COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01826 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYSR

du 10 Avril 2026

M. I 26/00000353

affaire : [Z] [S], [P] [Y], [M] [I], [A] [U], [E] [W], [V] [K], [D] [K], [O] [Y], [T] [J], [R] [J], [B] [Q], [X] [G], [N] [L], [F] [H], [C] [ZI]

c/ S.A.R.L. SOL ORIENS, S.A.S. MADONE

Copie exécutoire délivrée à

M^e Lucas PANICUCCI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Bastien CAIRE

M^e Julien SALOMON

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le dix Avril À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [P] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [A] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6] – PRINCIPAUTE DE [Localité 7]

Madame [E] [W]

[Adresse 5]

[Localité 6] – PRINCIPAUTE [Localité 8]

Madame [V] [K]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Monsieur [D] [K]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [T] [J]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [R] [J]

[Adresse 7]

[Localité 10]-[Localité 11]

Madame [B] [Q]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [X] [G]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [N] [L]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Monsieur [F] [H]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [C] [ZI]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.R.L. SOL ORIENS

Chez RIVIERA REALISATION

[Adresse 12]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

S.A.S. MADONE

[Adresse 13]

[Adresse 14]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, Mme [P] [Y], M. [O] [Y], Mme [T] [J], M. [R] [J], Mme [B] [Q], Mme [X] [G], Mme [N] [L], Mme [Z] [S], M. [F] [H], Mme [C] [ZI], M. [M] [I], M.[A] [U], Mme [E] [W], Mme [V] [K] et M. [D] [K] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL SOL ORIENS et la SAS MADONE, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 27 février 2025, Mme [P] [Y], M. [O] [Y], Mme [T] [J], M.[R] [J], Mme [B] [Q], Mme [X] [G], Mme [N] [L], Mme [Z] [S], M. [F] [H], Mme [C] [ZI], M. [M] [I], M. [A] [U], Mme [E] [W], Mme [V] [K] et M. [D] [K] ont maintenu leur demande et ont sollicité le rejet des demandes adverses.

La SARL SOL ORIENS sollicite dans ses conclusions reprises à l’audience :

— à titre principal, le rejet des demandes,

— à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— la condamnation des demandeurs au paiement d’une amende civile,

— la condamnation des demandeurs in solidum à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS MADONE demande de prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, les demandeurs, acquéreurs de lots auprès de la SARL SOL ORIENS, dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement, exposent subir des préjudices financiers, matériels et personnels liés au retard dans la livraison de leurs lots, sans qu’aucune preuve objective ne vienne étayer les causes de retard invoquées leur occasionnant. Ils ajoutent en outre que des non finitions, malfaçons et désordres affectent les parties communes ainsi que certains lots privatifs et contester certains appels de fond. Ils sollicitent la mise en place une expertise judiciaire afin d’établir la réalité de l’état du chantier, analyser les causes du retard et objectiver les dommages subis.

En défense, la SARLSOL ORIENS soutient que la présente procédure est abusive aux motifs que les retards dans la livraison des lots sont entièrement justifiés par les courriers du maître d’œuvre adressés aux demandeurs conformément aux actes de vente conclus et que l’entrepreneur dispose en application de l’article 1792-6 du code civil d’un délai d’un an dans le cadre de la garantie de parfait achèvement pour procéder à la réparation des désordres signalés par le maître de l’ouvrage au moyen des réserves mentionnées au procès-verbal de réception et celles déclarées postérieurement.

Il ressort des pièces versées aux débats que par contrats de vente en l’état futur d’achèvement conclus entre 2022 et 2024 avec la SARL SOL ORIENS, les demandeurs ont acquis différents lots au sein d’un programme immobilier situé à [Localité 14].

Différentes dates de livraison des biens ont été fixées dans les actes de vente pour chacun des acquéreurs, au 31 décembre 2023, 31 mars 2024, 30 juin 2024, 30 septembre 2024 et 31 décembre 2024.

Les actes notariés prévoient diverses causes de suspension du délai de livraison et que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre

Il est constant que la livraison des lots a pris du retard.

Suivant courrier en date du 28 septembre 2023, le maître d’œuvre, la SAS MADONE a informé la SARL SOL ORIENS qu’en raison des intempéries subies sur le chantier, le retard du concessionnaire pour l’adduction en eau du chantier, le désistement de l’entreprise de gros œuvre ainsi que les retards liés aux concessionnaires d’énergie, le chantier avait pris du retard.

Dans une attestation du 2 août 2024 , le maître d’œuvre a indiqué que le bâtiment était hors d’eau et hors d’air depuis le 31 juillet 2024 et que 26 jours d’intempéries avaient été cumulés, portant les retards imputables au chantier à 264 jours.

La SAS MADONE a rédigé le 25 octobre 2024 une attestation sur l’honneur relative aux jours d’intempéries ayant affecté le chantier portant sur la période du 30 mars 2024 au 10 octobre 2024.

Dans une nouvelle attestation du 20 janvier 2025, le maître d’œuvre a ajouté que les travaux de cloison du bâtiment étaient terminés depuis le 6 janvier 2025 en retenant 52 jours d’intempéries.

Par courrier du 17 avril 2025, la SAS MADONE a indiqué qu’elle était une nouvelle fois contrainte de reporter le délai de livraison en raison des retards de raccordement électrique par les concessionnaires d’énergie en dressant en ce sens une attestation de retard, portant sur une période de 248 jours ouvrés.

Dans un courrier recommandé en date du 20 août 2025, les demandeurs ont mis en demeure le promoteur de communiquer l’ensemble des pièces justificatives sur le retard pris sur le chantier, de fixer une date ferme de livraison et de proposer une indemnisation.

En réponse et par courrier recommandé daté du 26 septembre 2025 avec accusé de réception du 13 octobre 2025 (date de distribution), la SARL SOL ORIENS a transmis au conseil des acquéreurs les attestations du maître d’oeuvre, en indiquant justifier de 298 jours de retard ouvrés et ne pouvoir prévoir une date de livraison avant décembre 2025.

La défenderesse fait valoir que les derniers lots doivent faire l’objet d’une livraison le 3 mars 2026 en versant les courriers de convocation adressés aux acquéreurs en ce sens.

Il est constant que les stipulations contractuelles qui décrivent les causes légitimes de suspension du délai de livraison prévoient que la justification de la survenance de l’une des circonstances est rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre avec cette précision s’agissant de la justification des retards provenant de la défaillance d’une entreprise, qu’elle peut s’effectuer au moyen de la production de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant.

Bien que la SARL SOL ORIENS expose pour s’opposer à la demande, avoir adressé conformément aux termes des actes de vente, les attestations du maître d’œuvre, force est cependant de relever que les demandeurs arguent d’incohérences dans le décompte et l’évolution des retards allégués et qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur les effets juridiques des attestations du maître d’œuvre et les causes légitimes de suspension des travaux, étant relevé qu’il ressort des éléments susvisés que le bâtiment est hors d’eau et hors d’air depuis le 31 juillet 2024 et que le maître d’œuvre retient dans une attestation du 25 octobre 2024, des jours d’intempéries portant sur une période postérieure du 5 août au 10 octobre 2024 sans explication.

En outre, bien que la SARL SOL ORIENS conteste les désordres allégués par les époux [Y] en faisant valoir que leur bien leur a été livré le 22 décembre 2025 sans qu’il ne soit fait état d’une humidité dans l’appartement, force est de relever qu’il ressort du procès-verbal de constat du 22 décembre 2025 que plusieurs désordres ont été constatés au niveau des peintures, du carrelage et finitions, et notamment des moisissures avec un taux d’humidité à 100% sur la paroi d’une chambre.

De plus, il est versé un courrier des époux [J] adressé le 16 janvier 2026 à la défenderesse faisant état d’un constat d’échec de la levée des réserves et d’une demande de reprise de ces dernières sans qu’il ne soit justifié à ce stade par la défenderesse de la réalisation des travaux nécessaires, le moyen tiré du fait qu’elle bénéficie d’un délai d’un an, au titre de la garantie de parfait achèvement pour y procéder étant inopérant pour faire obstacle à la demande d’expertise, eu égard aux préjudices allégués.

Enfin, il est produit un rapport du BET PETILLOT, du 18 décembre 2025 portant sur les parties communes relevant des non-conformités majeures en matière de sécurité incendie, des infiltrations d’eau généralisées et que la réception des parties communes ne peut être prononcée qu’avec des réserves majeures.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés des demandeurs, qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’amende civile :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Au vu de l’issue du litige, l’expertise sollicitée par les demandeurs ayant été ordonnée, les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’amende civile, qui ne sont pas fondées, en l’absence de caractère abusif de l’action, seront en conséquence rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge des demandeurs les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [NQ] [HZ], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 15]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 34 08 26 04

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* reconstituer la chronologie effective du chantier, en précisant les dates d’achèvement des différentes phases (fondations, gros œuvre, clos et couvert, cloisons, second œuvre, raccordements) ;

* vérifier la réalité des désordres et/ou non-conformités allégués et les retards dans la livraison des lots, invoqués par Mme [P] [Y], M.[O] [Y], Mme [T] [J], M.[R] [J], Mme [B] [Q], Mme [X] [G], Mme [N] [L], Mme [Z] [S], M.[F] [H], Mme [C] [ZI], M.[M] [I], M.[A] [U], Mme [E] [W], Mme [V] [K] et M.[D] [K] dans leur assignation et les pièces versées aux débats ;

* quantifier le retard global en jours ouvrés et déterminer la part imputable à chaque cause indiquée;

* rechercher les causes des désordres ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Mme [P] [Y], M. [O] [Y], Mme [T] [J], M.[R] [J], Mme [B] [Q], Mme [X] [G], Mme [N] [L], Mme [Z] [S], M. [F] [H], Mme [C] [ZI], M. [M] [I], M. [A] [U], Mme [E] [W], Mme [V] [K] et M. [D] [K] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 10 juin 2026, la somme de 5000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 26 février 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de Mme [P] [Y], M. [O] [Y], Mme [T] [J], M.[R] [J], Mme [B] [Q], Mme [X] [G], Mme [N] [L], Mme [Z] [S], M. [F] [H], Mme [C] [ZI], M. [M] [I], M. [A] [U], Mme [E] [W], Mme [V] [K] et M. [D] [K] les dépens de la présente instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES