TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01170 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTSQ

S.A. [M] .RCS MARSEILLE N° B 058 811 670.

C/

[T] [I] [K]

Le

Exécutoire délivré à :

Copie certifiée conforme

délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

S.A. [M] .RCS MARSEILLE N° B 058 811 670.

72 Bis rue Perrin Solliers

13006 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par Maître Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [T] [I] [K]

née le 07 Mai 1984 à BAMBAO MTSANGA (COMORES)

1 Place Pythagore

Les Logis Du Languedoc

30900 NÎMES

représentée par M^e Anaïs LOPES, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Octobre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon actes sous seings privés en date du 02 mai 2018, la SA D’HLM ERILIA a donné à bail à Madame [I] [K] [T] un logement situé sur la commune de NIMES (30900), 1 Place Pythagore, Résidence Les Logis du Languedoc, Bâtiment G, 7ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 635,73€.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 27 mars 2024, la [M] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, pour un montant de 1616,57€.

Le bailleur signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) près la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 29 mars 2024.

En date du 18 juillet 2024, la [M] assignait Madame [I] [K] [T] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 21 octobre 2024 afin de voir :

— constater l’acquisition et le jeu de la clause résolutoire du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— condamner Madame [I] [K] [T] à payer :

* à titre provisionnel la somme de 3180,14€ représentant le montant des sommes dues au 09/07/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024.

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, actualisée dans les conditions prévues dans le bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération de l’immeuble

* la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens

Appelée à l’audience du 21 octobre 2024, l’affaire était renvoyée au 02 décembre 2024 afin de permettre à Madame [I] [K] [T] de constituer avocat au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

En demande, la [M] comparaît représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 5009,97€. Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement, le non renouvellement de la carte de séjour de la défenderesse ne pouvant constituer une force majeure empêchant le paiement du loyer. Elle précise qu’elle ne justifie ni du paiement intégral des loyers, ni de sa capacité de remboursement de la dette.

En défense, Madame [I] [K] [T] comparait représentée par son conseil. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire. Elle indique que le non renouvellement de sa carte de séjour par les services préfectoraux a entrainé la perte des aides perçues, et que ces délais de traitement par les services préfectoraux constituent un cas de force majeure.

Elle sollicite également des délais pour quitter les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la [M] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 29 mars 2024.

La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 19 juillet 2024 pour l’audience du 21 octobre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [I] [K] [T] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclut entre les parties porte ce délai à deux mois, et il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 27 mars 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 27 mai 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [I] [K] [T] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [I] [K] [T] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

[M] produit un décompte arrêté au 29 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 5009,07€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient d’en déduire la somme de 361,53€ libellés « frais de justice », qui s’analysent en des dépens.

Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [I] [K] [T] sera condamnée à payer à la [M] la somme provisionnelle de 4747,54€.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [I] [K] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement.

La [M] s’y oppose tenant l’irrégularité des versements et leur montant inférieur au loyer.

Madame [I] [K] [T] déclare lors des débats être célibataire et élever 9 enfants.

Elle ne perçoit plus aucune prestation sociale depuis près d’un an, du fait du non renouvellement de son titre de séjour, malgré un récépissé de dépôt en date du 21 octobre 2024 et argue que ce retard constitue un cas de force majeure.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte locatif que Madame [I] [K] [T] s’acquitte depuis plusieurs mois de sommes variant entre 200,00 et 600,00€.

Ce montant s’avère malgré tout inférieur au loyer courant, soit la somme de 710,38.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au Juge des Référés de trancher sur l’existence d’un cas de force majeure, qui en l’espèce ne saurait constituer une contestation sérieuse et prospérer, la dette locative étant reconnue dans son principe et son montant.

Aussi, tenant l’absence de reprise du paiement intégral du loyer, condition d’octroi des délais, Madame [I] [K] [T] sera déboutée de sa demande de délais et partant de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

En l’espèce, Madame [I] [K] [T] sollicite des délais pour libérer les lieux, sans valablement effectuer la démonstration que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Par conséquent, Madame [I] [K] [T] sera déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, Madame [I] [K] [T] sera condamnée à payer à la [M] la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [I] [K] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la [M] recevable et bien-fondée,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [I] [K] [T] à la date du 27 mai 2024,

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Madame [I] [K] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30900), 1 Place Pythagore, Résidence Les Logis du Languedoc, Bâtiment G, 7ème étage, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Condamnons Madame [I] [K] [T] à payer par provision à la [M] à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [I] [K] [T] à payer à [M] la somme provisionnelle de 4747,54€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 29 novembre 2024,

Déboutons Madame [I] [K] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Déboutons Madame [I] [K] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Condamnons Madame [I] [K] [T] à payer à [M] la somme de 300,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons Madame [I] [K] [T] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,