TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01462 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZI7

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[S] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sophie DANIN – 90

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Sophie DANIN – 90

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596), dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 – 14075 CAEN CEDEX

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [X]

née le 29 Septembre 1973 à LORIENT (56100), demeurant 13 Rue d’ISIGNY – Bât 3. Log 6. – 14000 CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004205 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Sophie DANIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 90

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Décembre 2024

Date des débats : 12 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08/08/2016, à l’effet du jour-même, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a donné à bail à Madame [S] [X] un immeuble à usage d’habitation, un appartement de type T4 (logement n° 006, bâtiment 03, référencé 01 01 0003 03 0308), sis 13 rue d’Isigny à Caen (14000), pour un loyer mensuel de 352,41 euros outre les charges.

Un courrier portant signalement de loyer impayé a été adressé à la CAF du Calvados le 06/12/2023.

Par LRAR en date du 07/11/2023, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a mis en demeure Madame [S] [X] de s’acquitter de la dette locative d’un montant de 1307,95 euros sous un délai de huit (8) jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 14/12/2023, la CAENNAISE a fait délivrer à Madame [S] [X] un commandement de payer la somme de 1614,47 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 06/12/2023 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement. Cet acte a été délivré directement à la personne de Madame [S] [X], le 06/12/2023, par Maître [W] [M], commissaire de justice à Caen (14000), selon les indications figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la CAENNAISE a fait assigner Madame [S] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 03/04/2024 afin de voir :

— Constater la résiliation du bail conclu entre LA CAENNAISE et Madame [S] [X] concernant un appartement de type T4 (logement n° 006, bâtiment 03, référencé 01 01 0003 03 0308), sis 13 rue d’Isigny à Caen (14000), à la date du 14/02/2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l’article L. 412-1 du CPCE ;

— Autoriser la CAENNAISE à faire transporter les meubles et effets garnissant les lieux loués dans un lieu de son choix propre et en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de Madame [S] [X], en attente de la décision du Juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;

— Condamner Madame [S] [X] au paiement :

— de la somme de 1024,31 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges dus au 14/02/2024.

— d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges pour la période du 15/02/2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

— d’une indemnité de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— des entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement du 14/12/2023,

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’assignation n’ayant pu être délivrée directement à la personne Madame [S] [X], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 03/04/2024, en l’étude de Maître [R] [N], commissaire de justice à Caen (14000).

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 04/04/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

A l’audience du 12/12/2024, la CAENNAISE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer les a amenés à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat. La CAENNAISE actualise le montant de sa créance à la somme de 1056,64 euros et, selon les termes de la note d’audience, évoque un plan d’apurement à hauteur de 30 euros par mois en sus du montant du loyer et exprime son accord sur un délai de paiement sur cette base.

Madame [S] [X] est présente en personne lors de l’audience du 12/12/2024, assistée de son conseil qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale au regard d’une décision du Bureau d’aide juridictionnelle en date du 22/07/2024. Selon les termes de la note d’audience, la défenderesse reconnaît la réalité de la dette revendiquée à son encontre.

L’affaire a été retenue avec une date de délibéré fixée au 07/02/2025, avec mise à dispositions de la décision au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 11, page 3/4) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la CAENNAISE que Madame [S] [X] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement de payer.

Le Diagnostic social et financier de Madame [S] [X] réalisé par les services de l’UDAF du Calvados le 17/10/2024 préconise le maintien dans le logement.

Le plan d’apurement évoqué lors de l’audience est jugé crédible au regard des éléments débattus contradictoirement lors de l’audience et la locataire est ainsi en situation de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 14/02/2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, alors même que le locataire ne l’a pas saisi dans le délai de deux (2) mois suivant le commandement de payer, accorder même d’office, des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu des difficultés financières et personnelles invoquées par Madame [S] [X], il lui sera accordé les délais de paiement, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non-respect de l’échéancier.

Madame [S] [X] devra donc régler la somme de TRENTE EUROS (30 euros) par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité comme indiqué au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordés, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

Il conviendrait ainsi d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et par ailleurs d’autoriser la CAENNAISE à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [S] [X].

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 02/12/2024, il apparaît que Madame [S] [X] reste en effet redevable de la somme de MILLE CINQUANTE-SIX EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES (1056,64 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 02/12/2024, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 03/04/2024 à hauteur de la somme de MILLE VINGT-QUATRE EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES (1024,31 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de la CAENNAISE les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Ainsi la CAENNAISE sera déboutée du chef de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge des entiers dépens de la procédure sera supportée par Madame [S] [X] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement du 14/12/2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressor,

— CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu en date du 08/08/2016 liant la CAENNAISE à Madame [S] [X], pour un local d’habitation, un appartement de type T4 (logement n° 006, bâtiment 03, référencé 01 01 0003 03 0308), sis 13 rue d’Isigny à Caen (14000), à la date du 14/02/2024 ;

— CONDAMNE Madame [S] [X] à verser au profit de la CAENNAISE la somme de MILLE CINQUANTE-SIX EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES (1056,64 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 02/12/2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 03/04/2024 à hauteur de la somme de MILLE VINGT-QUATRE EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES (1024,31 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

FRAIS A DEDUIRE : 174, 20 + 55,94

— AUTORISE Madame [S] [X] à s’acquitter de sa dette en TRENTE-CINQ (35) versements mensuels consécutifs de TRENTE EUROS (30 euros) et d’un TRENTE-SIXIEME (36e) versement qui soldera la dette en principal, frais intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

— DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;

— RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

— DIT que si Madame [S] [X] se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

— DIT en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Madame [S] [X] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis 13 rue d’Isigny à Caen (14000) ;

— DIT qu’à défaut pour Madame [S] [X] de libérer spontanément les lieux, la CAENNAISE sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies de droits, y compris avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [S] [X] à payer à la CAENNAISE une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à la libération des lieux ;

— DIT qu’il y aura alors lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT qu’il y aura alors lieu d’autoriser la CAENNAISE à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [S] [X] ;

— DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’Etat et la CAENNAISE ;

— DÉBOUTE la CAENNAISE du chef de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [S] [X] aux entiers dépens de la procédure, entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement du 14/12/2023 ;

— REJETTE le surplus des demandes des parties ;

— DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION