TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02121 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK7O

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [X]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Société HOMY (ANCIENNEMENT L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHÂTEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS”),

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28200 CHÂTEAUDUN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Gladys LACOSTE, demeurant 4 place Châtelet – Cabinet secondaire – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X]

né le 30 Mai 1978 à BONDY (93140),

demeurant 38 rue Anatole France – Appt. 1884 – 28200 CHÂTEAUDUN

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er juin 2022, la société HOMY a donné à bail à Monsieur [J] [X] un local à usage d’habitation situé au 38 rue Anatole France APT 1884 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 426,26 € et 83,98 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.765,64 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 27 février 2024.

la société HOMY a ensuite fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] et de tous occupants de son chef, le concours de la force publique , d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est;

— de la condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 2.318,41€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que si le bail s’était poursuivi, jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront.

A l’audience du 15 octobre 2024, la société HOMY – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2.481,17 € ( deux mille quatre cents quatre-vingts un euros et dix sept centimes).

A l’appui de ses demandes, la société HOMY fait valoir que Monsieur [J] [X] a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience mais que les montants versés sont insuffisants cependant elle s’en rapporte tant sur les délais de paiement que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [X], cité par remise de l’acte à étude, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il vit avec son fils et qu’il n’a plus de revenu au jour de l’audience mais qu’il va commencé une formation de fonctionnaire de l’administration pénitentiaire à compter du 2 décembre 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail aété conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du bail prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2022 contient une clause résolutoire (article : « 8 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 1.765,64 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [J] [X] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société HOMY produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.481,17€ ( deux mille quatre cents quatre-vingts un euros et dix sept centimes) € à la date du 09 octobre 2024.

Monsieur [J] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à la société HOMY cette somme de 2.481,17 € ( deux mille quatre cents quatre-vingts un euros et dix sept centimes), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.765,64 € à compter de la date du commandement de payer (du 27 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [X] propose de verser la somme de 100€ par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il explique avoir un enfant à charge et être sans revenu au jour de l’audience, mais il verse aux débats la preuve qu’il commence une formation en tant que surveillant pénitentiaire à compter au 2 décembre 2024 à l’ENAP, cette formation étant rémunrée et lui assurant ensuite un emploi stable.

Compte tenu de la demande du locataire, des propositions de règlements formulées à l’audience, et du fait que le bailleur s’en rapporte sur les deux demandes, Monsieur [J] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [J] [X], suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [J] [X] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [J] [X] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [J] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022 entre la société HOMY et Monsieur [J] [X] concernant le local à usage d’habitation situé au 38 rue Anatole France APT 1884 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à la société HOMY la somme de 2.481,17€ (deux mille quatre cent quatre-vingt un euros et dix-sept centimes) (décompte arrêté au 09 octobre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1.765,64 € (mille sept cent soixante cinq euros et soixante quatre centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, dont 35 mensualités d’un montant de 70 euros chacune et une 36ème mensualité, qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HOMY puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [X] soit condamné à verser à la société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE la société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME