COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00042 – N° Portalis DBWR-W-B7K-Q5IC

du 03 Avril 2026

M. I 26/000329

affaire : S.A.S. IENA, S.A.S. HOTEL ASTON LA SCALA, S.A. DE L’HOTEL ASTON, S.A.R.L. IMMOBILIERE ASTON

c/ Syndic. de copro. [Adresse 1], Syndic. de copro. [Adresse 2], sis [Adresse 3], S.C.I. SCI BARBERIS ART, [C] [M]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Frédéric ROMETTI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Marjorie MENCIO

M^e David TICHADOU

EXPERTISE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TROIS AVRIL À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 26 et 29 Décembre 2025 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. IENA

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. HOTEL ASTON LA SCALA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A. DE L’HOTEL ASTON (HOTEL ASTON)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE ASTON

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSES

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice COP IMMO (IMMOBILIERE

CAMO), sis [Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 2], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SCI BARBERIS ART

[Adresse 7]

[Localité 2]

Non comparant, Non représenté

Monsieur [C] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparant, Non représenté

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Janvier 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026, délibéré prorogé au 03 Avril 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS IENA et la SARL IMMOBILIERE ASTON sont copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] cadastré [Cadastre 1]. La SA DE L’HOTEL ASTON exploite le fonds de commerce de l’hôtel-restaurant installé dans ces locaux. Elle a ainsi consenti un contrat de location gérance de son fonds à la SAS HOTEL ASTON LA SCALA. La SAS IENA est propriétaire d’un ensemble immobilier édifié sur la parcelle [Cadastre 2], qu’elle a donné à bail à la SAS HOTEL ASTON LA SCALA.

La SCI BARBERIS ART est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 1], qui jouxte le tènement foncier formant la copropriété [Adresse 2]. Monsieur [C] [M], en sa qualité de co-gérant de la SCI BARBERIS ART, exploite lesdits locaux pour diverses expositions artistiques.

Monsieur [C] [M] se plaint, depuis plusieurs années, de présence d’écoulements et d’infiltrations d’eau au sein de la galerie d’art.

Par actes du commissaire de justice des 26 et 29 décembre 2025, la SAS IENA, la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, la SA DE L’HOTEL ASTON et la SARL IMMOBILIERE ASTON ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la SCI BARBERIS ART et Monsieur [C] [M], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SAS IENA, la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, la SA DE L’HOTEL ASTON et la SARL IMMOBILIERE ASTON représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Elles font valoir que des rapports d’intervention établis par différentes entreprises ont été rendus : certains concluant à une absence de responsabilité de leur part dans les infiltrations alléguées par Monsieur [C] [M], tandis que d’autres affirmaient le contraire.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représentés par leurs conseils respectifs, ont formulé oralement les protestations et réserves.

La SCI BARBERIS ART et Monsieur [C] [M], bien que régulièrement assignés par acte en dépôt étude, n’ont pas comparu ni personne pour eux, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort du rapport de recherche de fuites en date du 22 mars 2023 de la société SUD ETANCHE 06 mandatée par le syndic de copropriété ASTON que la vétusté du local de Monsieur [C] [M] n’est pas due à un défaut d’étanchéité des cuisines de l’hôtel ASTON.

A la suite d’un nouveau sinistre signalé par Monsieur [C] [M], un nouveau rapport de recherche de fuites a été établi le 29 août 2023 et a conclu que la cause des désordres n’est pas identifiée, qu’elle peut être liée à des fluctuations d’eaux souterraines, et que par conséquent, la responsabilité de l’hôtel ASTON ne peut être recherchée.

Toutefois, il ressort du rapport de recherche de fuites en date du 24 septembre 2025, qu’un défaut d’étanchéité du sol de la salle de plonge a été identifié, et qu’il pourrait impacter le sous-sol de la galerie d’art exploitée par Monsieur [C] [M].

Ainsi, divers rapports ont été rendus avec des conclusions contradictoires, nécessitant la désignation d’un expert judiciaire.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la SAS IENA, de la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, de la SA DE L’HOTEL ASTON et de la SARL IMMOBILIERE ASTON, qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de la SAS IENA, de la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, de la SA DE L’HOTEL ASTON et de la SARL IMMOBILIERE ASTON les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Virginie RELLIER, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

DONNONS ACTE au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de leurs protestations et réserves

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés, la prise de possession et le cas échéant, les dates des procès-verbaux de réception en mentionnant les réserves éventuellement émises ainsi que les notifications écrites de désordres révélés postérieurement à la réception ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par la SAS IENA, la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, la SA DE L’HOTEL ASTON et la SARL IMMOBILIERE ASTON dans leur assignation et les pièces versées aux débats telles que liste de réserves, procès-verbaux de constat ;

* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou lors des procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* fournir tous éléments nécessaires à l’apurement des comptes entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SAS IENA, la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, la SA DE L’HOTEL ASTON et la SARL IMMOBILIERE ASTON devront consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 03 juin 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 03 décembre 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de la SAS IENA, de la SAS HOTEL ASTON LA SCALA, de la SA DE L’HOTEL ASTON et de la SARL IMMOBILIERE ASTON les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS