Copie délivrée

à

la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

M^e Aline GONZALEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 20 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 22/04554 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JS7W

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [O] [U] [S]

née le 27 Août 1960 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [D] [J]

né le 17 Novembre 1993 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 21 Janvier 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 mai 2021, Mme [O] [U] [S], promettante, et M. [D] [J], bénéficiaire, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 5], moyennant un prix fixé à cent soixante-dix-huit mille euros, après que le premier ait visité à deux reprises le bien, les 22 et 23 avril 2021.

Cette promesse unilatérale de vente stipule qu’elle est consentie jusqu’au 10 septembre 2021 à dix-huit heures. Elle prévoit en outre une indemnité d’immobilisation de dix-sept mille huit-cents euros au profit du promettant.

Le bien objet de la promesse de vente a fait l’objet de deux constats amiables de dégâts des eaux, établis le 18 juin 2021 pour le premier, et le 5 août 2021 pour le second.

Le 14 août 2021, Mme [O] [U] [S] a fait dresser une expertise par Madame [G] [B] du cabinet EBO, Expert près la Cour d’Appel de [Localité 5], qui a conclu au bon état général de l’appartement. M. [D] [J], informé du déroulement de cette expertise, ne s’y est pas rendu.

La promettante a en outre fait ensuite procéder à des travaux de plomberie dans son bien.

Néanmoins, par courrier du 26 août 2021, Monsieur [J] lui a notifié sa renonciation à lever l’option dont il bénéficiait du fait de la promesse, libérant ainsi la promettante de son obligation de réserve du bien et lui permettant de le remettre sur le marché.

Les parties ne s’accordant pas sur la destination de l’indemnité d’immobilisation, Mme [O] [U] [S] a assigné M. [D] [J] le 27 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser 17.800 euros à ce titre.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, Mme [O] [U] [S] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1589 du code civil, de :

A titre principal :

— DIRE son action recevable et bien-fondée ;

— CONDAMNER Monsieur [J], en sa qualité de bénéficiaire de la promesse de vente, à lui payer, la somme de dix-sept mille huit-cents (17.800,00) euros, assortie des intérêts au taux légal, au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue dans l’acte authentique du 21 mai 2021 ;

— CONDAMNER le défendeur aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement :

— REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [J].

A l’appui de ses demandes elle fait état de la clause d’immobilisation de la promesse de vente.

Elle conteste le non-respect des dispositions de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation allégué par le défendeur, assurant que l’ensemble des pièces fournies par le syndic de copropriété ont été transmises au notaire de l’intéressé le 11 mai 2021. Elle relate que le jour même de la signature de la promesse de vente, M. [D] [J] a été destinataire de la notification au titre de la loi SRU à l’effet de purger le délai de rétractation à son égard, avec la liste des pièces exigées. Elle reconnaît toutefois que la pièce dénommée « modification du règlement de copropriété du 03 janvier 1978 », aurait été mal nommée par le syndic de copropriété et qu’elle contenait en réalité la copie de l’état descriptif de division résultant du modificatif du 16 janvier 1971. Elle précise cependant que ce document manquant ne concerne pas les lots visés par la promesse de vente, dont il serait dès lors accessoire, voire « anecdotique ».

Elle rejette les justifications de M. [D] [J] qui s’appuie sur les dégâts des eaux pour renoncer à la promesse de vente en indiquant avoir entrepris toutes les diligences nécessaires pour traiter le problème, alors même qu’il ne rendait pas le logement inhabitable. Elle précise que le dégât des eaux du 4 avril 2021 ne se situerait pas dans son bien mais dans celui de M. [X] et que la fuite n’impacterait que les parties communes. Concernant le second dégât des eaux, elle met en avant les résultats de l’expertise amiable, à laquelle M. [D] [J] quoiqu’informé de son déroulement ne s’est pas rendu, qui souligne le bon état du bien. Elle précise avoir fait les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité et que les conséquences du dégât des eaux ont été prises en charge par l’assurance. Elle met en avant de nombreux témoignages attestant du bon état de son appartement, dont celui de l’agent immobilier en charge de la vente, ainsi que du soin apporté à son entretien. Elle souligne que l’expertise amiable indique que le dégât des eaux s’est produit dans une pièce qui ne peut être considérée comme une partie habitable.

Elle conteste le caractère non-contradictoire de l’expertise avancé par M. [D] [J] au prétexte de son manque de disponibilité, ainsi que la partialité alléguée de l’agent immobilier. Elle estime que le sort de la reprise de la vente est sans incidence sur le litige, de même que la circonstance qu’il n’ait été immobilisé que deux mois.

Elle soutient avoir correctement informé son cocontractant de la situation et entrepris le nécessaire à la réhabilitation du bien ; en conséquence, elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle en rupture fautive du défendeur.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, M. [D] [J] demande au tribunal, sur le fondement des articles L.271-1, L.721-2 et L.721-3 du code de la construction et de l’habitation, 1112, 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, de :

Au principal, justifiant qu’en l’absence de communication de l’intégralité des modificatifs au règlement de copropriété, et notamment celui du 3 janvier 1978, il n’a pas été satisfait aux exigences de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation et qu’en application de l’article L.721-3 du même code le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L.271-1 n’a pas commencé à courir.

Juger dès lors que la rétractation opérée par le courrier RAR de Monsieur [D] [J] du 26 août 2021 est parfaite sans qu’il y ait lieu d’examiner sa motivation.

Subsidiairement, juger que Madame [U] [S] a violé les dispositions de l’article 1112-1 du code civil imposant aux parties un devoir précontractuel d’information.

Juger en conséquence la nullité de la promesse de vente du 21 mai 2021 pour vice du consentement par application de l’article 1130 du code civil.

Subsidiairement, juger que la révélation d’un vice caché antérieur à la vente et connu de la venderesse justifierait la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [U] [S].

Juger en outre que la survenance d’un sinistre pendant la validité de la promesse justifie la renonciation du concluant à l’acquisition.

Débouter en conséquence Madame [U] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, faisant droit aux demandes reconventionnelles du concluant, condamner Mme [U] [S] au remboursement de la somme de 500 € avancée au titre des frais de la vente et à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler l’exécution provisoire qui s’attache à la décision à intervenir.

Condamner la demanderesse aux entiers dépens

M. [D] [J] fait valoir que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir compte tenu de la communication de l’état descriptif de division résultant du modificatif du 16 février 1971 à la place du modificatif de règlement de copropriété du 3 janvier 1978. Il déclare qu’il appartenait au notaire rédacteur du compromis et expéditeur de l’AR24 de s’assurer que sa communication était complète, s’il est bien à l’origine de l’erreur comme allégué par la requérante. Il pointe que le document manquant n’est toujours pas versé aux débats.

Il estime la motivation de sa décision de rétractation de la promesse légitime quoique superfétatoire. Il explique à cette fin que le premier dégât des eaux aurait dû être porté à sa connaissance, étant antérieur à la promesse de vente. Il soupçonne que la déclaration tardive de ce dégât pouvait viser à faire croire qu’il était survenu après la signature de l’acte. Il soutient qu’il ne se serait jamais engagé s’il avait eu connaissance de cet incident dans un appartement visité comme refait à neuf. Il évoque la possible récurrence de cette problématique compte tenu du second dégât des eaux. Il indique qu’il n’a pas été non plus informé des importantes nuisances causées par l’occupation de l’appartement situé à l’étage supérieur. Il fait alors état du vice de son consentement, subsidiairement d’un vice caché. Il relate que le second dégât des eaux a été découvert par une entreprise chargée par ses soins d’effectuer un devis. Il met alors en avant le chapitre consacré au « Sinistre pendant la durée de validité de la promesse » et conteste à cette occasion l’impartialité de l’experte mandatée par la requérante.

Il relate avoir découvert à l’occasion de ce dégât des eaux que le voisin du dessus sous tutelle avait un comportement nuisant considérablement aux autres occupants de l’immeuble, ce que la venderesse, alors membre du conseil syndical, savait parfaitement, tout comme sa problématique d’infiltrations récurrentes.

Il déclare, subsidiairement, que la somme réclamée est excessive et exorbitante pour une immobilisation de seulement 3 mois, devant alors à minima être modérée.

Il fait état de la dissimulation des dégâts des eaux et de leurs conséquences par la promettante. Il relève qu’elle ne produit pas le rapport d’expertise de son assurance mais celui d’une experte choisie par ses soins. Il assure ne pas avoir eu la disponibilité de se rendre aux opérations expertales. Il critique également l’impartialité de l’agent immobilier attestant en faveur de Mme [O] [U] [S], estimant que ses manquements étaient susceptibles d’engager sa responsabilité.

Il pointe reconventionnellement un comportement fautif de la promettante à l’origine de la rupture contractuelle, appelant son remboursement des sommes versées à l’occasion de la signature de la promesse, outre l’indemnisation d’un préjudice moral évalué à 10.000 euros.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 21 janvier 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’absence de communication du modificatif de règlement de copropriété du 3 janvier 1978

Aux termes de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, en cas de promesse de vente d’un lot d’un immeuble bâti à usage d’habitation soumis au statut de la copropriété, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, et notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiants, s’ils ont été publiés, doivent être remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de l’acte.

L’article L.721-3 du même code dispose qu’à défaut de remise de ces documents au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 ne court qu’à compter du lendemain de leur communication à l’acquéreur.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la promettante qu’il a été communiqué au bénéficiaire l’état descriptif de division résultant du modificatif du 16 février 1971 à la place du modificatif de règlement de copropriété du 3 janvier 1978. Les dispositions d’ordres public visant la parfaite information du candidat acquéreur sur la situation technique et juridique de l’immeuble n’ont donc pas été respectées, peu importe les raisons de cette situation. Il est donc sans effet de soutenir que cette non-communication proviendrait d’une erreur du notaire ou du syndic de copropriété, la loi ne disposant ici que d’une obligation de résultat visant à ce que le bénéficiaire de la promesse puisse s’engager en toute connaissance de cause et assumer ses futurs devoirs de copropriétaire. Il est tout aussi inopérant de mettre en exergue les diligences de la promettante pour fournir les documents dont la communication est impérative aux termes de ces dispositions.

Mme [O] [U] [S] affirme par ailleurs que le modificatif de règlement de copropriété du 3 janvier 1978 ne concernerait pas les lots vendus, sans fournir la pièce en question, ce qui ne permet en conséquence pas au juge de s’en assurer. Il en résulte d’ailleurs que le candidat acquéreur n’a toujours pas été destinataire de ce document.

Enfin, la circonstance que M. [D] [J] n’ait pas soulevé cette difficulté auparavant ne le prive en rien de la soulever à l’instance, et peu importe là encore qu’il ait motivé sa lettre de renonciation au bien sur d’autres motifs.

Il s’en suit que le délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation n’était pas purgé lors de la communication dans les formes de la lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2021, adressée par M. [D] [J] à Mme [O] [U] [S] pour s’en prévaloir. Le bénéficiaire de la promesse se retrouve alors dégagé de toute obligation envers la promettante, dont celle objet du litige de verser l’indemnité d’immobilisation.

Mme [O] [U] [S] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de M. [D] [J] de lui payer la somme de 17.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et le séquestre sera restitué au promettant.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [D] [J]

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

M. [D] [J] demande le remboursement de la somme de 500 euros avancée au titre des frais de vente et le paiement d’une somme de 10.000 euros pour son préjudice moral en arguant de ses démarches inutiles notamment auprès de la banque et d’entreprises sollicitées pour aménager le bien. Il s’appuie à cette fin sur son absence d’information par la promettante des dégâts des eaux et d’un problème de voisinage.

En ce qui concerne le 1er dégât des eaux, il a fait l’objet d’un constat amiable le 18 juin 2021 entre Mme [O] [U] [S] et M. [V] [X]. S’il y est effectivement mentionné une date de dégât des eaux au 9 avril 2021, aucune des pièces produites ne permet d’établir que la promettante en ait eu connaissance avant la signature du constat, l’origine en étant située dans une fuite de canalisation des parties communes. La qualité avancée par M. [D] [J] de membre du syndicat de copropriété de Mme [O] [U] [S] est insuffisante à établir qu’elle en avait connaissance, encore plus qu’elle savait qu’il impactait son logement ; étant précisé que les attestations produites par le bénéficiaire de la promesse sur les conséquences des dégâts des eaux ne visent que le second.

Il n’est donc pas démontré qu’au jour de la signature de la promesse de vente la requérante avait connaissance de cette information. Il ne ressort pas davantage des pièces versées que celle-ci ait pu être déterminante du consentement du bénéficiaire de la promesse.

S’agissant du second dégât des eaux, il n’est pas contesté qu’il est apparu postérieurement à la signature de la promesse de vente, et ne pouvait en conséquence donner lieu à une information du promettant avant conclusion de l’acte.

Enfin, s’agissant des problèmes de voisinage allégués, à les supposer démontrés, ce que les éléments produits par M. [D] [J] sont insuffisants à établir, ils ne peuvent être considérés comme ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties au sens de de l’article 1112-1 du code civil pour concerner un tiers à la vente et un lot non compris dans la promesse.

Il n’est pas démontré que Mme [O] [U] [S] ait failli dans son obligation d’information précontractuelle comme avancé par le demandeur reconventionnel, qui sera donc débouté de ses demandes d’indemnisation à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [U] [S] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner Mme [O] [U] [S] à payer à M. [D] [J] au titre des frais irrépétibles la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, DEBOUTE Mme [O] [U] [S] de sa demande de condamnation de M. [D] [J] à lui payer la somme de 17.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

DIT que le notaire désigné par la promesse de vente du 21 mai 2021 en qualité de séquestre de cette indemnité d’immobilisation devra s’en libérer entre les mains de M. [D] [J] ;

DEBOUTE M. [D] [J] de ses demandes reconventionnelles en remboursement des sommes versées à l’occasion de la signature de la promesse de vente et en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [O] [U] [S] à payer les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [O] [U] [S] à payer à M. [D] [J] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [O] [U] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,