TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00309 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5FT

S.A. PROMOLOGIS. RCS N° 690 802 053.

C/

[D] [X], [F] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS. RCS N° 690 802 053.

2 rue du Docteur Louis Sanières

CS 90718

31000 TOULOUSE

représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

Mme [D] [X]

née le 21 Octobre 1997 à AUBENAS (ARDECHE)

4 Rue Romeo Et Juliette

Bat B – Logement N° B27.

30128 GARONS

comparante en personne

M. [F] [I]

né le 09 Janvier 1993 à MANTES LA JOLIE

4 Rue Romeo Et Juliette

Bat B – Logement N° B27.

30128 GARONS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats, et de la mise à disposition au greffe.

en présence de [L] [U], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025

Date des Débats : 07 avril 2025

Date du Délibéré : 12 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 26 avril 2022 avec effet au 27 avril 2022, la SA D’HLM PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] un logement et un emplacement de parking situés sur la commune de GARONS (30128), 4 rue Roméo et Juliette, Bâtiment B, appartement B27 et parking 19, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 485,39€.

Des loyers demeuraient impayés et le 04 octobre 2024, PROMOLOGIS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant de 1121,83€.

La situation d’impayé était signalée à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 07 octobre 2024.

En date du 10 janvier 2025, PROMOLOGIS assignait Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 07 avril 2025 afin de voir :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

— ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique

— les condamner à titre provisionnel au paiement de :

la somme de 2137,55€ au titre des arriérés de loyers et charges

une l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

la somme de 800,00€ à titre de dommages et intérêts

la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens

En demande, PROMOLOGIS comparaît représentée par son avocat.

Elle actualise la dette à la somme de 1781,01€ et s’en remet à ses demandes initiales.

En défense, Madame [X] [D] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025 et avoir déposé un dossier de FSL maintien.

Monsieur [I] [F] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, PROMOLOGIS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX par voie électronique le 07 octobre 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2025.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 13 janvier 2025 pour l’audience du 07 avril 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] le 04 octobre 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 04 décembre 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 27 mars 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1781,01€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 103,40€ intitulés « frais de procédure », qui s’analyse en des dépens. Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] seront condamnés à payer par provision à PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 1677,61€.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La S.A. d’HLM PROMOLOGIS sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 800,00€ en application des dispositions susvisées.

Toutefois, elle ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [X] sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle indique avoir retrouvé une situation financière stable, ne pas supporter de crédit ni se trouver en situation de surendettement.

Il résulte du diagnostic social diligenté que le couple perçoit un revenu moyen de 2600,00€ et élève un enfant.

Madame [X] a retrouvé un emploi et un FSL maintien est envisagé.

Il ressort du décompte locatif que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer courant, et apure leur dette par des versements mensuels de l’ordre de 30,00€ en sus du loyer.

Le reliquat de loyer à leur charge s’élève à 170,03€, et représente 6,50% des ressources du foyer.

Leur accorder des délais de paiement, à hauteur de 46,00€ par mois en sus du loyer courant, reviendrait à leur faire supporter un taux d’effort de 8,33%, ce qu’ils paraissent en capacité d’assumer, tenant aux efforts entrepris.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser le maintien dans les lieux ;

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] seront condamnés à payer la somme de 250,00€ à PROMOLOGIS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par PROMOLOGIS recevable et bien-fondée,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] à la date du 04 décembre 2024,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

Condamnons Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] à payer à PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 1677,61€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 27 mars 2025,

Autorisons Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance par 35 mensualités de 46,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, et frais,

Disons que si Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

Dans ce cas

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à GARONS (30128), 4 rue Roméo et Juliette, Bâtiment B, appartement B27 et parking 19, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Condamnons Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] à payer par provision à PROMOLOGIS et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant comme tel les augmentations légales,

Déboutons PROMOLOGIS de sa demande de dommages et intérêts,

Condamnons Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] à payer à PROMOLOGIS la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons Madame [X] [D] et Monsieur [I] [F] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,