MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00930 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAQP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. EPIC FRANCE C/ S.A.S. CENTRE D’AFFAIRES CRETEIL EXPANSION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EPIC FRANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 501 218 598, dont le siège social est sis 4-4 bis rue de Ventadour – 75001 PARIS

représentée par M^e Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2154

DEFENDERESSE

S.A.S. CENTRE D’AFFAIRES CRETEIL EXPANSION, immatriculé au RCS de CRETEIL sous le n° 818 326 928, dont le siège social est sis 9-11 rue Georges Enesco – 94000 CRETEIL

représentée par M^e Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

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Débats tenus à l’audience du : 23 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 février 2016, la SCI EPIC France a donné à bail commercial à la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion des locaux à usage de bureaux situés au 9ème étage de l’immeuble « L’expansion » sis 9/11 rue Georges Enesco à Créteil (94000), moyennant un loyer annuel de 60 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la SCI EPIC France a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion pour une somme de 102 533,60 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la SCI EPIC France a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion pour une somme de 43 814,28 € au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SCI EPIC France a fait assigner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion à payer à la SCI EPIC France la somme provisionnelle de 87 494,56 € au titre de l’arriéré locatif, outre 5 % de pénalités de retard, soit la somme de 4 375,72 € au titre des pénalités de retard,

— condamner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 23 octobre 2025, au cours de laquelle la SCI EPIC France, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 122 546,24 € au 22 octobre 2025, outre 6 127,31 € au titre des pénalités de retard.

Par conclusions soutenues et visées à l’audience, la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion demande au juge des référés de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder un délai de 24 mois pour solder sa dette en sus du loyer courant,

— très subsidiairement, désigner un expert pour faire les comptes entre les parties,

— en tout état de cause, condamner la SCI EPIC France à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En premier lieu, la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion soutient que la demande de la SCI Epic France se heurte à une contestation sérieuse résultant de l’accord intervenu entre les parties pour un abaissement du loyer, d’une part, pour l’octroi d’une franchise de loyer en contrepartie du dysfonctionnement des ascenseurs de l’immeuble, d’autre part.

Pour en justifier, elle verse aux débats plusieurs échanges de mails attestant de la volonté des parties de trouver un accord pour poursuivre le bail dans des conditions différentes ainsi qu’un projet de contrat de bail modificatif lui ayant été adressé par la demanderesse le 12 mars 2025.

Néanmoins, en l’absence d’avenant ou de nouveau contrat signé par les parties, il n’y a pas lieu de considérer que les conditions du bail initial ont été modifiées.

En second lieu, elle allègue avoir intégralement réglé les loyers dus au titre de la période de janvier à octobre 2025.

Toutefois, elle ne produit pas d’élément de nature à démontrer qu’elle s’est acquitté de la somme de 22 554,97 € au titre du premier trimestre 2025, de la somme de 3 204,97 € au titre du deuxième trimestre 2025 et de la somme de 5 318,97 euros au titre du troisième trimestre 2025.

Il sera à cet égard précisé que les règlements afférents au parking, qui sont relatifs à un autre contrat que celui objet de la présente instance, ne peuvent être pris en compte.

En troisième lieu, le dysfonctionnement des ascenseurs de l’immeuble, s’il constitue un désagrément légitime dans la jouissance des locaux, ne peut exonérer la défenderesse de son obligation de régler son loyer, de sorte qu’il ne suffit à caractériser une contestation sérieuse.

Enfin, s’il est établi que le bailleur a, le 1er janvier 2021, donné son accord pour que le loyer soit payé mensuellement, cet accord ne peut remettre en cause les impayés reprochés à la défenderesse.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 15 juillet 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI EPIC France n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 43 814,28 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 août 2025.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI EPIC France, l’obligation de la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 22 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 122 546,24 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 43 814,28 € et à compter du 27 mai 2025 pour le solde.

En revanche, n’y a pas lieu de condamner la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion à verser à la la SCI EPIC France, la somme de 6 127,31 € au titre des pénalités de retard car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion démontre avoir, malgré une situation financière compromise, effectué plusieurs règlements pour s’acquitter de sa dette locative et tenté de parvenir à un accord amiable avec la demanderesse. Il est justifié de prendre en compte la situation de la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion, ce d’autant que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 5 106,09 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’expertise

Les pièces produites aux débats ayant permis de déterminer, avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance de la SCI Epic France, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise pour faire les comptes entre les parties.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion ne permet d’écarter la demande de la SCI EPIC France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion à payer à la SCI EPIC France la somme de 122 546,24 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 1899 sur 43 814,28 € euros et à compter du 27 mai 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des intérêts de retard,

AUTORISONS la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion à se libérer de sa dette locative sur 24 mois en réglant la somme de 5 106,09 € pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DEBOUTONS la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion de sa demande d’expertise,

CONDAMNONS la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS Centre d’Affaires Créteil Expansion à payer à la SCI EPIC France la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS