faces ont été percées à environ 700 mm du sol,Le second tuyau de connexion traversant dans le sens de la largeur le toit terrasse pour se fixer au soubassement de l’édicule à environ 300 mm du sol,La goulotte en façade pour acheminer les gaines souples vers leur appartement du 3ème étage,

remettre en état les parties communes en obturant tous les percements qui ont été effectués,

lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 mars 2023, distraits au profit de Maître Éric Vezzani, Avocat au Barreau de Nice.

Il expose que les époux [A] ont effectué divers aménagements dans leur appartement depuis qu’ils l’ont acquis et ont manifesté la volonté de réaliser d’autres travaux affectant les parties communes de l’immeuble en posant d’un système de climatisation, en changeant les garde-corps de leur terrasse et en installant une pergola bioclimatique sur leur terrasse.

Il soutient que l’installation d’un système de climatisation intégrant la pose de groupes extérieurs sur le toit de l’immeuble nécessite une autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que, nonobstant le refus de l’assemblée, les époux [A] ont mis en œuvre leur projet, ce qu’il estime constituer une appropriation illicite des parties communes.

Il rappelle que les décisions de l’assemblée générale sont exécutoires immédiatement, quand bien même celles-ci feraient l’objet d’une action en annulation, et qu’il appartient au copropriétaire qui invoque l’abus de majorité de le démontrer.

Il fait état des jurisprudences selon lesquelles le refus d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux est légitime en cas de nuisances occasionnées aux autres occupants, d’atteinte à la destination de l’immeuble, de défaut d’informations suffisantes fournies aux copropriétaires lors du vote ou du caractère inesthétique des travaux envisagés. Il en déduit que lorsque le refus est motivé, il appartient au copropriétaire demandeur de démontrer que les motifs invoqués étaient contraires à l’intérêt de la copropriété.

Il fait valoir, concernant la résolution n°6 litigieuse, qu’il convient de se placer à la date de construction de l’immeuble, soit au début des années 1970, pour apprécier le respect des normes en matière de hauteur des garde-corps. Il considère que le garde-corps est conforme à la règlementation en vigueur à cette époque.

Il expose que, dans les autres appartements de l’immeuble, les garde-corps sont installés à 104 cm du sol, se décomposent en une murette cimentée sur 12 cm surmontée d’un garde-corps en métal anodisé de 92 cm, avec un écart de 11 cm entre les barreaux. Il estime qu’aucun enfant, même en bas âge, ne peut passer à travers ce garde-corps.

Il soutient que l’assemblée générale a refusé d’adopter les résolutions litigieuses, contraires au règlement de copropriété selon lequel les garde-corps doivent conserver leurs formes et couleurs primitives et rien ne pourra être modifié à tout ce qui contribue à l’unité esthétique de l’immeuble. Il souligne que le projet de garde-corps en verre transparent présenté par les époux [A] ne correspond pas à ces prescriptions.

Il expose qu’il incombe aux époux [A] de proposer un projet de garde-corps en métal anodisé afin de respecter les dispositions du règlement de copropriété et l’esthétique de l’immeuble. Il en conclut que la résolution n°6 est régulière.

Il admet, concernant la résolution n°7, que certains copropriétaires, dont les précédents propriétaires du lot appartenant désormais aux époux [A], ont installé sur leurs balcons ou terrasses des moteurs de climatiseurs. Il relève toutefois que ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale, que les installations ont été réalisées à même le sol des balcons et terrasses, parties communes à usage privatif et exclusif, alors que les aménagements des époux [A] ont été effectués sur la toiture du bâtiment D. Il en déduit que ces derniers se sont ainsi appropriés une partie commune alors qu’ils avaient la possibilité d’installer les deux moteurs de climatiseurs sur leurs terrasses et balcons d’une superficie de 233 m2.

Il mentionne également que la pose de blocs de climatiseurs en toiture ainsi que de goulottes sur le mur, modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessite une autorisation administrative. Il en conclut que l’assemblée générale a refusé à bon droit d’adopter la résolution n°7 litigieuse.

Il expose que l’assemblée générale du 28 mars 2001 a donné tous pouvoirs au syndic pour engager toutes instances et actions à l’encontre de copropriétaires ou locataires ayant installé un climatiseur sans son autorisation.

Il soutient en outre que la construction d’une pergola sur la terrasse des époux [A] serait contraire au règlement de copropriété, modifierait l’aspect extérieur de l’immeuble et nuirait à l’esthétique du bâtiment.

Il expose ne pas avoir voulu créer de rupture d’égalité entre copropriétaires et explique que l’assemblée générale du 14 avril 1999 s’est opposée à la construction d’une véranda par les époux [D] et par Mme [H] en raison de la contrariété au règlement de copropriété. Il ajoute que l’assemblée a également mandaté le syndic pour entreprendre toutes démarches nécessaires afin que ces copropriétaires démontent leur véranda illégalement installée. Il relate d’ailleurs qu’une procédure de référé aux fins de remise en état a été introduite à l’encontre de ces derniers.

Il indique également que l’assemblée avait refusé à la précédente propriétaire du lot n°124 la fermeture du balcon côté Ouest et obtenu le démantèlement de ce qui avait déjà été installé sans autorisation préalable, par jugement confirmé par la cour d’appel. Il relate en outre que l’autorisation d’installer une séparation vitrée à l’Ouest de sa terrasse a été refusée à Mme [V], tout comme la demande d’autorisation formée par Mme [J] pour la pose de deux vitres coupe-vent sur son balcon côté Nord et la fermeture de son balcon côté Ouest par des vitres, dans la mesure où ces travaux consistaient en réalité en l’installation d’une véranda.

Il dément donc toute discrimination ou rupture d’égalité. Il expose en effet que M. [W] [A] a été élu membre du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 18 mai 2022 alors que sa demande n’avait pas été portée à l’ordre du jour. Il ajoute qu’à la suite du rejet de la demande d’autorisation litigieuse formée par les époux [A], l’assemblée générale a accepté leur demande d’élargissement d’une des baies vitrées donnant accès à leur terrasse alors que cette demande n’était pas inscrite à l’ordre du jour. Il en déduit une absence d’hostilité des copropriétaires à leur égard. Il indique d’ailleurs que plusieurs autres copropriétaires se sont vu refuser l’autorisation de fermer un côté de leur terrasse ou d’installer une véranda.

Il estime en outre que le fait d’avoir exécuté les travaux relatifs à l’installation des climatiseurs sur la toiture de l’immeuble avant toute autorisation de l’assemblée générale empêche le présent tribunal d’accorder une autorisation judiciaire pour les ratifier, par application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient également que la demande d’autorisation judiciaire de réalisation des travaux concernant les garde-corps et la pergola devra être rejetée au motif que les aménagements projetés sont contraires au règlement de copropriété et nuiraient à l’aspect extérieur de l’immeuble, d’autant plus que les époux [A] sont dépourvus des autorisations administratives nécessaires.

Il réclame enfin que ces derniers soient condamnés, sous astreinte, à supprimer les installations litigieuses rejetées par l’assemblée générale et à remettre les lieux en état.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 prorogé au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Par ailleurs, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose cependant pas d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux puisque, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

Sur l’installation de garde-corps (résolution n°6).

Le règlement de copropriété peut interdire la modification de tout ce qui affecte l’harmonie de l’immeuble. Ces restrictions aux droits des copropriétaires se justifient par la nécessité de préserver l’esthétique de l’immeuble dans l’intérêt même de ses occupants.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été établi le 31 octobre 1973.

L’article R 111-15 b) du code de la construction et de l’habitation, invoqué par les époux [A], dispose qu’aux étages autres que le rez-de-chaussée, les garde-corps des balcons, terrasses, galeries et loggias doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre, qui peut toutefois être abaissée jusqu’à 0,80 mètre dans le cas où le garde-corps a plus de cinquante centimètres d’épaisseur.

Néanmoins, ce texte était uniquement applicable du 8 juin 1978 au 1er juillet 2021 puisque celui-ci a été abrogé par le décret du 21 août 2019.

Dès lors, cet article n’était en vigueur ni à la date de la construction de l’immeuble en 1973, ni à celle de l’assemblée générale litigieuse du 8 septembre 2022.

Les demandeurs invoquent également la norme NF P 01-012 de juillet 1988 qui définit les dimensions des garde-corps, devant être rigides, d’une résistance appropriée, d’une hauteur d’au moins un mètre et fixés de manière sûre, et des rampes d’escalier pour assurer la sécurité dans les bâtiments.

Or, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 octobre 2024 que la hauteur du garde-corps litigieux fixé sur la terrasse des époux [A] « est insuffisante et la main-courante est trop large, présentant ainsi un danger pour les occupants ».

Toutefois, quand bien même les caractéristiques des garde-corps litigieux seraient contraires aux normes de sécurité en vigueur, cette irrégularité ne peut justifier l’annulation de la résolution litigieuse dans l’hypothèse où les travaux soumis au vote de l’assemblée générale n’ont pas pour seul objet une mise aux normes mais sont susceptibles, par leur consistance, de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble et d’être contraires au règlement de copropriété.

Par ailleurs, selon l’article 4 du règlement de copropriété intitulé « Définition des parties communes », les garde-corps sont des parties communes (pages 7 et 8).

L’article 6 de ce même règlement intitulé « Usage des parties privatives » précise en outre que :

« Chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la copropriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celle-ci. En tout état de cause, les portes d’entrée, fenêtres, balcons, volets roulants, persiennes, stores, garde-corps, portes palières, devront conserver leurs formes et couleurs primitives » (page 31).

Ce même article indique également que :

« Les copropriétaires ne devront apporter aucune modification, même concernant la peinture, aux portes d’entrée des appartements et des autres locaux particuliers, aux fenêtres, volets, persiennes, garde-corps des fenêtres, terrasses et balcons, ni aux autres parties visibles des corridors ou de la rue, qui ne font cependant pas partie des choses communes. Plus généralement, rien ne pourra être modifié à tout ce qui contribue à l’unité esthétique de l’immeuble » (page 34).

Or, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 8 septembre 2022 que les époux [A] envisageaient d’installer des garde-corps en verre en remplacement des anciens.

Leur transparence et leur caractère plein et non ajouré constitue donc un changement de couleur et de forme par rapport aux installations d’origine de l’immeuble, en métal anodisé alors que la hauteur du garde-corps et l’espace entre les barreaux peuvent être adaptés aux textes en vigueur sans modifier la forme et la couleur de l’installation.

Par ailleurs, il ressort de la note de la société Bear Architectes du 1er août 2022 que l’Architecte des Bâtiments de France avait donné son accord de principe lors de la consultation du 18 octobre 2021, que le garde-corps existant ne correspond en rien à la volonté de l’architecte dépositaire du permis de construire de l’immeuble, que, probablement pour des raisons esthétiques, voulant dégager la vue depuis l’intérieur sur l’horizon et la Méditerranée, le garde-corps plein a été remplacé en cours de réalisation par un garde-corps ajouré dont la hauteur actuelle de 86 cm est inférieure à la réglementation, dont l’espacement entre les barreaux est supérieur à 11cm et dont la main-courante a été remplacée par une lisse inclinée dont la largeur permet ou invite à l’assise.

Il y est ajouté que ces éléments sont totalement hors normes, présentent un réel danger pour les occupants, ne sont pas conformes au permis de construire, outre le fait que le modèle de garde-corps existant est différent de celui utilisé dans l’ensemble de la copropriété.

Toutefois, les époux [A] ne versent pas aux débats les annexes à la note de la société Bear Architectes si bien que la volonté de l’architecte dépositaire du permis de construire de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne peut être appréciée.

De surcroît, les dispositions du règlement de copropriété n’indiquent pas que les garde-corps devront conserver leurs formes et couleurs telles que déterminées dans le permis de construire mais leurs formes et couleurs primitives.

Or, au terme du sondage effectué par la société Green Etanchéité le 27 juillet 2022, le revêtement des garde-corps semble être d’origine et la hauteur n’en a pas été augmentée par une surcharge de béton sur une étanchéité et un revêtement préexistant.

En outre, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 octobre 2024 mentionne que le garde-corps litigieux « n’est pas identique aux autres garde-corps des terrasses de l’appartement ni à ceux des autres terrasses de la résidence. […] En effet, sa hauteur est insuffisante et la main-courante est trop large présentant ainsi un danger pour les occupants. Par ailleurs, en l’absence de vis-à-vis, il est à souligner que cette terrasse n’est pas visible par les autres copropriétaires », aucune photo des garde-corps des derniers étages des autres immeubles de la résidence n’y est intégrée si bien que leurs différences ne peuvent être identifiées.

En tout état de cause, la différence entre le garde-corps litigieux et les autres garde-corps entourant les balcons des époux [A] ne concernent pas leur forme ni leur couleur mais uniquement leurs dimensions.

Cette disparité ne justifie donc pas la transformation des garde-corps existants en garde-corps pleins en verre.

Dès lors, bien que les garde-corps litigieux ne soient pas conformes à la règlementation prévoyant notamment une hauteur minimale, la résolution n°6 proposant une installation contraire aux dispositions du règlement de copropriété, l’assemblée générale pouvait la rejeter sans qu’un abus de majorité soit caractérisé.

Par conséquent, les époux [A] seront déboutés de leur demande de prononcé de l’annulation de la résolution n°6 de l’assemble générale du 8 septembre 2022.

Sur l’installation d’un bloc de climatisation sur la toiture-terrasse de l’immeuble (résolution n°7).

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit au paragraphe intitulé « [Localité 5] tenue de l’immeuble » de l’article 6 que :

« 11° – Il ne pourra être mis aucun appareil ni antenne de radio ou de télévision sur les façades, balcons etc. de l’immeuble. Les installations appropriées sont prévues sur le toit de l’immeuble.

12° – Aucun moteur ne pourra être installé dans les appartements, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers » (page 34).

En outre, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 mars 2023 :

« Au centre de la zone Nord du toit, sont disposés deux groupes extérieurs de climatisation réversible de marque Daikin, modèle Multi Inverter, neufs.

De fabrication mars 2022.

Ces deux blocs sont posés sur des supports muraux, fixés dans l’acrotère Nord du toit-terrasse, à l’aide de tiges filetées et de boulins.

Je dénombre six percements de l’acrotère par bloc.

[…]

Je constate que des gaines souples de climatisation passent dans la goulotte, qui se coude pour se diriger vers l’appartement du troisième étage des consorts [Q] ».

Les époux [A] invoquent une rupture d’égalité au motif que certains copropriétaires ont installé une climatisation sur leur terrasse.

En effet, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 octobre 2024 que sont relevées « la présence de moteur de climatisation sur certaines terrasses du bâtiment voisin » ainsi que « dans le bâtiment C de la copropriété, en rez-de-chaussée, côté Sud, […] la présence d’un moteur de climatisation fixé en façade. Une goulotte verticale ainsi qu’une horizontale courent le long de la façade au niveau du bloc. Un autre moteur de climatisation est également posé sur cette terrasse, côté ouest ».

Toutefois, les demandeurs assimilent à tort l’installation de blocs de climatisation sur les terrasses, parties communes à jouissance privative attachées aux lots d’appartement, et sur la toiture-terrasse de l’immeuble, partie commune.

Or, quand bien même le règlement de copropriété autorise l’installation d’éléments techniques sur la toiture, celle-ci est subordonnée à une autorisation expresse de l’assemblée générale en ce sens, à défaut de laquelle il s’agit d’une appropriation illégale des parties communes.

Par ailleurs, les époux [A] sollicitait la ratification a posteriori de travaux entrepris sans autorisation préalable si bien que l’assemblée générale pouvait refuser de l’accorder afin de sanctionner une telle appropriation illicite.

En outre, le défaut de communication par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » des autorisations que l’assemblée générale aurait accordées aux copropriétaires ayant installé des blocs de climatisation sur leurs terrasses empêche la caractérisation d’une rupture d’égalité, d’autant plus que la situation n’est pas identique compte tenu des emplacements distincts des climatisations installées par les époux [A] et les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires établit qu’il ne tolère pas de telles installations puisque, par le biais de l’adoption de la résolution n°11, l’assemblée générale du 28 mars 2001 a donné tous pouvoirs au syndic d’engager toutes instances et actions à l’encontre des copropriétaires et/ou locataires ayant installé un climatiseur visible sur la façade sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 octobre 2024 que les deux groupes de climatisation installés par les époux [A] « ne sont pas visibles depuis les parties communes de la résidence ni depuis les autres bâtiments. En effet, ils sont bien masqués par la hauteur de l’acrotère du toit. De ce fait, ils ne peuvent pas altérer l’harmonie de l’immeuble. Ils restent discrets et l’installation a été réalisée dans le respect des règles de sécurité ».

Néanmoins, quand bien même le bloc de climatisation installé par les époux [A] n’est pas visible depuis l’extérieur et ne peut donc porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble, contrairement aux blocs posés sur les terrasses voisines, cet aménagement constitue tout de même une appropriation illicite de la toiture-terrasse, à défaut d’autorisation préalable accordée par l’assemblée générale justifiant le rejet de la résolution litigieuse.

Par conséquent, les époux [A], qui ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité, seront déboutés de leur demande visant au prononcé de la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022.

Sur l’installation d’une pergola bioclimatique sur la terrasse (résolution n°8).

En l’espèce, selon l’article 7 – 6° du règlement de copropriété intitulé « Usage des parties communes », « les choses communes et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble, notamment les parties visibles de la rue et les passages communs de circulation, ne pourront être modifiés que par décision de l’assemblée des copropriétaires votant dans les conditions de quorum et majorité indiquées plus loin ».

Selon la note de la société Bear Architectes, la pergola dont l’installation est projetée par les époux [A] est « non visible depuis l’extérieur » et « n’augmente en rien la surface habitable de l’appartement et ne représente aucune création de surface carrez en cas de revente. S’agissant d’une protection solaire, M. [A] et Mme [I] ne se portent pas acquéreurs des parties communes dont ils ont la jouissance ».

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne rapporte pas la preuve de l’existence de nuisances causées aux autres occupants de l’immeuble qui résulteraient de cette installation ni de l’atteinte à la destination de l‘immeuble.

Dès lors, le rejet de la résolution contestée ne peut être fondé sur l’atteinte à l’harmonie ou la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, de nombreux copropriétaires de l’immeuble ont installé des vérandas et parois vitrées sur leurs terrasses, parties communes à jouissance privative.

En effet, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 octobre 2024 que :

« Des parois vitrées sont également fixées sur certaines terrasses afin de les délimiter à celle des voisins. Ces panneaux permettent ainsi de fermer les extérieurs. […]

Au dernier étage du bâtiment côté Est, je constate que sur la terrasse située à l’angle Ouest, une paroi en verre sablée est posée sur le garde-corps et remonte jusqu’au bandeau. A l’angle Sud-Ouest du bâtiment, je constate la présence d’une paroi vitrée avec deux panneaux coulissants, délimitant la surface de celle-ci.

A l’angle Sud-Ouest du bâtiment au dernier étage, présence d’une paroi vitrée avec deux panneaux coulissants et une imposte, délimitant la terrasse.

Dans le bâtiment, orienté au Nord, au dernier étage, à l’angle Ouest, la terrasse est délimitée par deux panneaux vitrés.

Au niveau du bâtiment B, au Nord de la résidence, présence d’une paroi vitrée sur la terrasse du dernier étage et de l’étage inférieur.

Au premier étage du bâtiment, sur la terrasse de l’appartement, orienté à l’angle Est, présence d’une paroi vitrée, fixée en façade entre le garde-corps et le bandeau ».

Or, si une véranda constitue une extension fermée et permanente, une pergola bioclimatique démontable est une structure ouverte, légère et temporaire. Ces deux installations ne peuvent donc être comparées.

D’ailleurs, si une autorisation administrative est nécessaire pour l’installation de la première, ce n’est pas le cas pour la seconde, à condition qu’elle soit démontable et non close.

En outre, l’assemblée générale aurait pu, si nécessaire, autoriser l’installation sollicitée sous réserve de l’obtention du permis idoine.

Dès lors, le moyen invoqué par le syndicat selon lequel l’assemblée générale n’aurait pas souhaité créer de rupture d’égalité entre copropriétaires en autorisant les époux [A] à installer une pergola bioclimatique sur leur terrasse est inopérant alors que l’assemblée s’était opposée à :

la construction d’une véranda par les époux [D] et Mme [H] et avait mandaté le syndic pour entreprendre toutes démarches nécessaires afin que ces derniers démontent leur véranda, le 14 avril 1999,la fermeture du balcon côté Ouest du lot n°124 et obtenu le démantèlement de ce qui avait déjà été installé sans autorisation préalable,l’installation d’une séparation vitrée à l’Ouest de la terrasse de Mme [V], le 28 mars 2001,la pose de deux vitres coupe-vent sur le balcon Nord de Mme [J] et la fermeture de son balcon côté Ouest par des vitres, dans la mesure où ces travaux consistaient en l’installation d’une véranda, le 27 mars 2002.

Par ailleurs, avant de porter la résolution litigieuse à l’ordre du jour, les époux [A] se sont rapprochés d’un architecte, des services de l’urbanisme, de l’Architecte des Bâtiments de France et de leur conseil.

Ces derniers ont donc communiqué à l’assemblée générale tous les éléments démontrant que les travaux projetés ne contreviendraient aucunement au règlement de copropriété ni aux dispositions légales.

Par conséquent, le rejet de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 n’ayant pas été justifié par la volonté d’éviter toute atteinte à l’harmonie ou la destination de l’immeuble, sa nullité ne pourra qu’être prononcée.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de procéder aux travaux refusés par l’assemblée.

En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 4 de la même loi dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus.

Il est constant que le tribunal ne peut accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris.

L’article 30, alinéa 4, donne en effet au juge le droit de donner son autorisation, mais aux conditions qu’il fixe lui-même, ce qui est impossible si les travaux sont déjà en cours car il lui devient impossible de déterminer ces conditions.

La possibilité d’une ratification a posteriori n’existe pas si bien que le copropriétaire ne peut solliciter du juge la validation d’une construction déjà réalisée, peu important que les travaux exécutés présentent un caractère minime ou préparatoire ou que le refus d’autorisation de la part de l’assemblée ait présenté un caractère abusif.

En l’espèce, il convient de constater que les époux [P] ont réalisé les travaux de pose d’une climatisation sur le toit de l’immeuble avant même de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale si bien que, comme le soutient le syndicat, ils ne rempliraient pas les conditions pour obtenir l’autorisation judiciaire visée par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 n’étant pas fondée, le refus d’autorisation n’étant pas abusif mais justifié, ils seront déboutés de leurs demandes d’autorisation de procéder au changement des garde-corps conformément au projet proposé par leur architecte et de mettre en place le système de climatisation sur la terrasse en couverture de leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124).

En revanche, la refus d’installation d’une pergola qui leur a été opposé dans le cadre du vote de la résolution n°8 n’est justifié par aucun motif légitime de sorte que les époux [A] seront autorisés à faire réaliser ces travaux d’amélioration, à savoir la mise en place d’une pergola bioclimatique sur la terrasse rattachée à leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124) aux conditions suivantes :

Que les travaux soient réalisés à leurs frais exclusifs et dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, ,De l’obtention des autorisations administratives éventuellement requises qui devront être transmises au syndic préalablement à la réalisation des travaux, concomitamment aux attestations d’assurances décennales, en cours de validité, des intervenants.Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [A] exposent avoir contacté un architecte, un commissaire de justice ainsi qu’un bureau d’études structures, ce qui a engendré des frais importants dont ils réclament le remboursement auprès du syndicat des copropriétaires qu’ils considèrent responsable de ces dépenses inutiles en raison du rejet abusif des résolutions contestées.

Ils font état un préjudice financier d’un montant de 10.000 euros et d’un préjudice moral dont ils évaluent la réparation à la même somme en soutenant que certains copropriétaires leur feraient subir des faits constitutifs d’un harcèlement moral et que la hauteur insuffisante des garde-corps est source d’inquiétude en raison du risque présenté pour leurs jeunes enfants.

Or, ils ont engagé les dépenses nécessaires à la préparation de leur projet de travaux sans aucune certitude que l’assemblée générale leur délivrerait l’autorisation d’y procéder, le refus qui leur a été opposé lors du vote des résolutions 6 et 7 n’étant pas infondé.

Ils ne rapportent pas davantage la preuve de faits de harcèlement commis par certains copropriétaires, étant observé que M. [W] [A] a été élu membre du conseil syndical et qu’ils ont été autorisés à élargir l’une des baies vitrées donnant accès à leur terrasse au cours de l’assemblée litigieuse.

Il n’est donc pas établi que le syndicat, dont il convient de rappeler qu’il est une personne morale distincte des copropriétaires qui le composent, a commis une faute à l’origine des préjudices qui sont invoqués en prenant des décisions étrangères à l’intérêt collectif dans le but de nuire aux époux [A].

Par conséquent, les époux [A] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices financier et moral.

Sur la demande reconventionnelle de remise des parties communes en leur état initial.

Sur les fins de non-recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice et du défaut de lien suffisant avec la demande principale.

En vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Il ajoute, dans son deuxième alinéa, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit des actions en recouvrement de créances, de la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, des mesures conservatoires, de l’opposition aux travaux permettant la recharge des véhicules électriques, des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés et de la défense aux actions intentées contre le syndicat.

Aucune autorisation n’est donc nécessaire lorsque le syndicat, assigné en justice par un tiers ou un copropriétaire, est en position de défendeur. Il est seulement tenu d’informer la prochaine assemblée générale de la procédure engagée.

Il s’ensuit que, en tant que défense à l’action principale, et fondée exclusivement sur celle-ci, une demande reconventionnelle au nom du syndicat peut être formée par le syndic sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée.

En revanche, cette autorisation redevient nécessaire lorsque la demande du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais vise à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l’habilitation du syndic par l’assemblée générale.

En l’espèce, les époux [A] soutiennent que les demandes reconventionnelles formées par le syndicat défendeur sont irrecevables, à défaut d’autorisation préalable donnée par l’assemblée générale au syndic pour les formuler, puisque celles-ci ne constituent pas la suite nécessaire de la demande principale et ne se rattachent pas à celle-ci par un lien suffisant mais tendent à obtenir un avantage entièrement distinct.

Or, seul le juge de la mise en état, à l’exclusion du présent tribunal, est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir qui se serait révélée antérieurement à son dessaisissement.

Les dernières écritures du syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1] », contenant les demandes reconventionnelles litigieuses, ont été notifiées le 21 juin 2024 alors que la clôture de la procédure a été prononcée le 23 décembre 2025.

Dès lors, la fin de non-recevoir ne s’étant pas révélée postérieurement à l’ouverture des débats, seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaître avant son dessaisissement de sorte que les époux [A] ne sont pas recevables à la soulever devant le tribunal.

Par conséquent, les fins de non-recevoir opposées par les époux [A] aux demandes reconventionnelles seront rejetées pour être irrecevables devant le tribunal.

Sur la demande de suppression sous astreinte des installations réalisées sans autorisation.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 15 alinéa 1er de la même loi prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Selon l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’assemblée générale du 8 septembre 2022 a rejeté la résolution n°7 visant à la demande d’autorisation des époux [A] pour la mise en place d’un système de climatisation intégrant la pose de groupes au niveau de la toiture terrasse en couverture de leur logement situé au 3ème étage du bâtiment D (lot n°124) et ces derniers ont été débouté de leur demande visant au prononcé de la nullité de cette résolution de sorte que l’installation du système de climatisation sur la toiture-terrasse, partie commune de l’immeuble, est illicite.

Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] seront donc condamnés à retirer tous les éléments d’équipement installés sans autorisation sur le toit de l’immeuble, partie commune, et sur sa façade et spécialement :

les deux groupes extérieurs de climatisation réversible de marque Daikin sur les supports muraux fixés dans l’acrotère Nord du toit terrasse à l’aide de tiges filetées et de boulons,les deux tuyaux en PVC gris de diamètre 100 mm partant du moteur et posés sur le sol recouvert de gravillons,l’équipement de connexion de l’un des deux moteurs à une cheminée de ventilation du toit dont deux faces ont été percées à environ 700 mm du sol,le second tuyau de connexion traversant dans le sens de la largeur le toit terrasse pour se fixer au soubassement de l’édicule à environ 300 mm du sol,la goulotte en façade pour acheminer les gaines souples vers leur appartement du 3ème étage,

ainsi qu’à remettre en état les parties communes en obturant tous les percements qui ont été effectués dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme incluant le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice qui ne sont pas des dépens par application de l’article 695 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] du 8 septembre 2022 ;

DEBOUTE Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] de toutes leurs autres demandes ;

DECLARE les fins de non-recevoir opposées aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1] » irrecevables devant le tribunal à défaut de saisine préalable du juge de la mise en état exclusivement compétent pour en connaître ;

CONDAMNE Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois à :

retirer tous les éléments d’équipement installés sans autorisation sur le toit de l’immeuble, partie commune, et sur sa façade et spécialement :

Les deux groupes extérieurs de climatisation réversible de marque Daikin sur les supports muraux fixés dans l’acrotère Nord du toit terrasse à l’aide de tiges filetées et de boulons,Les deux tuyaux en PVC gris de diamètre 100 mm partant du moteur et posés sur le sol recouvert de gravillons,L’équipement de connexion de l’un des deux moteurs à une cheminée de ventilation du toit dont deux faces ont été percées à environ 700 mm du sol,Le second tuyau de connexion traversant dans le sens de la largeur le toit terrasse pour se fixer au soubassement de l’édicule à environ 300 mm du sol,La goulotte en façade pour acheminer les gaines souples vers leur appartement du 3ème étage,

remettre en état les parties communes en obturant tous les percements qui ont été effectués ;

CONDAMNE Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [U] [I] épouse [A] et M. [W] [A] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Éric Vezzani, avocat au barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT