MINUTE N°

RG – N° RG 24/00463 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ4U

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SELARL FRANCK LENZI ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 11 DECEMBRE 2024

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] 16, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 911 600 088, agissant poursuites et diligences de son représentant légal gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE immatriculée au RCS [Localité 5] 800 328 130, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Audrey TRALONGO de la SELARL FRANCK LENZI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00463 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ4U

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SELARL FRANCK LENZI ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 a donné à bail commercial à la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE un local situé sis [Adresse 2], ladite location étant consentie pour une durée de 2 années prenant effet le 01 janvier 2021 pour se terminer sans qu’il soit donné congé le 31 décembre 2022, avec une durée maximale de 36 mois, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 1300 euros.

Le 5 octobre 2023, la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 a fait dénoncer à la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE (signification à étude personne morale) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 5 878,76 euros, à titre d’arriéré locatif au 22 septembre 2023, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la Société Civile Immobilière MONTPELLIER 16 a, suivant acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, fait assigner à la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 05.11.2023 ;

— Prononcer l’expulsion de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, et de tout occupant de son chef, des lieux loués, situés commune de [Adresse 2], avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de 07.06.2024, et jusqu’au départ effectif de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, et de tout occupant de son chef, et l’en condamner au paiement en deniers ou quittance valable ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer par provision la somme de 5 550,53 euros, en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 07.06.2024, pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer les entiers dépens de l’instance.

L’affaire RG n°24.00463 appelée le 28 août 2024 est venue après 3 renvois à l’audience du 13 novembre 2024.

A cette audience, la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 a repris oralement les termes de ses dernières conclusions auxquelles, il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir :

A titre principal

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 05.11.2023 ;

— Prononcer l’expulsion de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, et de tout occupant de son chef, des lieux loués, situés commune de [Adresse 2], avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte comminatoire et non définitive de 100,00 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de 07.06.2024, et jusqu’au départ effectif de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, et de tout occupant de son chef, et l’en condamner au paiement en deniers ou quittance valable ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer par provision la somme de 7501,87 euros, en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 07.06.2024, pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’à l’ordonnance ;

A défaut, subsidiairement,

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer par provision la somme de 4.275,36 euros, en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 07.06.2024, pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’à l’ordonnance ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer la somme de 2.000.00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE, à payer les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE entend voir :

— Statuer ce que de droit sur la demande visant à constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 05 novembre 2023 ;

— Dire que la révision de loyer opérée par la SCI MONTPELLIER 16 est à la fois injustifiée et abusive puisqu’excédant l’indice ILC plafonné par la Loi à 3,5% jusqu’au 31 mars 2024 ;

— Dire que la société ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE s’est acquittée du montant des arriérés de loyers et ne reste plus rien devoir à ce titre à la SCI MONTPELLIER 16 ;

— Dire que la société ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE verse depuis le mois de décembre 2023 une indemnité d’occupation à la SCI MONTPELLIER 16, qui se poursuivra jusqu’à son départ du local ;

— Dire que la société ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE s’engage à quitter le local dans les meilleurs délais, et au plus tard dans le mois qui suit le prononcé de la décision à intervenir.

En conséquence,

— Rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la SCI MONTPELLIER 16, comme infondées ;

— La condamner au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, "le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions".

En l’espèce, la demanderesse verse à la procédure l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce du siège social de l’entreprise SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Dans le commandement en date du 5 octobre 2023, la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 a mis en demeure la SARL ARTEMIS ELECTRICITE GENERALE de payer la somme principale de 5 878,76 euros, à titre d’arriéré locatif au 22 septembre 2023, comprenant les mois de juillet, août et septembre 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL ARTEMIS a réglé le loyer du mois de juillet le 29 septembre 2023, d’un montant de 1729,34 euros. Par ailleurs, le loyer d’août a été payé le 10 octobre 2023 pour la même somme, et le loyer de septembre a été acquitté le 16 octobre 2023, également pour 1729,34 euros.

En conséquence, les montants stipulés dans le commandement de payer en date du 5 octobre 2023 (juillet, août et septembre 2023) ont été réglés dans le délai prévu d’un mois à partir de la signification du commandement.

Dans ces conditions, la clause résolutoire ne s’applique pas.

Toutefois, le contrat de bail liant les parties stipule expressément que “si l’une des parties souhaite proroger ou renouveler le présent bail , un avenant de prorogation ou de renouvellement devra être signé au plus tard à l’issue d’un délai d’un moi à compter de l’échéance du présent bail. A défaut, le bail expirera de plein droit, le preneur reconnaissant n’avoir droit, à con échéance, ni au paiement d’une indemnité d’éviction, ni à se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation. Dans tous les cas, la durée totale du bail ou des baux successifs ne pourra excéder trente-six mois”.

Il convient donc de constater l’expiration du bail à la date du 31 décembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique.

2- Sur le montant et la révision des loyers réclamés

La défenderesse reconnaît ne pas avoir réglé les sommes correspondant à l’indexation des loyers.

Elle fait toutefois valoir à juste titre qu’en application des dispositions légales, cette augmentation est plafonnée à 3,5 %.

Dès lors, pour l’année 2023, le loyer s’élevait à 1.345,50 euros par mois, de sorte que la SARL ARTEMIS est redevable de la somme de 546 euros.

En appliquant cette même indexation plafonnée de 3,5 %, pour l’année 2024 le loyer s’élève à 1.392,59, de sorte qu’il est dû la somme de 518,01.

Dans ces conditions, la SARL ARTEMIS ELECTRICITE sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 1.064,01 euros au titre de l’indexation des loyers.

Il ressort par ailleurs des décomptes produits par les deux parties que la SARL ARTEMIS ELECTRICITE est toujours dans les lieux, sans s’être acquittée du paiement des mois d’octobre et novembre 2024.

Dans ces conditions, il conviendra de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2.785,18 euros de ce chef.

Elle sera par ailleurs condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1.392,59 euros à compter du mois de décembre 2024.

3- Sur les demandes accessoires

La SARL ARTEMIS ELECTRICITE succombe et supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, Vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Vu le bail commercial souscrit le 30 décembre 2020 entre les parties,

CONSTATONS l’expiration du bail à la date du 31 décembre 2023,

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ARTEMIS ELECTRICITE, ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail, si besoin avec l’assistance de la force publique,

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL ARTEMIS ELECTRICITE, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 1.392,59 euros correspondant au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS la SARL ARTEMIS ELECTRICITE à payer à la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 la somme provisionnelle de 1.064,01 euros au titre de l’indexation des loyers,

CONDAMNONS la SARL ARTEMIS ELECTRICITE à payer à la Société Civile Immobilière [Localité 4] 16 la somme provisionnelle de 2.785,18 euros pour les mois d’octobre et novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL ARTEMIS ELECTRICITE aux dépens.

Le greffier, La présidente,