TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSES :

Le 9 décembre 2025

à [C] [K] [I]

à [C] [K] [I]

EXPEDITION :

N° RG 25/02251 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KFM

PARTIES :

DEMANDERESSES

SAS CARDINAL CAMPUS, (le Bailleur),agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4] En qualité de bailleur – [Localité 5] [Adresse 9]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

SA SEYNA (l’Assurance), agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6] [Adresse 10]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]

né le 25 Avril 2001 à [Localité 8] (MAROC) ([Localité 7]), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, la Société par Actions Simplifiée (SAS) CARDINAL CAMPUS a donné à bail à Monsieur [G] [P] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], à effet le 2 juillet 2021, pour un loyer mensuel initial de 475 euros.

Selon acte sous seing privé du 2 juillet 2021, et par l’intermédiaire de la Société GARANTME, un cautionnement a été souscrit auprès de la SA SEYNA pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable et pour un plafond d’indemnisation limité à 36 000 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, signifié à étude, La SAS CARDINAL CAMPUS a fait délivrer à Monsieur [G] [P], un commandement de payer les loyers pour un montant de 1 067,68 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, remis à étude, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 février 2025 ;

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner à Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [G] [P] , ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et L 433-2du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [G] [P] à payer la somme de 2 521,12 euros au titre des loyers et charges, dus au terme de mars 2025 échu, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— La SAS CARDINAL CAMPUS : 2 036,88 euros ;

— La société SEYNA, subrogée dans les droits de La SAS CARDINAL CAMPUS : 484,24 euros

— Condamner Monsieur [G] [P] à payer à La SAS CARDINAL CAMPUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non résiliation à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

— Condamner Monsieur [G] [P] à payer à la société SEYNA la somme de1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au préfet des Bouches-du-Rhône le 1er avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA, représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur assignation en actualisant la dette à la somme de 6 384,21 euros au terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Cité à étude, Monsieur [G] [P] n’a ni comparu ni été représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Sur la qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, d’une part La SAS CARDINAL CAMPUS justifie de sa qualité à agir en tant que bailleur en produisant le bail commercial avec le propriétaire, la Société Patrick SOLEIL.

D’autre part, la société SEYNA justifie d’une quittance subrogative de La SAS CARDINAL CAMPUS reconnaissant avoir reçu de GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA les sommes suivantes la somme de 484,24 euros pour « indemnisation loyer et charges pour janvier 2025 ».

Elle justifie également :

— d’une attestation du Directeur Général de la société SEYNA indiquant « avoir signé avec Garantme deux conventions de délégation de gestion en date du 17/12/2019 et 14/06/2021 ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution et de la gestion en ce qui concerne : la présentation des contrats d’assurance « Caution Garantme » et « GLI Garantie Sécurité » ;

— l’agrément GLI Garantme au nom de Monsieur [G] [P] ;

— l’acte de cautionnement N°YazC8Mun4 en date du 2 juillet 2021.

En conséquence, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA justifient de leur qualité à agir.

Sur les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS CARDINAL CAMPUS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’action de La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Le contrat de bail du 8 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 10) rédigée dans les termes suivants : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après la signification d’un commandement resté infructueux sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer (…) ».

Cette clause stipule un délai d’un mois pour régulariser l’impayé en contradiction avec les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoyaient deux mois avant la loi du 23 juillet 2023 puis 6 semaines à compter de cette loi, de sorte que, nonobstant la mention d’un délai de deux mois dans le commandement de payé délivré le 12 décembre 2024, ledit commandement délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet.

La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA seront ainsi déboutées de leur demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA versent aux débats un commandement de payer du 12 décembre 2024 réclamant à Monsieur [G] [P] la somme de 1 067,68 euros en principal. Selon décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025, la dette locative s’élève désormais à la somme de 6 384,21 euros, résultant de paiement irréguliers depuis août 2021et d’une interruption quasi intégrale de paiement depuis décembre 2024 soit depuis onze mois. Il y a donc lieu de considérer que Monsieur [G] [P] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 534,41euros, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA versent aux débats une quittance ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 6 384,21 euros correspondant aux loyers impayés et à la garantie payée par la caution.

En en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur sont fondés en leur demande.

Néanmoins, en raison du défaut de comparution de Monsieur [G] [P], la créance de La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA ne peut être actualisée. Monsieur [G] [P] sera donc condamné à leur payer la somme de 2 521,12 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente décision selon la répartition suivante :

— La SAS CARDINAL CAMPUS : 2 036,88 euros ;

— La société SEYNA, subrogée dans les droits de La SAS CARDINAL CAMPUS : 484,24 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [P] , partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA recevable,

DEBOUTE La SAS CARDINAL CAMPUS et la société SEYNA de leur demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le ERGEFIELDDATE_BAIL8 juin 2021, entre la SAS CARDINAL CAMPUS et Monsieur [G] [P] portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3]

ORDONNE la résiliation du bail conclu le 8 juin 2021 entre la SAS CARDINAL CAMPUS et Monsieur [G] [P] portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] au jour du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par l’huissier en charge des opérations ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à La SAS CARDINAL CAMPUS la somme de deux mille trente-six euros quatre-vingt huit centimes (2 036,88 euros) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à la société SEYNA la somme de quatre cent quatre-vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes (484,24 euros) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à La SAS CARDINAL CAMPUS une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit cinq cent trente-quatre euros et quarante-deux centimes (534,42 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à la société SEYNA la somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués,

Le greffier, Le juge.