MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01652 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IXV6

AFFAIRE : S.A. [M] / [V] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. [M],

dont le siège social est sis 67 Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [N],

demeurant 18 RUE DES TAMARIS – RESIDENCE LES GOELANDS -

62150 HOUDAIN

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, à effet du même jour, la SA D’HLM [M] HABITAT a donné à bail à Madame [V] [N], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis Résidence Les Goelands, 18 rue des Tamaris, 62150 Houdain, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 439,71 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 14,35 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 430 euros.

Madame [V] [N] a déposé le 15 février 2024 un dossier de surendettement, déclaré recevable le 14 mars 2024. Dans sa séance du 29 août 2024, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a imposé la suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM [M] HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [N], par exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 689,64 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2025, (notifié le 14 août 2025 au représentant de l’État dans le Département), la SA D’HLM [M] HABITAT a fait citer Madame [V] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE, à l’audience du 8 janvier 2026, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;qu’il soit dit et jugé qu’elle devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de la défenderesse en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;sa condamnation au paiement de la somme de 605,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SA D’HLM [M] HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 855,91 euros, arrêtée au 6 janvier 2026. Elle s’est dite non opposée à l’octroi de délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 27 décembre 2024 avait été signifié à Madame [V] [N] mais que ses causes n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a mentionné que la locataire, dans le cadre d’une procédure de surendettement, s’était vue accorder un moratoire de 24 mois, le montant de la dette locative retenue dans ce dossier de surendettement étant de 509,50 euros. Elle a ajouté que la dette avait augmenté depuis lors, mais que le loyer courant était désormais réglé.

Madame [V] [N] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette tant dans son principe que dans son montant, tout en faisant valoir qu’il lui était facturé des frais d’assurance alors même que le logement avait toujours été assuré. Elle a confirmé avoir repris le paiement du loyer courant, depuis le mois d’octobre 2025.

Elle a indiqué vouloir rester dans le logement, et a proposé de verser la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer afin de régler la dette. Elle a précisé vivre seule avec trois enfants à charge, et percevoir l’ARE à hauteur d’environ 900 euros outre les allocations familiales à hauteur d’environ 700 euros.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal le 23 décembre 2025. Il y est notamment fait état de l’engagement de Madame [V] [N] à régler la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 30 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 7 août 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA D’HLM [M] HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le contrat de bail souscrit entre les parties le 15 juin 2020 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 décembre 2024 ;

– le décompte de la créance arrêté au 6 janvier 2026, dont il résulte que la défenderesse reste toujours redevable de loyers et charges impayés pour une somme totale de 627,57 euros, déduction faite des frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais non justifiés (pénalités d’enquête, et frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte de la locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte de la locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil ).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et faute de justifier d’un paiement libératoire, Madame [V] [N] doit être condamnée au paiement de la somme de 627,57 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient de rappeler que l’exigibilité de cette créance est suspendue pour 24 mois à hauteur de 509,58 euros, ainsi que le court des intérêts portés par cette somme, dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais dans sa séance du 29 août 2024.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM [M] HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Madame [V] [N] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ».

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Madame [V] [N] le 27 décembre 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il convient de relever que par courrier recommandé en date du 25 novembre 2024, la SA D’HLM [M] HABITAT a mis en demeure Madame [V] [N] de régulariser sous quinzaine la somme de 164,32 euros, correspondant à de nouveaux impayés de loyers depuis l’entrée en vigueur du moratoire, à défaut de quoi elle reprendrait les poursuites à son encontre. Cependant, à la lecture des mesures imposées par la commission, il apparaît que celle-ci n’a pas prévu de clause de déchéance ou de caducité, de sorte que la résolution du moratoire ne pouvait être demandée qu’en justice, ce qui n’a pas été fait. En conséquence, le moratoire dont bénéficie Madame [V] [N] est toujours en vigueur.

Il s’ensuit que le commandement de payer en date du 27 décembre 2024 ne pouvait porter que sur les nouveaux impayés de loyer, soit la somme de 180,06 euros, et non sur l’intégralité de la dette, d’un montant de 689,64 euros. Il est cependant constant que si un commandement de payer porte sur une somme supérieure au montant réel de la dette, il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [V] [N] a réglé le 15 janvier 2025 la somme de 181 euros, soit une somme supérieure au montant réel de la dette due au jour du commandement de payer.

Selon l’article 1342-10 du Code civil, « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. ».

En application de cet article, et dans la mesure où il n’est pas démontré que la locataire aurait précisé quelle dette elle entendait acquitter, il y a lieu de considérer que le versement de la somme totale de 181 euros a permis de régler la somme visée par le commandement de payer, dette que la défenderesse avait le plus intérêt à acquitter.

En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être considérée comme acquise, et la SA D’HLM [M] HABITAT sera déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail et les délais de paiement

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le juge évalue souverainement si la gravité du manquement justifie ou non le prononcé de la résiliation.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit aux débats par la SA D’HLM [M] HABITAT que le solde locatif est débiteur depuis le 16 mars 2023, soit depuis près de trois ans. Le montant actuel de la dette locative, s’il correspond à moins de deux mensualités de loyer plein, correspond cependant à 6,50 loyers résiduels. Il y a dès lors lieu de considérer que le manquement de Madame [V] [N] à son obligation de payer à leur terme les loyers et les charges présente un caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [V] [N] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025. En outre, la bailleresse s’est dite non opposée à l’octroi à la locataire de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [N] des délais s’agissant du paiement de la dette non concernée par le moratoire, soit 117,99 euros, et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 2 mensualités d’un montant de 50 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Dans l’hypothèse de cette résiliation, Madame [V] [N] pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux. Elle serait alors tenue de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux.

L’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose par ailleurs que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Madame [V] [N] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA D’HLM [M] HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM [M] HABITAT recevable ;

DEBOUTE la SA D’HLM [M] HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail;

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la SA D’HLM [M] HABITAT la somme de 627,57 euros (six cent vingt-sept euros et cinquante-sept centimes), au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 605,27 euros à compter du 7 août 2025, et sur le surplus à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exigibilité de la dette locative est suspendue à hauteur de 509,58 euros, ainsi que le court des intérêts portés par cette somme, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais dans sa séance du 29 août 2024 ;

AUTORISE Madame [V] [N] à se libérer du surplus de la dette, soit la somme de 117,99 euros, en 2 mensualités successives d’un montant de 50 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

PRONONCE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé Résidence Les Goelands, 18 rue des Tamaris, 62150 Houdain, conclu le 15 juin 2020 entre la SA D’HLM [M] HABITAT, d’une part et Madame [V] [N] d’autre part, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré, ou du loyer et des charges courants dus pendant la durée des délais de paiement, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la SA D’HLM [M] HABITAT le solde de la dette locative non couverte par le moratoire ;

AUTORISE la SA D’HLM [M] HABITAT, à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement sis Résidence Les Goelands, 18 rue des Tamaris, 62150 Houdain, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SA D’HLM [M] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause

CONDAMNE Madame [V] [N], aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 6 mars 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

M. LOMORO S. AUBRY