TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/09725 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XKI3

Jugement du 31 mars 2026

Notifié le :

Grosse à :

Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS – 690

Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE – 502

Copie à :

Expert

Régie

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 31 mars 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 14 avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 novembre 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. VITRAIL SAINT GEORGES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]

DEFENDERESSE

Association LA FONDATION [K]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2013, l’association FONDATION [K] a consenti à la société VITRAIL SAINT GEORGES , un bail commercial portant sur un ensemble de constructions (bâtiment A et bâtiment B) et occupant une partie d’un terrain dénommé « [Adresse 3] », situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans et deux mois du 1er novembre 2013 pour expirer le 31 décembre 2022.

Le loyer initial annuel est de 20.000 € hors taxes et hors charges.

Les locaux ont été loués en vue de l’exercice d’une activité de création, fabrication et restauration de vitraux, formation de loisir et professionnelle à l’art du vitrail, négoce de matériaux et matériels pour la création de vitraux.

La sous-location est autorisée mais conditionnée, entre autres, à l’autorisation préalable et écrite du bailleur.

Selon acte d’huissier de justice du 28 novembre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse une sommation interpellative aux fins en particulier qu’elle justifie de l’exécution des travaux contractuellement convenus.

Puis, elle a fait délivrer commandement visant la clause résolutoire insérée au bail selon acte de commissaire de justice du 12 juillet 2021.

Selon acte extra judiciaire du 03 novembre 2022, la société VITRAIL SAINT GEORGES a fait délivrer à l’association FONDATION [K], une demande de renouvellement du bail commercial venant à expiration le 31 décembre 2022.

L’association FONDATION [K] a, dans le délai requis pour se faire, refusé le renouvellement et ce, sans indemnité d’éviction, considérant que la société VITRAIL SAINT GEORGES n’avait pas exécuté les travaux de réhabilitation contractuellement mis à sa charge.

Par exploit d’huissier du 3 novembre 2022, la société VITRAIL SAINT GEORGES a attrait l’association FONDATION [K] par devant le Tribunal de Céans en nullité du commandement visant la clause résolutoire.

Puis par assignation du 08 juin 2023, elle a saisi la juridiction de Céans afin de voir condamner l’association FONDATION [K] à lui verser une indemnité d’éviction par suite du refus de renouvellement du bail qui lui a été notifié le 2 février 2023.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 09 avril 2025, la sas VITRAIL SAINT GEORGES sollicite qu’il plaise :

— Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

— Vu les dispositions des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce,

— Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce,

— Vu les dispositions des articles 143 et suivants du code de procédure civile,

— Vu les dispositions des articles L. 412-3 et -4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Vu les jurisprudences précitées,

— Vu les pièces produites,

REJETER les demandes fins et conclusions de l’association Fondation [K],

A TITRE PRINCIPAL :

PRONONCER la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré par l’association ASS Fondation [K] à la société Vitrail Saint Georges le 12.07.2021, DECLARER que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction par l’association ASS Fondation [K] à la société Vitrail Saint Georges n’est pas fondé sur un motif grave et légitime, et que l’association ASS Fondation [K] est dès lors redevable d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la société Vitrail Saint Georges,

CONDAMNER l’association ASS Fondation [K] à payer la société Vitrail Saint Georges une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce, par suite du refus de renouvellement du bail,

AVANT DIRE DROIT désigner un expert de son choix à l’effet de déterminer le montant de ladite indemnité conformément aux usages habituels et aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, aux frais avancés de la société ASS Fondation [K] à l’origine du refus de renouvellement,

Dans l’attente du rapport de l’expert ainsi désigné, SURSEOIR A STATUER sur la demande de fixation à indemnité d’éviction ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER l’association ASS Fondation [K] de toute demande de constat ou de prononcer de la résiliation du bail, l’intégralité des causes du commandement délivré le 12.07.2021 ayant été purgées par la société Vitrail Saint Georges dans le délai imparti,

CONDAMNER l’association ASS Fondation [K] à payer la société Vitrail Saint Georges une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce, par suite du refus de renouvellement du bail,

AVANT DIRE DROIT désigner un expert de son choix à l’effet de déterminer le montant de ladite indemnité conformément aux usages habituels et aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, aux frais avancés de la société ASS Fondation [K] à l’origine du refus de renouvellement,

Dans l’attente du rapport de l’expert ainsi désigné, SURSEOIR A STATUER sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

ACCORDER un délai de grâce d’un an pour quitter les lieux, ce délai courant à compter de la signification du jugement à intervenir,

REJETER la demande de fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant supérieur au montant du loyer courant,

ECARTER l’exécution provisoire de droit,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la Fondation [K] à exécuter les travaux de réfection de la voirie d’accès principal par mise en place de pavés entre l'[Adresse 5] et le premier portail ouvrant

sur la rue, et d’avoir à remplacer les 10 arbres le long du chemin carrossable menant au domaine, passé le premier portail, sous un mois à compter de la signification du jugement qui sera rendu, et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

CONDAMNER l’association ASS Fondation [K] à payer à la société Vitrail Saint Georges une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la même et dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 15 mai 2024, l’association FONDATION [K] sollicite qu’il plaise :

Vu les articles L145-10 et suivants, L145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1103, 2274 du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial conclu le 31 octobre 2013,

Vu la Jurisprudence,

À titre principal,

REJETER la demande de la société VITRAIL SAINT GEORGES tendant à voir prononcer l’annulation du commandement visant la clause résolutoire en date du 12 juillet 2021.

En conséquence et à titre reconventionnel,

CONSTATER l’acquisition au profit de l’association FONDATION [K] de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial qui les lie au 12 août 2021, date d’échéance du commandement,

CONSTATER la résiliation du bail commercial intervenue au 12 août 2021,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société VITRAIL SAINT GEORGES, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

CONDAMNER la société VITRAIL SAINT GEORGES à verser à l’association FONDATION [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 2.986€, augmentée des charges et accessoires prévues au contrat, à compter du 12 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

DIRE que les loyers déjà versés par la société VITRAIL SAINT GEORGES depuis le 12 août 2021 viendront en déduction des sommes dues en application de cette indemnité mensuelle,

CONDAMNER la société VITRAIL SAINT GEORGES à laisser acquis à l’association FONDATION [K] le dépôt de garantie, en application de l’article 19 des conditions générales du bail commercial,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal,

À titre subsidiaire et reconventionnel,

CONSTATER l’expiration du bail au 31 décembre 2022 compte tenu du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par l’association FONDATION [K] le 2 février 2023,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société VITRAIL SAINT GEORGES, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNER la société VITRAIL SAINT GEORGES à verser à l’association FONDATION [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.990,5€, augmentée des charges et accessoires prévues au contrat, à compter du 1 er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société VITRAIL SAINT GEORGES de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la société VITRAIL SAINT GEORGES à payer à la FONDATION [K] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société VITRAIL SAINT GEORGES aux dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire du 12 juillet 2021, soit 131,70€.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 avril 2025, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 25 novembre 2025, puis mise en délibéré au 10 février 2026 et prorogée au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement du 12 juillet 2021 visant la clause résolutoire insérée au bail

La société VITRAIL SAINT GEORGES conclut à la nullité du commandement litigieux motif pris de la mauvaise foi de l’association FONDATION [K] dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Sur ce,

Vu l’article L145-41 du code de commerce ;

Le commandement doit, à peine de nullité, reproduire la clause résolutoire pour la mise en oeuvre de laquelle il est signifié.

L’article 19 des conditions générales du bail commercial liant les parties stipule une clause résolutoire ainsi rédigée : « A défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues ou d’inexécution d’une seules des conditions du présent bail, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Dans l’hypothèse où la mise en demeure aurait pour objet l’exécution de travaux incombant au preneur et qui, en raison de leur nature ou de leur importance, ne pourraient être effectivement réalisés dans le délai d’un mois, la résiliation de plein droit serait acquise, si bon semble au bailleur, si le preneur ne pouvait justifier avoir dans le délai d’un mois imparti effectué toutes les diligences requises, notamment en signant tous ordres de service requis en vue de leur exécution. »

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur et c’est au moment de la délivrance du commandement que s’apprécie la bonne ou mauvaise foi de ce dernier.

En vertu de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

L’association FONDATION [K] a fait délivrer à la sas VITRAIL SAINT GEORGES, le 12 juillet 2021, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin qu’elle justifie, entre autres, de la réalisation des travaux qui lui incombait en vertu du bail commercial pour un minimum de 200 000 € et mette fin à la sous-location non autorisée, constatée par huissier de justice le 28 novembre 2019.

L’article 20 des conditions particulières du bail litigieux stipule l’engagement par le preneur de l’exécution d’un certain nombre de travaux à « concurrence de 200 000€ minimum dans les lieux loués », travaux devant « être réalisés à 90% le 30 avril 2014 », étant précisé que « l’engagement du preneur de réaliser ces travaux remplace la garantie solidaire qui devait initialement être donnée au bailleur par Monsieur et Madame [H] [N], et qui est donc abandonnée ». Ce même article prévoit « des réunions mensuelles entre le bailleur et le preneur permettant de vérifier le bon avancement des travaux, réunions au cours desquelles le preneur remettra au bailleur la copie des factures acquittées des entreprises ayant réalisé les travaux de mises aux normes règlementaires (portant sur l’électricité, la plomberie, le sanitaire et le chauffage) ainsi que des autres factures, notamment d’approvisionnement des matériels et matériaux mis en œuvre directement par ses soins. ».

L’association FONDATION [K] explique la délivrance du commandement visant la clause résolutoire par le fait que la preneuse n’a pas justifié de la réalisation de tous les travaux qui lui incombaient pour un montant minimum de 200 000 €.

Elle indique ne pas avoir réclamé de justificatifs des travaux avant la sommation interpellative délivrée le 28 novembre 2019 dans la mesure où il s’agissait de travaux d’une certaine ampleur et que par bienveillance, elle n’a pas voulu se manifester dès le commencement du bail. Elle explique aussi n’avoir rien réclamé avant novembre 2019 dans la mesure où elle a connu une gestion très complexe dans les années écoulées en raison d’une déficience de son système de gouvernance ne permettant pas la gestion de ses biens immeubles.

Il est établi, au vu des pièces produites, que la fondation a connu une situation de crise ayant conduit à une paralysie juridique et financière susceptible de la mettre en péril et ayant conduit à la désignation d’un administrateur provisoire en 2021. Il est cependant avéré que ces dysfonctionnements observés dans le cadre d’une inspection générale décidée par le Préfet n’ont pas existé avant février 2020. La déficience du système de gouvernance ne peut donc en aucun cas expliquer l’absence de demande de justification des travaux contractuellement prévus.

La fondation ne peut davantage sérieusement soutenir qu’elle s’est abstenue de solliciter le moindre justificatif desdits travaux pendant quasiment six ans, soit entre le début du bail en 2013 et la sommation de novembre 2019, par souci de bienveillance eu égard à l’ampleur des travaux.

Il semble, ainsi que le soutient la preneuse, qu’elle a en réalité été informée des travaux en cours de bail, mais sans en solliciter les factures. En tout cas, elle n’a pas entendu faire une stricte application des stipulations du bail puisqu’elle avait tout le loisir d’exiger la tenue de réunions mensuelles au cours desquelles la preneuse devait justifier de l’exécution des travaux à sa charge et pour certains au moyen de factures. Faute de justification de la réalisation des travaux à hauteur de 90% au 30 avril 2014, elle était parfaitement fondée à mettre la preneuse en demeure de s’exécuter et même d’activer la garantie autonome à première demande convenue à l’article 21 du bail, faute pour le preneur de justifier de factures acquittées à hauteur de 200 000€ le 31 décembre 2014.

Ainsi, la délivrance d’une sommation interpellative en novembre 2019, soit presque six ans après la prise d’effet du bail et l’absence de toute relance pendant quasiment deux ans avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire en juillet 2021 et ce, alors que bail, dont le terme au 31 décembre 2022 approche et que son article 7 stipule une clause de plafonnement du loyer du bail renouvelé établissent la mauvaise foi de la FONDATION [K] dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce faisant, il convient de prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré par l’association ASS FONDATION [K] à la société VITRAIL SAINT GEORGES le 12 juillet 2021.

La demande reconventionnelle de l’association ASS FONDATION [K] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes sont ainsi sans objet et doivent être rejetées.

Sur le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction

Ensuite de la demande de renouvellement de bail présentée le 03 novembre 2022 par la société VITRAIL SAINT GEORGES, l’association FONDATION [K] lui a signifié un refus de renouvellement le 02 février 2023 en raison de deux manquements contractuels qu’elle estime établis et constitutifs de motifs graves au sens de l’article L145-17 susvisé.

— l’absence de justification du produit net des sous-locations et des travaux d’amélioration des lieux loués réalisés pour un montant représentant 60% du produit net des sous-locations tels que prévus par l’article 17 du bail,

— l’inexécution de travaux à concurrence de 200 000 € minimum dans les lieux loués tels que prévus à l’article 20 du bail.

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-17 1° du code de commerce énonce que I – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Enfin, en vertu de l’article L145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Sur ce,

En ce qui concerne la justification de la réinjection dans les travaux de 60% des produits nets de la sous-location, la société VITRAIL SAINT GEORGES verse au débat l’ensemble des quittances de loyers et des pièces établissant l’achat de matériaux et l’exécution de travaux attestant de cette réinjection.

Si la société VITRAIL SAINT GEORGES ne produit pas de factures d’entreprises correspondant aux travaux entrepris, elle produit l’estimation d’un économiste de la construction, lequel a estimé, au 27 novembre 2020, que des travaux avaient été réalisés dans les lieux loués par la preneuse à hauteur d’une somme de l’ordre de 295 000€ HT. La preneuse produit en outre en pièce n°15 de nombreuses factures d’achat de matériaux.

Il est donc établi qu’elle a réalisé des travaux pour un montant supérieur à celui de 200 000 € contractuellement prévu. Au vu des postes listés par l’économiste de la construction, il semble qu’elle n’a pas réalisé l’ensemble des travaux contractuellement prévus dans le bâtiment B à usage d’atelier. La non-exécution d’une partie seulement des travaux que le preneur s’était engagé à exécuter constitue un manquement contractuel. Cependant, au regard de la justification d’un montant total de travaux exécutés dépassant les 300 000 € HT, ce manquement ne saurait constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un motif grave et légitime, la bailleresse est tenue au paiement d’un indemnité d’éviction dont le montant doit être déterminé à dire d’expert.

Une expertise sera donc ordonnée avant dire droit, selon mission d’usage en pareille matière telle que définie au dispositif ci-après du présent jugement, aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction due à la locataire mais également de l’indemnité d’occupation due par cette dernière et ce, aux frais avancés de la société VITRAIL SAINT GEORGES, demanderesse à la mesure.

Il sera sursis à statuer sur la demande d’indemnité d’éviction dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif.

La société VITRAIL SAINT GEORGES sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des accessoires contractuellement prévus et ce, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

La demande d’expulsion immédiate de la preneuse et celle tendant à entendre ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux seront rejetées dès lors que la société VITRAIL SAINT GEORGES a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Sur la demande de condamnation de l’association ASS FONDATION [K] à l’exécution de travaux sous astreinte

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

L’article 12 du bail liant les parties, relatif à l’entretien de l’allée, prévoit que l’entretien de l’allée d’accès à la propriété est à la charge exclusive du preneur, « le bailleur ne conservant à sa charge que le remplacement des arbres s’ils venaient à périr » et que « l’allée sera toutefois remise en état par le bailleur et à ses frais avant le 28 février 2014, selon les termes de l’article 19 des présentes conditions particulières ».

Aux termes de l’article 19 du bail le bailleur s’est engagé à faire procéder « à la réfection de la voirie d’accès principal par mise en place de pavés entre l'[Adresse 5] et le premier portail ouvrant sur la rue et à remplacer 10 arbres de part et d’autre de l’allée principale ».

La fondation justifie de la réalisation d’un dallage à l’entrée du site sur 33 m2 selon facture de l’entreprise [D] [M] du 28 novembre 2013. La réalisation de ce dallage à l’entrée du site ne correspond manifestement pas à la réfection de la voirie d’accès principal par mise en place de pavés. L’huissier instrumentaire mandaté par la bailleresse le 27 septembre 2022 a effectivement constaté que « le chemin entre l'[Adresse 5] et le premier portail commandant l’accès au domaine, est carrossable (…) il n’est aucunement revêtu de pavés au sol. ». Ce même constat fait état de « cinq arbres anciens prenant toujours racines le long du chemin carrossable avant le premier portail et au-delà » et que « six arbres ont été replantés » par la preneuse, facture à l’appui.

Il est donc avéré que la fondation n’a pas respecté ces deux engagements contractuellement convenus.

La preneuse est donc fondée en sa réclamation, qui sera toutefois ramenée en ce qui concerne le remplacement des arbres morts, à l’obligation pour la bailleresse, à ne remplacer que 4 arbres et non 10 puisque la demanderesse en a déjà replanté 6.

L’association FONDATION [K] sera en conséquence condamnée, en application des stipulations des articles 12 et 19 des conditions particulières du bail, à exécuter les travaux de réfection de la voirie d’accès principal par mise en place de pavés entre l'[Adresse 5] et le premier portail ouvrant sur la rue, et à remplacer les 4 arbres le long du chemin carrossable menant au domaine, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire d’une durée de quatre mois de 100 € par jour de retard.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

L’association FONDATION [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la société VITRAIL SAINT GEORGES la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

PRONONCE la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré par l’association LA FONDATION [K] à la société VITRAIL SAINT GEORGES le 12 juillet 2021 ;

DIT sans objet la demande reconventionnelle de l’association LA FONDATION [K] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes à la résiliation ;

LES REJETTE en conséquence ;

ORDONNE, avant dire droit, une expertise,

COMMET pour y procéder Monsieur [I] [U], inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, demeurant SARL IFC EXPERTISE – [Adresse 6] avec mission :

— de prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants,

— de recueillir les explications des parties,

— de donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du code de commerce et à cette fin :

* décrire l’exploitation de la société VITRAIL SAINT GEORGES sise [Adresse 1] à [Localité 4], ses installations, son état, son équipement, éventuellement sa vétusté ;

* préciser la surface du local affectée à ladite exploitation,

* indiquer les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux pour l’exploitation considérée,

* donner le chiffre d’affaires et les bénéfices nets afférents aux dernières années et à l’année courante, préciser les facteurs locaux de commercialité et compte tenu de ces indications, comme aussi d’éléments de comparaison tirés d’exploitations similaires effectuées dans des conditions de commercialité comparables, rechercher, selon les usages de la profession, la valeur marchande de l’exploitation c’est à dire celle que le vendeur est en droit d’attendre d’une vente normale de gré à gré dans les conditions et circonstances du moment,

— de rechercher si la société VITRAIL SAINT GEORGES pourra réinstaller son activité à proximité, si elle éprouvera des difficultés pour trouver un nouveau local, quels délais lui seront nécessaires, quels seront les frais normaux de transfert de l’exploitation (déménagement, réinstallation, droits de mutation), et de préciser si ce transfert aura une influence sur la clientèle, et s’il risque de provoquer des mesures de licenciement du personnel,

— de donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société VITRAIL SAINT GEORGES depuis le 1er janvier 2023,

— de répondre aux dires des parties qu’il aura recueillis au cours d’une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son pré-rapport et le cas échéant, compléter ses investigations,

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation de la mission et commencer ses opérations dès qu’il sera avisé par le Greffe de la consignation de la provision ;

DIT que la société VITRAIL SAINT GEORGES devra consigner au Greffe une provision de 4 500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 30 juin 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport avant le 15 janvier 2027, sauf prorogation accordée par le Juge de la Mise en Etat ;

RAPPELLE que l’article 173 du Code de Procédure Civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la demande des parties à la première date d’audience de mise en état utile après le dépôt du rapport définitif de l’expert ;

SURSOIT à statuer sur la demande d’indemnité d’éviction dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif ;

CONDAMNE la société VITRAIL SAINT GEORGES à payer à l’association LA FONDATION [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des accessoires contractuellement prévus et ce, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate de la preneuse et celle tendant à entendre ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

CONDAMNE l’association LA FONDATION [K], en application des articles 12 et 19 des conditions particulières du bail, à exécuter les travaux de réfection de la voirie d’accès principal par mise en place de pavés entre l'[Adresse 5] et le premier portail ouvrant sur la rue, et à remplacer les 4 arbres le long du chemin carrossable menant au domaine, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire d’une durée de quatre mois de 100€ par jour de retard ;

CONDAMNE l’association LA FONDATION [K] aux dépens ;

CONDAMNE l’association LA FONDATION [K] à payer à la société VITRAIL SAINT GEORGES la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.