COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [R], [E] [R] c/ [G] [L], [P] [A], S.C.I. AZZURRA 3000

MINUTE N° 26/106

Du 16 Février 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/01281 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POUS

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du seize Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne VINCENT, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026 , signé par Anne VINCENT, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET SILVE

, la SELARL SILEX

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSES:

Madame [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Stéphane IMBERT de la SELARL SILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [P] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Stéphane IMBERT de la SELARL SILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.I. AZZURRA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [O] [R] et [E] [R] sont propriétaires indivises d’un appartement Lot n° 6 situé au 1er étage d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 5][Adresse 5].

Elles ont subi plusieurs dégâts des eaux à partir de fin 2013 (30/12/2013, 24/07/2019, 11 et 12/08/2019, 08/01/2020, 29/05/2020, 17/11/2022) en provenance de l’appartement situé au deuxième étage, propriété de la SCI AZZURRA 3000.

Suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2016, la SCI AZZURRA 3000 a donné à bail titre gratuit à Madame [I] [N] l’appartement du deuxième étage.

Par ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2021, Mmes [R] ont obtenu la désignation d’un expert pour évaluer les dégâts sur leur appartement et déterminer leurs causes.

Le 1er juillet 2021, suite à une procédure de saisie immobilière diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], Messieurs [A] et [L] ont été déclarés adjudicataires de l’appartement occupé du deuxième étage. Le 2 septembre 2021,ils ont assignés en intervention forcée par Mesdames [R] pour leur déclarer communes les opérations d’expertise.

M. [H] expert commis, a déposé son rapport le 15 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que par actes délivré par commissaire de justice les 30 janvier et 2 avril 2024, Mmes [O] [R] et [E] [R] ont assigné la SCI AZZURRA 3000, M. [A] [P] et M. [L] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Nice en responsabilité pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Sur ces assignations, seuls M. [A] [P] et M. [L] [Z] ont constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, Mmes [O] [R] et [E] [R] demandent au Tribunal de :

— CONDAMNER in solidum la SCI AZZURRA et Messieurs [A] et [L] à payer à Mesdames [O] et [E] [R] :

—  8.052 €TTC correspondant au coût des travaux de réparation de leur appartement conformément à la solution retenue par l’expert judiciaire selon devis de l’entreprise HOSPICE HABITAT GROUP, indexé sur l’indice BT 01 d’évolution du coût de la construction à compter du 10 juillet 2023 et jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

—  50.400 € en réparation du préjudice de jouissance calculé sur la période de 63 mois (de janvier 2020 à mars 2025), à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir;

—  5.000 € en réparation du préjudice moral

— CONDAMNER in solidum la SCI AZZURRA et Messieurs [A] et [L] à payer à Mesdames [O] et [E] [R] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [H].

— Maintenir intégralement l’exécution provisoire de droit.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, M. [A] [P] et M. [L] [Z] sollicitent du Tribunal de :

— constater s’en rapportent à justice sur les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la SCI AZZURRA 3000,

En tout état de cause,

— Débouter les requérantes de l’ensemble de leurs demandes tendant à la condamnation in solidum de Messieurs [L] et [A]

— Condamner in solidum la SCI AZZURRA 3000, Mademoiselle [O] [R], Madame [E] [R], au paiement de la somme de 3000 € à Messieurs [L] et [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025 avec clôture le jour même et l’affaire fixée à plaider le 6 janvier 2026. L’affaire a finalement été plaidée le 8 décembre 2025 . La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire, la SCI AZZURRA 3000 (PV article 659 du Code de procédure civile) n’ayant constitué avocat.

Sur l’action en responsabilité

Les demanderesses recherchent la responsabilité des propriétaires successifs de l’appartement voisin situé au 2ème étage au dessus de leur appartement sinistré sur le fondement des articles 544 et suivants, 1241 du Code civil et de l’article 6–1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [H] rendu le 13 novembre 2023 qu’ont été constatés dans leur appartement les désordres consécutifs à des dégâts des eaux répétés sur plusieurs années. Les constatations se sont heurtées à une interdiction d’accès de l’appartement par le propriétaire SCI AZZURRA 3000 lors du premier sinistre, et lors des deuxième et troisième et quatrième sinistres à un refus d’accès de l’appartement du 2ème par sa locataire Mme [B], qui a notamment ôté le 31 mai 2019 le bouchon posé sur le compteur divisionnaire pour arrêter les quantités d’eau qui se déversait au premier étage au rez-de-chaussée.

L’expert retient comme causes des dégâts des eaux de grande ampleur, des infiltrations à fort débit d’eau provenant d’une non-conformité aux règles de l’art – flexible d’arrivée d’eau avec ou sans douchette posée sur le rebord d’une baignoire, sans fixation– et à une difficulté de gestion de la distribution de l’eau pour alimenter les appareils sanitaires non raccordés au réseau d’eau dans tout l’appartement du deuxième étage.

Les désordres de grande ampleur résultant des infiltrations à fort débit d’eau ont eu un impact sur la résistance des faux plafonds, les éléments d’équipement dissociables et sur les embellissements ayant rendu l’appartement des dames [R] impropre à sa destination. Il est à noter qu’une rénovation complète de l’appartement avait été engagée d’avril 2019 à décembre 2019. Les dommages concernent les embellissements (peinture et leur support) de tout l’appartement, hors le sas d’entrée et ses dépendances (WC et placard).

Il conclut que la réparation des alimentations en eau des appareils sanitaires incombe au propriétaire et que les problèmes de plomberie existaient depuis au moins décembre 2013.

Sur les fautes de la SCI AZZURRA 3000

Mmes [R] reprochent à la SCI AZZURRA 3000 d’une part de n’avoir pris aucune initiative pour faire cesser les désordres occasionnés par ses locataires les dames [I], d’autre part le défaut d’entretien du bailleur compte tenu des problèmes anciens de plomberie.

Le défaut d’entretien et de réparation du bailleur est illustré par les arrivées d’eau finalement sectionnées au niveau du sol. Il est caractérisé puisque des problèmes de plomberie existaient depuis au moins le 31 décembre 2013, selon l’expert soit avant la conclusion du bail le 25 novembre 2016.

Mme [R] rappelle qu’en juillet 2014 un rapport d’expertise effectuée à la demande du syndic de la copropriété a demandé le remplacement des tronçons d’alimentation défaillants chez la société AZZURRA 3000, qu’elle n’a reçu aucune confirmation que les travaux préconisés avaient été effectués dans l’appartement.

Il est noté dans le bail conclu le 25 novembre 2016, que l’appartement de la SCI AZZURRA 3000 était au début occupé par les parents de l’associé majoritaire de façon saisonnière, et après, occupé illégalement par des personnes sans droit ni titre pendant plusieurs années.

La SCI AZZURRA 3000 a manqué à son obligation de mettre à disposition un logement décent avec des arrivées d’eau conformes aux règles de l’art, son manquement contractuel étant constitutif d’une faute engageant sa responsabilité à l’égard des tiers.

Aux termes de l’article 6–1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causé à des tiers par les personnes qui occupe ces locaux.

En l’espèce il n’est justifié d’aucune mise en demeure de la SCI AZZURRA 3000 de faire cesser les troubles auprès de sa locataire. L’historique des sinistres dressé par [O] [R] mentionne des démarches auprès de son assureur et auprès des syndics de copropriété successifs pour obtenir réparation ou déplacements des experts. S’il est mentionné les réactions de la locataire de la SCI AZZURRA occupante qui a refusé d’ouvrir sa porte ou encore a rouvert les vannes d’eau malgré le bouchon posé pour faire cesser les écoulements, aucun courrier de mise en demeure de la SCI n’est mentionné. Il ne figure pas non plus parmi les pièces communiquées à l’expert et annexées à son rapport. Il ne peut donc être recherché la responsabilité de la SCI sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1241 du Code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce la SCI AZZURRA 3000 a été informée par lettre recommandée des dégâts des eaux survenus et a été convoquée à l’expertise avec l’assureur MAIF réalisée le 6 mars 2020. La lettre a été non réclamée et la SCI était absente. Le 25 mai 2020, la SCI n’a pas permis d’accéder à l’appartement pour permettre la recherche de fuite et elle a indiqué au plombier de cesser ses démarches. Cette opposition a conduit à une ordonnance sur requête rendue le 29 mai 2020 par le président du Tribunal judiciaire de Nice pour autoriser un huissier de justice à pénétrer dans l’appartement de la SCI avec plombier et serrurier aux fins de recherche de fuite.

La SCI AZZURRA 3000 n’a pas comparu suite à l’assignation en référé ayant abouti à l’ordonnance rendue le 12 janvier 2021 aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Elle n’a pas comparu suite à la convocation aux opérations d’expertise délivrée par l’expert le 24 mai 2021.

Les fautes de la SCI AZZURRA 3000 concernant son défaut d’entretien et de réparation en tant que bailleur et son abstention volontaire à faire cesser les dommages et favoriser la procédure de réparation, engageant sa responsabilité auprès des dames [R] sont donc caractérisées.

Sur les fautes de Messieurs [A] et [L]

[O] et [E] [R] font valoir que le nouvel acquéreur auquel une location est opposable est automatiquement tenu de toutes les obligations du précédent bailleur qui lui ont été transmises à compter de la vente et qu’il doit assumer les obligations du précédent bailleur qui seraient restées inexécutées et qui perdurent dans le temps. Elles contestent que les nouveaux acquéreurs aient tout mis en œuvre pour expulser au plus vite les consorts [I], expulsion dont ils ne rapportent pas la preuve.

Messieurs [A] et [L] opposent qu’ils étaient dans l’impossibilité de connaître l’existence de sinistres avant l’adjudication de l’appartement du deuxième étage, que la consultation du cahier des conditions de vente leur avait uniquement permis de savoir que le bien était occupé par Madame [I] suivant contrat de location en date du 25 novembre 2016.

A compter de la date où Messieurs [A] et [L] sont devenus propriétaires le 1er juillet 2021, un seul dégât des eaux est survenu le 17/11/2022. Il est décrit par Mme [R] comme des infiltrations de faible ampleur (humidité sur les parois). L’expert a conclu que ce sinistre avait pour origine l’appartement du troisième étage et non celui de Messieurs [A] et [L]. Il n’est d’ailleurs pas fait état de ce sinistre dans la demande de réparation.

Aucune négligence de Messieurs [A] et [L] pour comparaître à l’instance en justice aux fins d’assignation aux opérations d’expertise préalablement ordonnée comme aux opérations d’expertise elle-mêmes n’est notée.

Il est noté qu’aucune mise en demeure dûment motivée de faire cesser le trouble reproché aux locataires dans les lieux, n’a été adressée à Messieurs [A] et [L] pour se prévaloir valablement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun manquement en lien avec les préjudices allégués n’est reproché par les demanderesses aux nouveaux propriétaires. L’obligation de réparation du précédent propriétaire est personnelle issue de ses propres manquements et n’a pas été transmise aux nouveaux propriétaires. En conséquence l’action en responsabilité à l’encontre de Messieurs [A] et [L] sera rejetée.

sur les préjudices matériels

Le montant des travaux de réparation de l’appartement s’élève à 8052 € TTC selon le devis de la SAS HOSPICE HOPITAL GROUP du 10 juillet 2023. La SCI AZZURRA 3000 sera condamnée à payer cette somme aux demanderesses, qui sont bien fondées en outre à obtenir une indexation du montant sur l’indice BT01, l’indice national du bâtiment jusqu’au présent jugement.

Le préjudice de jouissance de l’appartement rendu impropre à sa destination a été directement causé par les dégâts des eaux répétés du fait de la configuration des locaux loués par la SCI AZZURRA 3000 et ne pouvait cesser que par la réalisation des travaux de réparation des lieux.

Le préjudice de jouissance a été justement évalué au vu de la valeur locative du bien déterminé par une agence immobilière s’élevant sur une période de 63 mois de janvier 2020 à mars 2025 à la somme de 50 400 € (63 mois X800 €).

[O] et [E] [R] réclament que le préjudice de jouissance soit actualisé en fonction de la date d’achèvement des travaux. Aucun élément n’a été communiqué s’agissant de l’état du bien postérieurement à mars 2025, date des dernières conclusions. L’évaluation du préjudice de jouissance sera donc retenue à hauteur de 50 400 €.

Préjudice moral

Mesdames [R] ont subi de 2013 à 2020 des dégâts des eaux à répétition, qui ont pu survenir alors que leur appartement venait d’être refait et rénové et se sont heurtées tout le long de la procédure à l’inertie du copropriétaire bailleur la SCI AZZURRA 3000 qui les a contraint à agir en justice tant pour pénétrer dans les lieux pour faire une recherche de fuite, que pour obtenir une expertise.Elles sont bien fondées à réclamer la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice moral.

***

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI AZZURRA 3000 partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Il a déjà été jugé du sort de dépens de l’instance de référé dans l’ordonnance du 12 janvier 2021.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SCI AZZURRA 3000 sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mmes [O] [R] et [E] [R] la somme de 2.000 euros et à [A] [P] et [L] [Z] la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SCI AZZURRA 3000 responsable des préjudices subis par [O] [R] et [E] [R],

Déboute [O] [R] et [E] [R] de leur action en responsabilité à l’encontre de [A] [P] et [L] [Z],

Condamne la SCI AZZURRA 3000 à payer à [O] [R] et [E] [R] la somme de 8052 € TTC selon le devis de la SAS HOSPICE HOPITAL GROUP du 10 juillet 2023 avec indexation du montant sur l’indice BT01 jusqu’au présent jugement,

Condamne laSCI AZZURRA 3000 à payer à [O] [R] et [E] [R] la somme de 50 400 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamne la SCI AZZURRA 3000 à payer à [O] [R] et [E] [R] la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice moral,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Condamne la SCI AZZURRA 3000 à payer à [O] [R] et [E] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI AZZURRA 3000 à payer à [A] [P] et [L] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI AZZURRA 3000 aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire judiciaire.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE