TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/06327 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MXMZ

Copie exécutoire

délivrée le : 26 Mars 2026

à : SCI DIDHOME

Copies certifiées conformes

délivrée le :26 Mars 2026 aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DIDHOME, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [L], [E], Co-gérant

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur, [W], [K]

né le 18 Novembre 1986 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Monsieur, [S], [U], demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de Mme, [G], [O], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, LA SCI DIDHOME a donné à bail à Monsieur, [S], [U] un logement à usage d’habitation et une cave, situés, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025 LA SCI DIDHOME a assigné Monsieur, [S], [U] et Monsieur, [W], [K], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail,

— Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur, [S], [U] ainsi que tout occupant de son chef,

— Condamner solidairement le locataire et la caution à lui payer :

o La somme de 6.210 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal,

o Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

o La somme de 800 euros à titre de dommage et intérêts,

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [U] et Monsieur, [W], [K] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

A l’audience du 27 janvier 2026, LA SCI DIDHOME, représentée par son avocat, actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 janvier 2026 à la somme de 6.900 euros, hors frais de procédure. Le bailleur s’oppose à des délais de paiement et précise que le loyer n’est plus versé depuis mars 2025.

Monsieur, [S], [U], comparant en personne, souhaite se maintenir et propose de verser la somme de 170 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette.

Monsieur, [W], [K] cité dans les termes de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le défaut de qualité à défendre de Monsieur, [W], [K]

Selon l’article 122 du code de procédure civil, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 2288 du code civil prévoit que « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. ».

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’engagement de caution qu’il invoque.

En l’espèce, aucun acte de cautionnement n’est produit aux débats et le contrat de bail ne comporte aucune signature de Monsieur, [W], [K] en qualité de caution.

Dès lors, faute pour la SCI DIDHOME d’établir l’existence d’un engagement de caution, Monsieur, [W], [K] est dépourvu de qualité à défendre.

Les demandes formées à son encontre seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 13 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 13 novembre 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 4 septembre 2025 pour la somme de 6.210 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 aout 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 4 novembre 2025. Il y’a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. "

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 6.900 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur, [S], [U], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Le manque de diligence du défendeur quant au respect de ses obligations locatives soulève des interrogations sérieuses sur sa capacité à les honorer pleinement.

En effet, Monsieur, [S], [U], qui déclare des revenus mensuels de 2 180 euros et un reste à vivre de 1 166 euros, ne fournit aucune explication satisfaisante concernant les impayés constatés. Même en tenant compte des difficultés financières rencontrées en 2024, notamment en raison de factures d’énergie exceptionnellement élevées, selon ses dires, ces retards de paiement ne sauraient être justifiés.

Par ailleurs, l’inaction persistante du locataire, combinée à l’absence de reprise du paiement du loyer courant, ne permet pas d’envisager favorablement les demandes de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur, [S], [U] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 4 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

LA SCI DIDHOME ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur, [S], [U], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [S], [U] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 septembre 2025.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à LA SCI DIDHOME. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes formées par la SCI DIDHOME à l’encontre de Monsieur, [W], [K],

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 4 novembre 2025,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [S], [U] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et une cave sis à, [Adresse 3],

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 novembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur, [S], [U] à payer à LA SCI DIDHOME, la somme de 6.900 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 janvier 2026, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur, [S], [U] à payer à LA SCI DIDHOME une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur, [S], [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur, [S], [U] à payer à LA SCI DIDHOME la somme 300 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 MARS 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE