TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/06793 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTYC

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, CITYA RAMBOUILLET, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 048 697 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [N] né [Z] [P] [E]

né le 13 Août 1968 à [Localité 5] (92),

demeurant [Adresse 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [X] [L] [G]

née le 04 Décembre 1968,

demeurant [Adresse 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Novembre 2023 reçu au greffe le 20 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé au 18 Décembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [E] et Mme [X] [G] sont propriétaires indivis d’un lot au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 6] (78) soumis au statut de la copropriété .

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé plusieurs lettres de relances et de mise en demeure. En dépit de ces courriers, M. [E] et Mme [G] ne se sont pas acquittés de leur dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, fait assigner M. [E] et Mme [G] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude en ce qui concerne Mme [G] et à domicile en ce qui concerne M. [E]. Les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées à partie défaillante le 24 avril 2025 et par voie électronique le 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 6], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [E], Madame [X] [G], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 6], la somme totale de 6927,97 euros, correspondant à :

• 6234,67 euros à titre principal, charges arrêtées au 9 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 658,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [E], Madame [X] [G], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 6], la somme totale de 727,14 euros, correspondant à :

• 68,34 euros à titre principal, charges arrêtées au 9 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 658,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

EN TOUT ETAT CAUSE :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [E], Madame [X] [G], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 6], la somme totale de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [E], Madame [X] [G], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 6], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [E], Madame [X] [G], aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— la matrice cadastrale ;

— une lettre de mise en demeure du 19 juillet 2022 d’avoir payer la somme de 6.310,67 euros incluant le coût de la mise en demeure de 45,60 euros .

— une lettre de mise en demeure du 10 août 2022 pour un montant de

6.344,27 euros incluant 33,60 euros de frais de mise en demeure ;

— une lettre de mise en demeure du 19 octobre 2023 pour un montant de 7.079,47 euros incluant 45,60 euros de coût de l’acte.

— une lettre de mise en demeure par Avocat du 25 octobre 2023 d’avoir à payer 7.079,47 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

— un relevé de compte du 2 novembre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 7.079,47 euros incluant outre les frais de relance, mises en demeure et contentieux, une reprise balance au 30 septembre 2021 pour un montant de 6.187,35 euros.

— les procès verbaux des assemblées générales du 18 janvier 2018,

4 décembre 2018, 27 février 2020, 31 mars 2021, 28 juin 2021, 25 mars 2022, 15 septembre 2022, 13 février 2023, 31 mai 2023 1er février 2024, 27 mars 2025

— le décompte de charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

— les appels de fonds du 1er avril 2022 au 31 mars 2025

— trois factures d’honoraires du Cabinet RAISON AVOCATS ;

— le règlement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires en indivision (article 22) ;

— un décompte des charges du 16 avril 2025 pour un montant de 7.299,97 euros

— une assignation en référé du syndic GIF IMMOBILIER du 19 janvier 2024 lui demandant de communiquer notamment les appels de fonds et régularisation annuelle adressés à M. [E] et Mme [G] pour les

10 dernières années et les grands livres ;

— une ordonnance de référé du 3 décembre 2024 du Tribunal judiciaire de Versailles rejetant la demande de communication de pièces ;

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que M. [E] et Mme [G] sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, et, pour ce faire, de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

A cet égard, l’ordonnance de référé du 3 décembre 2024 ayant rejeté la demande de communication de pièces du syndicat des copropriétaires n’apparaît pas de nature à exonérer ce dernier de la charge de la preuve.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que selon décompte arrêté au

1er novembre 2023, les débiteurs sont redevables envers la copropriété d’une somme totale de 6.893,47 euros au titre d’un arriéré de charges de

6.234,67 euros et des frais engendrés par cet arriéré à hauteur de

658,80 euros.

En l’espèce, ce décompte fait apparaître une ligne “reprise balance au

30 septembre 2021" pour un montant de 6.187,35 euros.

Or le syndicat des copropriétaires ne produit pour les exercices antérieurs à 2021 ni les grands-livres généraux, ni les décomptes de répartition de charges ni les appels de fonds relatifs à ces périodes, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la réalité de sa créance.

Il y a en conséquence lieu de déduire de sa créance la somme de

6.187,35 euros.

Il ressort en conséquence des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 47,32 euros (6.234,67 – 6.187,35)..

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [E] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,32 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté

au 31 mars 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Au vu des documents produits, seuls les frais des mises en demeure peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 178,80 euros.

M. [E] et Mme [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Cependant, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande principale faute d’apporter la preuve de la réalité de sa créance, il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E] et Mme [G], qui sont condamnés par le présent jugement, supporteront la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [E] et Mme [G] seront condamnés à lui payer une indemnité de

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne solidairement M. [E] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

47,32 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022,178,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamne solidairement M.[E] et Mme [G] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT