TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5RT

S.A. UN TOIT POUR TOUS. RCS NIMES N° 680 201 365.

C/

[Z] [H] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS. RCS NIMES N° 680 201 365.

8 bis avenue Georges Pompidou

BP 77199

30914 NIMES CEDEX

représentée par Mme [P] [J] (Chargée de contentieux)

DEFENDERESSE:

Mme [Z] [H] [C]

née le 01 Octobre 1975 à DJIBOUTI

79 rue Pierre Sémard

Les Coralines Des Bonsenfants . Logt 1

30000 NÎMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mai 2025

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Suivant acte sous seing privé du 02 juin 2021, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [H] [C] [Z] un appartement sis sur la commune de NIMES (30000), 79 rue Pierre Sémard, Résidence Les Coralines des Bonsenfants, logement 1 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 484,97€.

Des loyers demeuraient impayés, et le 25 octobre 2024, UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer à Madame [H] [C] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 2045,82€.

Cet acte lui faisait également commandement de justifier de l’assurance des lieux sous un mois.

Le 23 janvier 2025, « UN TOIT POUR TOUS » assignait Madame [H] [C] [Z] devant la juridiction de céans, pour l’audience du 05 mai 2025 afin de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais et l’assurance justifiée

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— Dire qu’en suite de son expulsion, elle se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de la condamner au paiement par provision :

De la somme de 2921,48€, représentant les loyers et charges impayés courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux

Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier soit 23,00€ ainsi que de la pénalité mensuelle pour non réponse à l’enquête sociale soit la somme de 7,62€ par mois entier de retard

De la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

— D’ordonner la remise d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs valide dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte journalière de 10,00€.

En demande, la SA UN TOIT POUR TOUS comparait représentée par Madame [J] [P], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir à cet effet.

Elle expose se désister de sa demande en résiliation fondée sur le défaut d’assurance, tenant la justification effectuée ce jour par Madame [H] [C].

Elle maintient le surplus de ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 3863,92€ et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [H] [C] [Z] comparait en personne.

Elle ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite l’octroi les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Elle expose avoir été hospitalisée à l’étranger pendant près de 7 mois, et n’avoir pu gérer ses affaires courantes.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibérée au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la CCAPEX par voie dématérialisée le 28 octobre 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 28 janvier 2025 pour l’audience du 05 mai 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [H] [C] [Z] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail pour défait d’assurance :

L’article 7g alinéas 1 et 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.»

Suivant les dispositions de l’article 394 du Code de Procédure Civile :« Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 395 de ce même code, « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.»

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS expose lors des débats se désister de sa demande tendant à la résiliation du bail pour défaut d’assurance, à l’encontre de Madame [H] [C] [Z] qui l’accepte, cette dernière en ayant justifié sur l’audience.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 25 octobre 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 26 décembre 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [H] [C] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Il sera rappelé concernant une hypothétique réintégration dans les lieux, que les demandes de « dire » n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [H] [C] [Z] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SA « UN TOIT POUR TOUS » produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 3863,92 € composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [H] [C] [Z] sera condamnée à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 3863,92.

Sur les demandes au titre du SLS, des frais de dossiers et pénalités d’enquête :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS ne justifie pas de la demande de communication des avis d’imposition ou de non-imposition de Madame [H] [C], ni de la mise en demeure comportant reproduction de l’article précité.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement du supplément loyer solidarité.

La loi du 06 juillet 1989, d’ordre public, énonce en son article 4p) qu’est réputée non écrite toute clause « p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; »

En l’espèce, la SA UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Madame [H] [C] [Z] à la somme de 23€ au titre de « frais de dossier ».

Ces frais étant proscrits, il convient de débouter un TOIT POUR TOUS de sa demande.

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Madame [H] [C] [Z] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête, sans justifier de son envoi.

Par conséquent, UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [H] [C] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement et la SA « UN TOIT POUR TOUS » déclare ne pas s’y opposer.

Madame [H] [C] [Z] expose avoir été victime d’un AVC au printemps 2024, lors d’un séjour à DJIBOUTI, et avoir été hospitalisée pendant près de 7 mois.

La personne à laquelle elle avait confié la gestion de ses affaires courantes n’a pas réglé le loyer, d’où l’existence de la dette.

Il résulte des déclarations du bailleur lors de l’audience que Madame [H] [C] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de mai 2025.

Il ressort des débats que Madame [H] [C] vit seule, ne supporte pas de crédit et ne se trouve pas en situation de surendettement.

Le loyer résiduel, d’un montant de 235,61€ apparaît supportable au regard des ressources mensuelles du foyer.

Octroyer des délais de paiement à hauteur de 108,00€ mensuels en sus du loyer courant reviendrait à faire supporter à Madame [H] [C] un taux d’effort qu’elle parait en capacité d’assumer.

Aussi, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, pour des raisons tenant à l’équité, aucune somme ne sera allouée sur le fondement des dispositions précitées et les demandes de la SA UN TOIT POUR TOUS seront rejetées.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [H] [C] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS le désistement de la SA UN TOIT POUR TOUS de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance

DECLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SA UN TOIT POUR TOUS pour défaut de paiement recevable et bien-fondée ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [H] [C] [Z] à la date du 26 décembre 2024;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS Madame [H] [C] [Z] à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 3863,92 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 05 mai 2025,

AUTORISONS Madame [H] [C] [Z] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 108,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

DISONS que si Madame [H] [C] [Z] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Madame [H] [C] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 79 rue Pierre Sémard, Résidence Les Coralines des Bonsenfants, logement 1, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

DEBOUTONS la SA « UN TOIT POUR TOUS » de ses demandes au titre du SLS, des frais de dossier et pénalités d’enquête,

CONDAMNONS Madame [H] [C] [Z] à payer par provision à la SA « UN TOIT POUR TOUS » et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

REJETONS la demande de la SA UN TOIT POUR TOUS sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour des raisons tenant à l’équité,

CONDAMNONS Madame [H] [C] [Z] aux dépens.

La Greffière, La Juge,