Tribunal Judiciaire de Nîmes, 1re chambre civile, 2 décembre 2024, n° 22/01726

TJ Nîmes 2 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par l'acquéreur
Le tribunal a constaté que le défaut de réitération de la vente est exclusivement imputable à Mme [A], qui n'a pas versé le dépôt de garantie, rendant la clause pénale applicable.
Accepté
Préjudice subi par les demandeurs
Le tribunal a jugé que le montant de la clause pénale était manifestement excessif par rapport aux préjudices subis, mais a reconnu un préjudice justifiant une indemnisation.
Rejeté
Lien de causalité entre les frais et la faute de l'acquéreur
Le tribunal a estimé que les frais engagés ne sont pas en lien direct avec la faute de Mme [A] et ne justifient pas une indemnisation.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la défaite de l'adversaire
Le tribunal a jugé que Mme [A] succombe et doit donc être condamnée à payer des frais irrépétibles aux demandeurs.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. et Mme [K] demandent la condamnation solidaire de Mme [A], Mme [Y] et Me [U] à verser des dommages-intérêts suite à la non-réalisation d'une vente immobilière. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier et du notaire, ainsi que l'application d'une clause pénale. Le tribunal condamne Mme [A] à verser 39.750 euros à M. et Mme [K] au titre de la clause pénale, tout en rejetant les demandes à l'encontre de Mme [Y] et Me [U], considérant qu'ils n'ont pas commis de faute engageant leur responsabilité. Les demandes accessoires sont également tranchées, avec des condamnations respectives pour les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, 1re ch. civ., 2 déc. 2024, n° 22/01726
Numéro(s) :	22/01726
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Margaret BOUTHIER PERRIERGrégory LORIONFrançois JEHANNO
Cabinet(s) :	SCP COULOMB - DIVISIA - CHIARINISELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE
Parties :	notaire associé de la société civile professionnelle

Texte intégral

Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL [12]

M^e François JEHANNO

M^e Grégory LORION

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 02 Décembre 2024

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/01726 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JOCI

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [F] [K]

né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [T] [H] [K]

née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

Me [B] [U]

notaire associé de la société civile professionnelle [R] [V]-[J], [B] [U] et [W] [P]-[M], notaires associés,

demeurant [Adresse 4]

représentée la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [I] [E] SELARLU,

es qualité de liquidateur de Mme [G] [Y] exerçant sous l’enseigne « [11] » suivant Jugement LJ du 29 11 2023, demeurant [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

Mme [G] [Y]

sous l’enseigne, [11], en liquidation judiciaire, liquidateur désigné Me [E], demeurant [Adresse 7] / FRANCE

représenté par M^e Grégory LORION, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

Mme [S] [A] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e François JEHANNO, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 07 Octobre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 janvier 2021, M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] ont confié un mandat à Mme [G] [Y], agent immobilier exerçant sous l’enseigne l’agence [11], afin de vendre leur maison à usage d’habitation avec terrain attenant situé sur la commune de [Localité 14].

Le 16 avril 2021, Mme [S] [A] s’est portée acquéreur du bien. Une offre d’achat était signée par les vendeurs et Mme [A] le jour même.

Le 14 juin 2021, M. et Mme [K] et Mme [A] ont conclu un compromis de vente en l’étude de Maître [U] ne prévoyant pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ce compromis était passé avec la participation à distance de Maître [L] [O]-[Z], notaire à [Localité 9], assistant Mme [H] épouse [K] et de Maître [X] [D], notaire à [Localité 15], assistant Mme [A].

L’acte prévoyait un dépôt de garantie à payer par l’acquéreur entre les mains du notaire d’un montant de 39.750 euros au plus tard le 5 juillet 2021.

Le 20 juillet 2021, le notaire informait M. et Mme [K] du non-paiement du dépôt de garantie.

La réitération de la vente, prévue le 29 juillet 2021, n’a pas eu lieu.

Une sommation a été délivrée à Mme [A] pour le 12 août 2021 à la requête de M. et Mme [K]. Le 12 août 2021, Maître [U] a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte en date du 7 avril 2022, M. et Mme [K] ont fait assigner Mme [S] [A] divorcée [C], Mme [G] [Y] exerçant sous l’enseigne l’agence [11] et Maître [B] [U] aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

A la suite de la liquidation judiciaire de Mme [Y] exerçant sous l’enseigne l’agence [11], M. et Mme [K] ont fait assigner Me [E] en sa qualité de liquidateur. La jonction a été ordonnée le 2 mai 2024.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 5 septembre 2024, M. et Mme [K] demandent au tribunal de condamner solidairement Mme [A] divorcée [C], Mme [Y] et Maître [U] au paiement des sommes suivantes :

—  79.500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  13 877,09 euros à titre de remboursement des frais exposés,

—  3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de l’agent immobilier, les demandeurs soutiennent qu’il a commis une faute en n’effectuant aucune recherche sur la solvabilité de Mme [C] alors même que celle-ci déclarait ne pas recourir à un emprunt.

M. et Mme [K] soutiennent qu’en ne faisant aucune diligence à l’effet de vérifier la solvabilité de Mme [C], l’agent immobilier a manqué à son obligation de s’assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte. Ils estiment que cette absence de vérification s’analyse également comme un manquement au devoir général d’information et de conseil. Les demandeurs soutiennent que Mme [Y] ne les a pas alertés sur l’éventualité d’une insolvabilité de l’acquéreur.

M. et Mme [K] reprochent encore à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne leur recommandant pas la prudence lorsqu’ils ont accepté de déménager à la fin du mois de juillet 2021.

Au soutien de leur action en responsabilité à l’encontre du notaire, M. et Mme [K] soutiennent qu’il n’a pas respecté les termes de son mandat en n’exigeant pas le paiement d’un dépôt de garantie au jour de la signature du compromis et en accordant un délai sans aucune garantie.

Ils se prévalent également d’un manquement au devoir d’information et de conseil en ce que Me [U] ne les a informés que le 20 juillet 2021 de l’absence de paiement du dépôt de garantie par Mme [C]. Ils affirment n’en avoir pas eu connaissance avant et que Me [U] ne démontre pas les avoir informés.

Les époux [K] reprochent encore au notaire de ne pas leur avoir conseillé de se prévaloir de l’absence de paiement du dépôt de garantie pour faire acter la caducité du compromis.

Au soutien de leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de Mme [C], ils soutiennent qu’elle a manqué à ses obligations en ne versant pas le séquestre prévu dans le compromis de vente et en ne répondant pas aux sommations pour signer l’acte authentique chez le notaire. Ils rappellent qu’ils ont répondu à ses demandes en déménageant avant la fin du mois de juillet, en entreposant leurs meubles dans un garde meuble et en procédant à l’enlèvement de la cuve à mazout et estiment ainsi que la rupture des relations contractuelles est exclusivement imputable à Mme [C]. En réponse au moyen de la défenderesse tendant à soutenir que la caducité du compromis la libère de l’obligation de signer l’acte de vente, ils soutiennent que la caducité ne peut être invoquée que par le vendeur.

M. et Mme [K] exposent que la somme de 79.500 euros correspond au montant de la clause pénale insérée au compromis.

Ils indiquent avoir dû exposer des frais à hauteur de 13 877,09 euros qui correspondent :

aux frais de dossier, d’hypothèque de gestion du compte, de courtage et aux intérêts du prêt relais contracté par Mme [K] pour acquérir un nouveau bien immobilier ; aux frais d’huissier engagés.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 août 2023, Maître [U] demande au tribunal de :

— débouter les époux [K] de toutes leurs demandes,

— condamner les époux [K] à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000 euros ;

— condamner les époux [K] aux entiers dépens.

Maître [U] soutient ne pas avoir commis de faute en rappelant qu’il ne dispose d’aucun pouvoir pour obtenir le paiement d’un séquestre par un acquéreur.

Le notaire conteste toute information tardive, affirmant avoir indiqué par téléphone à M. [K] le 5 juillet 2021 l’absence de paiement du dépôt de garantie.

Elle développe ensuite les diligences effectuées pour informer M. [K] de l’absence de paiement du séquestre par l’acquéreur et de la caducité de la promesse de vente en résultant. Elle indique qu’en dépit de ces informations, M. [K] a souhaité poursuivre la vente.

Subsidiairement, si un léger retard d’information devait lui être imputé, elle soutient qu’il n’a causé aucun préjudice aux demandeurs.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 27 février 2023, Mme [Y] demande au tribunal de :

— rejeter les demandes de M. et Mme [K],

— condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [Y] soutient qu’elle disposait d’un mandat visant des actes d’administration et non la rédaction de l’acte de vente ; qu’ainsi, elle n’était pas tenue de s’assurer des conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte de vente.

Subsidiairement, si le mandat devait être interprété comme incluant la vente, elle fait valoir que :

l’insolvabilité de l’acquéreur doit être avérée ce qui n’est pas le cas en l’espèce le compromis mentionne que l’acquéreur n’a pas recours à un prêt pour le paiement du prix de sorte que les vendeurs étaient informés de sa situation financière.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 3 mai 2023, Mme [A] divorcée [C] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1956 du code civil, de :

— débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux [K] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [A] divorcée [C] fait valoir que le compromis de vente a prévu le versement d’un séquestre d’un montant de 39.750 euros entre les mains du notaire au plus tard le 5 juillet 2021 et qu’à défaut le compromis serait caduc. Elle ajoute qu’il appartenait au vendeur ou au notaire de la mettre en demeure de procéder au versement du séquestre ou de renoncer à la clause et soutient qu’il ressort des pièces que Maître [U] ne s’est pas assuré du dépôt du séquestre et qu’il ne justifie d’aucune diligence écrite ou mise en demeure justifiant qu’elle ait renoncé au bénéfice de cette clause. Elle estime ainsi qu’elle est libérée par l’effet de la caducité, de telle sorte que rien ne l’obligeait de signer le compromis de vente.

Régulièrement cité à domicile, Maître [E] n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc réputé contradictoire.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2024 par ordonnance en date du 3 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 octobre 2024 pour être plaidée. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées à l’encontre de Mme [A]

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le compromis de vente stipule à l’article « Stipulation de pénalité » que : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 79.500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1235-1 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le compromis de vente ne prévoit aucune condition suspensive particulière.

La vente n’a pas été réitérée en raison du refus non motivé de Mme [A]. En outre, celle-ci n’a pas versé la somme de 39.750 euros à titre de dépôt de garantie avant le 5 juillet 2021, alors que cette obligation lui incombait en vertu de l’article intitulé « Séquestre » du compromis.

Il s’ensuit que le défaut de réitération de la vente, est exclusivement imputable à Mme [A], que le compromis est effectivement caduc et qu’elle est redevable de la clause pénale.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les demandeurs font état d’un préjudice qu’ils évaluent eux-mêmes à la somme de 13 877,09 euros et qui correspond aux frais de dossier, d’hypothèque, de gestion du compte, de courtage et aux intérêts du prêt relais contracté par Mme [K] pour acquérir un nouveau bien immobilier et aux frais d’huissier engagés. Ce montant est donc très largement inférieur au montant de la clause pénale.

En outre, le tribunal relève que le bien immobilier a été immobilisé entre le 14 juin 2021 (date du compromis) et le 12 août 2021 (procès-verbal de carrence). Par conséquent, si Mme [A] a causé un préjudice matériel et moral aux requérants en signant avec une légèreté blâmable le compromis de vente et en n’en respectant pas les termes, ces dommages ont été limités dans le temps.

Par conséquent, la clause pénale contractuellement fixée à la somme de 79.500 euros apparaît manifestement excessive au regard des préjudices subis par les requérants et sera réduite à la somme de 39.750 euros.

M. et Mme [K] ne justifient pas d’un préjudice excédant celui d’ores et déjà indemnisé par le montant de la clause pénale.

Par conséquent, Mme [A] sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 39.750 euros.

Sur les demandes formées à l’encontre du notaire

Celui qui entend engager la responsabilité civile d’un notaire doit démontrer avoir subi un préjudice directement causé par la faute du professionnel.

En l’espèce, Maître [U] ne justifie pas avoir informé M. et Mme [K] du non-paiement par Mme [A] du dépôt de garantie à la date du 5 juillet 2021. La notaire produit un SMS de M. [K] en date du mardi 20 juillet 2021 rédigé de la sorte : « Bonjour Maître, je viens d’apprendre que nous n’avons toujours par les 5 % de la vente de la part de l’acheteuse ».

Ce message permet de supposer que M. [K] était déjà informé du non-paiement du dépôt de garantie. Toutefois, une supposition est insuffisante en la matière et il incombe au notaire de démontrer qu’il a informé les vendeurs du non-paiement à la date du 5 juillet 2021, ce qu’il ne fait pas.

Le notaire a ainsi manqué à son devoir de diligence à l’égard des requérants et engage sa responsabilité.

Il résulte du courriel de M. [K] du 20 juillet 2021 qu’à cette date, les vendeurs étaient informés du non-paiement du dépôt de garantie. L’information a donc été donnée avec 15 jours de retard.

Or, ce retard n’a en rien causé les préjudices dont se prévalent M. et Mme [K].

En effet, M. et Mme [K] n’ont pas décidé de déménager entre le 5 et le 20 juillet 2021 et ont d’ailleurs poursuivi leurs projets respectifs après cette date, en ayant donc connaissance du non-paiement par l’acquéreur du dépôt de garantie.

Par conséquent, les frais relatifs au relogement de Mme [K] constituent un préjudice sans lien de causalité avec la faute imputable au notaire. Il en est de même des frais d’huissier.

Dans ces conditions, les demandes de M. et Mme [K] à l’encontre du notaire seront rejetées.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’agent immobilier

En application de l’article 1992 du code civil, l’agent immobilier est tenu en sa qualité de rédacteur d’actes d’assurer l’efficacité juridique des actes passés par son entremise.

C’est également en sa qualité de rédacteur d’acte que l’agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur.

En l’espèce, Mme [Y] n’est pas intervenue en qualité de rédacteur d’acte puisque le compromis a été établi par Maître [U]. Le mandat conclu le 29 janvier 2021 conférait à Mme [Y] mandat « à l’effet de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches, signer et retirer toutes pièces nécessaires auprès des services compétents, en vue de vendre les biens et droits immobiliers ci-dessous désignés ».

Il s’ensuit que Mme [Y] n’avait pas à s’assurer de la solvabilité de Mme [Y].

En outre, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que la vente n’a pas été réalisée en raison de l’insolvabilité de Mme [A], celle-ci n’ayant donné aucune indication susceptible d’expliquer pourquoi elle n’a pas payé le dépôt de garantie et n’a pas réitéré la vente.

Enfin, le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier à l’égard du vendeur est circonscrit au champ d’application de son mandat, à savoir la vente d’un bien immobilier. Par conséquent, M. et Mme [K] ne peuvent valablement reprocher à Mme [Y] de ne pas leur avoir déconseillé de déménager avant la réitération de la vente, cet élément étant parfaitement étranger à son domaine d’intervention pour relever exclusivement de la vie privée des demandeurs.

Par conséquent, les demandes formées à l’encontre de Mme [Y] doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] succombe et sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner Mme [A] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. et Mme [K] seront condamnés à payer la somme de 1.500 euros à Maître [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur cet article 700 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [S] [A] divorcée [C] à payer à M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] la somme de 39.750 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] à l’encontre de Mme [S] [A] divorcée [C] ;

REJETTE les demandes de M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] à l’encontre de Mme [G] [Y] exerçant sous l’enseigne L’Agence [11] ;

REJETTE les demandes de M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] à l’encontre de Maître [B] [N] ;

CONDAMNE Mme [S] [A] divorcée [C] à payer à M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] à payer à Me [B] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [A] divorcée [C] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT