Copie délivrée

à

M^e Sabine MANCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 23 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/02220 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K652

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], [Adresse 3], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 3] Pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [X] [O]

né le 01 Janvier 1968 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Mme [K] [M] épouse [O]

née le 25 Février 1980 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 25 Septembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, en présence de Céline THOME, Attachée de Justice, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/02220 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K652

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [O] et Madame [K] [R] née [M] sont propriétaires des lots n°4016, 4192 et 4329 constitués respectivement d’un appartement, d’une cave et d’un box au sein de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 6] à [Localité 8].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [7] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION a, par actes en date du 29 avril 2025 assigné Monsieur [X] [O] et Madame [K] [R] née [M] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1343-2 du code civil, afin de :

DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE EN SON PRINCIPE le [Adresse 12] prise en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION, CONDAMNER solidairement en deniers ou quittances Monsieur [X] [O] et Madame [K] ECH- [T] née [M] à payer au [Adresse 12], la somme de 5.830,88 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024CONDAMNER solidairement en deniers ou quittances Monsieur [X] [O] et Madame [K] ECH- [T] née [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence LI BECARUT, la somme de 2.735,68 euros au titre des charges à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenirORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entièreCONSTATER l’accord intervenu entre les parties s’agissant d’un paiement échelonné des sommes au titre des charges échues arrêtées au 23 janvier 2025CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] ECH- [T] née [M] à payer au [Adresse 12], la somme de 855 euros au titre des frais déboursés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriétéCONDAMNER solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] ECH- [T] née [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence LI BECARUT, la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusiveCONDAMNER solidairement en deniers ou quittances Monsieur [X] [O] et Madame [K] ECH- [T] née [M] à payer au [Adresse 12], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit du jugement à intervenirCONDAMNER solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] née [M] entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabin MANCHET-FRONTIN.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 septembre 2025.

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Bien que régulièrement assignés à étude, conformément à l’article 656 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] née [M] n’ont pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéSelon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

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Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 19 décembre 2023,03 juillet 2024, approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2023 au 30/09/2024, 01/10/2024 au 30/09/2025.Des appels de fonds et factures de 2023 à 2025.Les mises en demeure en date du 13 août 2025 adressées à Monsieur [X] [V] [Z] et Madame [K] [V] [T] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] née [M] ont réglé les sommes réclamées dans les mises en demeure du 13 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 19 décembre 2023,03 juillet 2024, approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2023 au 30/09/2024, 01/10/2024 au 30/09/2025., que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

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A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.830,88 euros au titre des charges de copropriété échues, décomposée comme suit:

“- Pour l’année 2024: la somme de 4.604,30 euros au titre des provisions sur charges couranbtes, appels de fonds travaux et cotisation fonds travaux avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

— pour l’année 2025: la somme de 1.443,16 euros au titre des provisions sur charges courantes, appels de fonds travaux et cotisation fonds travaux avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la mise en demeure et cpaitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.“

Il convient de constater d’une part que dans le corps de ses conclusions, le demandeur sollicite ainsi la condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 6.047,46 euros alors que dans son dispositif il sollicite seulement la somme de 5.830,88 euros au titre des charges échues à compter du 13 août 2024.

D’autre part, qu’un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 23/01/2025 aux termes duquel il résulte que les parties ont convenu notamment :

“ 1. La créance du syndicat des copropriétaires s’élève à 6.010,88 euros, en principal à la date du 23/01/2025 ce que Madame ou Monsieur [V] [Z] [X] reconnaît.

2.Il s’engage à régler cette somme en intégralité suivant les modalités suivantes:

a) par le paiement de 250 euros par mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à apurement de la dette

3. Pour respecter cet accord de règlement, le premier versement interviendra le 10/02/2025

4. En contrepartie du règlement intégral de la créance, le syndicat des copropriétaires accepte de renoncer à inscrire une hypothèque légale sur le bien de Madame ou Monsieur [V] [T] [X] et à ne pas poursuivre de procédure judiciaire contre elle.”

Le demandeur, dans son dispositif, sollicite que soit constater l’accord intervenu entre les parties s’agissant d’un paiement échelonné des sommes au titre des charges échues arrêtées au 23 janvier 2025.

Aucun élément n’est produit permettant de confimer ou non l’exécution de ce protocole transactionnel.

Par conséquent, il convient de ré-ouvrir les débats aux fins d’informer le tribunal sur l’exécution du protocole transactionnel signé le 23 janvier 2025 et le cas échéant produire un décompte détaillé et actualisé de la créance, et de préciser au tribunal le montant sollicité au titre des charges de copropriété échues.

Il convient de réserver les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins d’informer le tribunal sur l’exécution du protocole transactionnel signé le 23 janvier 2025 et le cas échéant de produire un décompte détaillé de la créance et de préciser au tribunal le montant sollicité au titre des charges de copropriété échues,

RENVOIE l’affaire à l’audience de procédure accélérée au fond du 27 novembre 2025 à 11h00.

RESERVE les autres demandes.

Le Greffier, Le Président,