— N° RG 23/03906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHJ3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 Octobre 2024

Minute n°25/00052

N° RG 23/03906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHJ3

le

CCC : dossier

FE :

M^e Fabrice NORET,

M^e Romain NORMAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [F] [P]

[Adresse 4]

représentée par M^e Romain NORMAND, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] representé par son syndic SARL CAP sis [Adresse 5]

[Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 12 Novembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

Exposé du litige

Le 30 novembre 2018, Madame [F] [P] a fait l’acquisition d’un appartement en rez-de-chaussée, sis [Adresse 2] [Localité 6], au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Le 7 janvier 2019, Madame [P] a déclaré auprès de son assureur un dégât des eaux au sein de son logement.

Compte tenu de la persistance des désordres, Madame [P] a saisi le tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de solliciter une expertise judiciaire.

Par une ordonnance du 20 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Meaux a désigné Monsieur [O] en qualité d’expert judiciaire afin notamment d’identifier la localisation et l’origine des désordres, de donner son avis sur les travaux réparatoires envisageables et sur les préjudices allégués.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au mois de juin 2023.

Puis, par exploit d’huissier en date du 1er septembre 2023, Madame [F] [P] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au fond, en vue de solliciter sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte, ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 juin 2024, Madame [F] [P] demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de sursis à statuer ; Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfaite réalisation ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Madame [P] les sommes suivantes :Au titre du préjudice matériel : Séchage des murs : 10 368 € ; Traitement anti-salpêtre et reprise des embellissements : 35 524,50 € ; Au titre du relogement : 3 850 € ;Au titre du préjudice de jouissance : De décembre 2018 à septembre 2024 : 39 480 € ;Par mois à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à parfaite exécution du jugement à intervenir : 564 € ; Au titre des frais d’expertise : 6 756,13 € ;Au titre des frais de procédure : 8 000 € ; Rappeler et donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [F] [P] qui, à l’issue d’une procédure judiciaire, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [P] s’appuie sur le rapport de Monsieur [O] et fait valoir que la cause des désordres qu’elle subit réside dans le niveau de la nappe phréatique sous l’immeuble, rendant nécessaire une intervention au niveau de la structure de l’immeuble pour en assurer l’étanchéité, de sorte que la responsabilité en incombe au syndicat des copropriétaires. Elle argue de l’urgence des travaux nécessaires pour solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte. Madame [P] fait en outre valoir que la situation qu’elle subit depuis l’acquisition de l’appartement, au mois de novembre 2018, lui a occasionné divers préjudices, notamment un préjudice de jouissance, et que les travaux vont générer d’autres préjudices, tel qu’un préjudice matériel pour procéder au séchage des murs, à un traitement anti-salpêtre, puis à la reprise des embellissements, ainsi que des frais de relogement durant les travaux à proprement parler.

Par ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic CAP, demande au tribunal de :

Surseoir à statuer sur les demandes de Madame [F] [P] dans l’attente de l’exécution des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2024 ; Réserver les dépens ; Subsidiairement,

Dire Madame [P] mal-fondée en sa demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance et en ses autres demandes ; L’en débouter ; Condamner Madame [P] aux entiers dépens et reconnaitre à Maître NORET, avocat, le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne conteste pas la matérialité des désordres, ni la nécessité de les faire cesser, mais fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux le 2 mai 2024, les appels de fonds étant prévus les 1er juin et 1er décembre 2024. Il sollicite, en conséquence, un sursis à statuer dans l’attente de la réalisation des travaux. Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] conteste les préjudices allégués, soutenant que Madame [P] a continué d’habiter dans le logement, de sorte qu’elle ne peut solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Il ajoute que Madame [P] a vraisemblablement acquis l’appartement en connaissance de cause, moyennant un prix en relation avec son état et qu’à défaut, il lui appartient de rechercher la responsabilité de son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 12 novembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Motivation

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

En outre, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Les demandes de donner acte ou à voir dire et juger ou encore constater ne sont d’aucun effet juridique, et ne revêtent pas la nature de demandes au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 789, 1°, du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 802, alinéa 3, du même code dispose que “lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. “

Le sursis à statuer est un exception de procédure.

La cause du sursis à statuer, sollicité par le syndicat des copropriétaires, ne s’est pas révélée après l’ordonnance de clôture.

Par conséquent, la demande de sursis à statuer du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, aux termes de son rapport d’expertise, Monsieur [O] indique avoir observé des remontées capillaires au sein de l’appartement de Madame [P] situé au rez-de-chaussée, et de la cave R -1. Il ajoute avoir observé une entrée d’eau importante au niveau de la cave R -2 située en-dessous de l’appartement de Madame [P]. Il précise enfin avoir constaté, grâce au puits situé dans le jardin à proximité, que la nappe phréatique se trouve au même niveau que le sol de la cave R -2. L’expert judiciaire conclut, au vu de l’ensemble de ces éléments, que c’est la nappe phréatique qui est à l’origine des remontées capillaires observées tant dans la cave R -1 que dans l’appartement de Madame [P]. Il précise que les autres appartements du rez-de-chaussée ne sont pas concernés par ce problème dès lors qu’ils n’ont, en sous-sol, qu’une cave R -1 et pas de cave R -2.

Si le syndicat des copropriétaires affirme, aux termes de ses conclusions, douter de ce que cette explication serait la seule explication du dommage, il y a lieu de constater qu’aucune explication alternative ou complémentaire n’est toutefois proposée ni a fortiori démontrée.

L’expert judiciaire indique aux termes de son rapport que l’unique solution pour mettre fin aux désordres constatés est de créer une barrière étanche en injectant de la résine dans les murs. Il valide à cet égard le devis de la société MUR TRONIC validé par l’expert, à hauteur de 22 500,19 euros HT.

Cette solution n’est pas contestée par les parties, le syndicat des copropriétaires ayant au contraire d’ores et déjà voté en assemblée générale le fait « d’étudier une solution de traitement des remontées capillaires avec MUR TRONIC ».

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précédemment énoncé, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit et il convient de faire droit à la demande de travaux formulée par Madame [P] avec prononcé d’une astreinte compte tenu de l’ancienneté et de l’ampleur des désordres.

Dans ces conditions, il convient d’enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire (injection de résine dans les bas de murs au rez-de-chaussée et en sous-face dans les piliers de voûtes situés en milieu de salle R -1), dans les trois mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par mois de retard.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis

Madame [F] [P] sollicite l’indemnisation de divers préjudices ayant résulté des désordres qu’elle a subis à compter de son entrée en jouissance dans son bien immobilier.

Pour s’y opposer, le syndicat des copropriétaires fait valoir que si les désordres étaient présents et connus au moment de la vente, ils ont nécessairement influé sur le prix d’acquisition du bien. A défaut, le syndicat des copropriétaires estime qu’il appartient à Madame [P] d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’encontre de son vendeur.

Les rapports entre vendeur et acquéreur, et en particulier la question de la connaissance par la demanderesse des désordres litigieux lors de son acquisition, sont toutefois parfaitement étrangers au présent litige, qui ne concerne que la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard de l’un des copropriétaires, sur le fondement précédemment rappelé de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les rapports entre vendeur et acquéreur ne sauraient en conséquence limiter le droit à indemnisation du copropriétaire ayant subi des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Il convient, dès lors, d’apprécier chacun des postes de préjudice allégués, dans leur principe et leur quantum.

Sur le préjudice matériel

Madame [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemniser au titre des frais qui seront nécessaires pour procéder au séchage des murs, à leur traitement anti-salpêtre, ainsi qu’à la reprise des embellissements, une fois que les travaux de nature à faire cesser les remontées capillaires d’eau auront été effectués.

Elle produit à cet égard deux devis, le premier pour le séchage des murs, à hauteur de 10 368 euros TTC, le second pour le traitement anti-salpêtre et la reprise des embellissements, à hauteur de 35 524,50 euros TTC.

Ces deux devis ne font l’objet d’aucune contestation quant à leur quantum par le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas de devis inférieur. Ils ont en outre été validés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport d’expertise.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné à indemniser le préjudice matériel de Madame [P] à hauteur de 45 892,50 euros.

Sur les frais de relogement

Madame [P] sollicite en outre l’indemnisation du préjudice à venir consistant dans les frais de relogement qu’elle devra exposer durant les travaux de remise en état de l’appartement, dont la durée a été évaluée par l’expert judiciaire à un mois.

Elle produit, à l’appui de sa demande, trois annonces de locations à courte durée à [Localité 6], pouvant accueillir quatre personnes, dont le coût moyen est de 3 850 euros. Cette valeur n’est au demeurant pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné à indemniser Madame [P] au titre de ses frais de relogement à hauteur de 3 850 euros.

Sur le préjudice de jouissance

Madame [P] demande, au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme totale de 39 480 euros au titre de la période du 30 novembre 2018 au 30 septembre 2024, puis une somme mensuelle de 564 euros jusqu’à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires.

A l’appui de cette demande, Madame [P] produit deux estimations de la valeur locative mensuelle de son bien, dont elle déduit qu’elle est de 1 000 euros par mois. Cette valeur locative n’est pas discutée par le syndicat des copropriétaires.

A partir de cette valeur, Madame [P] considère que les désordres ont concerné 94 % de sa surface et évalue son préjudice de jouissance à hauteur de 60 % de la valeur locative appliquée à cette surface, précisant qu’elle n’a pas eu d’autre choix que de se maintenir dans les lieux pour des raisons matérielles. Pour sa part, le syndicat des copropriétaires s’oppose à tout préjudice de jouissance au motif que Madame [P] continue d’habiter pleinement l’appartement litigieux.

La matérialité et l’ampleur des désordres ont été constatées par l’expert et ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires. L’expert judiciaire a notamment relevé que « les murs de la cuisine en BA13 présentent un taux d’humidité très important et des salissures, et tâches. Le plafond est atteint aussi. Tous les autres murs présentent des remontées capillaires, y compris le mur de refend ». Plus généralement, il a observé que « l’appartement est sujet aux remontées capillaires dans presque tous ses murs et cloisons. Le sol est aussi humide à cause des voûtes situées juste en-dessous. On la retrouve dans tous les murs. On ne voit pas le plancher mais celui-ci doit aussi être humide […]. Les cloisons aussi sont atteintes chez Madame [P] ».

Compte tenu de l’ampleur de ces désordres, Madame [P] a nécessairement subi un préjudice de jouissance.

Il apparait néanmoins que Madame [P] a pu continuer de vivre dans son logement depuis son acquisition, sans danger pour sa sécurité ou sa santé, l’expert ayant au contraire précisé qu’il n’y a pas de travaux urgents à réaliser.

Dans ces conditions, il convient d’appliquer à la valeur locative de l’appartement un coefficient de 25 %, appliqué à 94 % de la surface et, en conséquence, d’évaluer le préjudice de jouissance de Madame [P] à la somme mensuelle de 235 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame [P] la somme de 16 450 euros au titre de la période du 30 novembre 2018 au 30 septembre 2024, puis une somme mensuelle de 235 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais d’expertise

Madame [P] sollicite enfin la prise en charge des frais d’expertise, tant à titre de dommages et intérêts qu’au titre des dépens.

Ces frais relevant des dépens, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, Madame [P] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des frais d’expertise.

— N° RG 23/03906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHJ3

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 695 4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera donc condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ainsi que les dépens de l’instance en référé.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], condamné aux dépens, sera condamné à verser à Madame [F] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Madame [F] [P] gagnant son procès contre le syndicat des copropriétaires, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, incluant les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les honoraires du syndic et de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Enjoint au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire (injection de résine dans les bas de murs au rez-de-chaussée et en sous-face dans les piliers de voûtes situés en milieu de salle R -1), dans les trois mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par mois de retard et au besoin l’y condamne ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Madame [F] [P] les sommes suivantes :

45 892,50 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel ; 3 850 euros à titre d’indemnisation de ses frais de relogement ; 16 450 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du 30 novembre 2018 au 30 septembre 2024 ; 235 euros par mois à compter du 1er octobre et jusqu’à la réalisation des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires est condamné ;

Déboute Madame [F] [P] de sa demande d’indemnisation au titre des frais d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Madame [F] [P] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [F] [P] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT